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深圳住建局随后回应称,暂未接到相关通知,一切以官方公示为准。
时代周报记者 蔡颖 发自广州
深圳楼市热度不减,调控的靴子被业内认为即将落地。
“可以预计调控政策的出台已经进入倒计时,最近深圳楼市的确有点过热,宁波、杭州、东莞等地都已经推出一些调控政策,深圳应该快了。” 7月10日,一家前三十强房企的执行董事告诉时代周报记者。
近日,多位楼市观察分析人士认为,投资炒房是近期刺激深圳楼市的一大因素。
近日,深圳一些新盘持续火热,比如位于深圳光明区的金融街华发?融御华府,预售394套住宅房源,最终8998人认筹,中签率录得4.37%,这一认筹数刷新了深圳的摇号纪录。
乐有家研究中心数据显示,2020年6月深圳二手住宅过户10594套,成交均价66034元/平方米,上一次深圳二手住宅月度过户量破万套是2016年3月。
7月12日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者,去年底,豪宅税的调整降低了二手房交易成本,对于投资客而言是巨大利好,再加上今年上半年货币宽松,大家的买房欲望不断爆发出来,深圳楼市逐渐被投资所主导。
同时,伴随着市场的火热,深圳楼市“喝茶费”、“捂盘惜售”、“业主加价”等现象开始出现。
乐有家研究中心数据显示,2月结束,深圳楼市迅速回到了年前的状态,3月-6月,深圳一手住宅月度成交稳定在3000套以上,最高峰在4月的3446套,二手住宅的成交更为亮眼,在6月更是时隔4年再次破万套,市场复苏势头迅猛。
乐有家研究中心数据显示,上半年二手住宅成交均价为65435元/平方米,环比上涨5%,同比上涨8%。
“住建局发了土地、金融、预售等放松政策,加大新房供应,二手房预计会由3年限售变5年,同时会出二手指导价格,严控银行高评高贷。除此之外,深户籍可能需入户满一年或者新深户连续缴交社保12个月。”陈洪海表示。
时代周报记者获取的一份会议记录显示,7月4日,住房和城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研,举行座谈会,参会的有万科、华润、贝壳等开发商和中介机构,讨论了上半年深圳房地产市场运行情况及存在问题。
随后,关于深圳楼市调控即将收紧的传闻在坊间热议,7月7日,参与了此次会议的专家向时代周报记者表示,这场会议仅是调研,调控的事情并没有官方消息。
虽然调控收紧的传闻尚未正式落地,但此次调研被外界看作是监管部门的重视,这也让一些房企开始焦虑。
7月11日,一家国有房企的华南区域投资负责人告诉时代周报记者,他们光明区的新项目将在10月开盘,目前还在跟相关部门协商备案价格,希望能将均价提到6万/平方米以上,比周边项目要贵1万/平方米。
“如果政府现在出台调控措施,势必会对我们的项目造成影响。”该人士表示。
深圳楼市又行至方向选择的关键节点。
楼市火热引发关注
90后的付刚(化名),是一名典型的“刚改客”,即有着刚性改善住房需求的一类人群。他在龙岗布吉拥有一套近90平方米的小三居,今年4月初,他以360万左右的价格卖掉,希望购置一套位于宝安区或者光明区内480万左右的三房。
这样的总价使得他的选择范围比较窄,仅有两个新盘符合,其中位于宝安区西向的天福华府所剩无几。光明区的金融街华发融御花园成为付刚重点关注的楼盘,然而4.37%的中签率让付刚落选认筹名单。
金融街华发融御花园不过是深圳楼市新房火爆的一个缩影。6月20日深夜,另一楼盘新锦安海纳公馆发布5套房的诚意登记客户名单显示,认筹人数共计1171批,中签率更是低至仅0.4%。
今年上半年,尽管各地楼市受到疫情不同程度的影响,但深圳依然走出了独立特性的行情。
2020年下半年,深圳楼市会怎么走?成为外界最为关注的话题。
市场热度正向上涨轮空以及远郊的罗湖和龙岗区域传导,轮动效应明显。
位于龙岗坂田街道的新楼盘大族云峰在经历了去年的冷冻期后,在今年成为购房者心中的“香饽饽”。
“去年初,该项目的进价为54000/平方米,我们当时还启动了二三级联动,但仍然还卖不动,而现在,单价已经涨至59000/平方米,并且不需要任何中介代理,不少朋友托我买都没有买到。”7月11日,该项目的营销人员告诉时代周报记者。
7月10日,一直专注新盘市场的中介也向时代周报记者透露,宝安、坪山、光明等热门区域的新盘自主消化能力非常强,几乎不给中介代理,而他也开始转战二手房市场。
事实上,二手房市场的火热程度远超过一手房。
在新房市场失意的付刚开始也将目光瞄准二手房市场,然而他发现二手房市场的涨幅已经超过他的认知。
从6月21日至今,付刚已经看过20多套房子,但满意的房子总会在第二天就被人抢走,而且每套都比前一套卖得贵,甚至还遭遇业主临时加价40万。
全国瞩目的火爆行情引发了监管层的关注。7月4日下午,住房与城乡建设部副部长倪虹赴深调研房地产的情况,引发了外界对于深圳调控政策的猜想。
另一方面,深圳楼市的供给侧问题长期存在。
就在第二天,7月5日,付刚收到了中介发来的微信,是一则关于“深圳马上要出台调控政策”的传言。
深圳楼市要出手调控的消息,在网上引发猜测,大致内容主要有两点,一是,即使有深圳户籍,需要满足2年或5年的社保才能购房,二是调高二手房交易税费。
“很难达到平衡,成交量和价格上,我们都希望价格不动,成交量一直上,但是有时候恰恰是成交量刚刚上一点,价格就跳上去了,这个对于深圳这样全国房价比较高的城市来而言是比较敏感的市场方也应该相当的警觉,避免出现阶段性的损失。”宋丁表示。
付刚向时代周报记者无奈地表示,近期购房的人明显增多,在几次看房过程中,他遇到了不同中介带来的十余个看房人,俨然是一个小型现场拍卖会。
持续多日的火热局面,毫无疑问引起了监管部门的注意。
根据深圳中原数据,3月以来,市场中的投资需求比例逼近40%,几乎达到了2015年-2016年的水平。
突如其来的调控传言很快传导到市场的每一个环节。
货币政策方面,上半年国内三次降准,全面降准与定向降准结合,释放大量流动性。
“留什么在手上都比留现金好。”7月10日,深圳某房企的营销总经理向时代周报记者表示,深圳对资金放松非常敏感,货币放松后,有不少亲戚都在向他打探深圳楼市的信息,他也替几位无暇亲力亲为的朋友投资深圳房产,而他负责的楼盘项目约有20%-30%属于投资性购买。
7月11日,克而瑞深圳区域总经理陈洪海向时代周报记者表示,3月初,二手房价开始上升,在资金开始流入一手市场后,新房去化也在提速。
7月11日,易居研究院副院长杨红旭告诉时代周报记者,深圳先行示范区的建设、前海蛇口自贸片区“双扩区”、豪宅税减免等政策,都为市场注入乐观情绪。
“深圳楼市的这一轮火爆,投机炒作起到导火索的作用,最主要是影响了预期。”7月11日,提及近期深圳楼市的表现,易居企业集团CEO丁祖昱向时代周报记者表示。
7月12日,宋丁向时代周报记者表示,深圳是全国城市中潜在需求最旺盛的城市,人口净增量为全国最多的城市之一,2019年净增常住人口41.22万人,除此之外,本外币存款以每年平均净增7000亿的幅度实现快速增长,目前已达到8.4万亿的规模,名列全国第3。
而他只能将自己将预算增加30万元,希望能尽快在7月内选定。
投机导火索
而产业用地的供应和占比都比较大,例如工业用地,目前仍保留30%的红线范围,其次,城市更新的大量项目都是高科技研发、金融、物流等大型产业用地或城市综合体项目,深圳住宅用地占建设用地的比例仅有18%,远远低于全国平均约33%的水平,更低于国际上40%以上的水平。
根据宋丁提供的数据,深圳市域面积始终不到2000平方公里,其中将近1000平方公里生态控制线,剩下1000平方公里用于开发建设,目前已基本开发完毕。
乐有家研究中心数据显示,2020年上半年全市一手住宅预售不足81万平方米,是近年来最低值;销售面积165.86万平方米,环比下滑17%,同比下滑4%;库存面积205.05万平方米,也是近年来最低点。
但在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,背后的核心原因是严重的供需失衡问题,主要问题出在供给侧,不去认真解决供给侧的问题,深圳楼市的所有问题都无法破解。
尽管深圳住建局对外表示,暂未收到关于新政的通知,一切以官方公示为准。但在行业内部人士看来,楼市调控已经箭在弦上。
杨红旭则认为,从目前来看,政府的调控对楼市的影响比较小,因为调控并不严厉,只是表态,主要还是以整顿市场秩序为主,这样起到的作用并不明显,对市场影响有限,目前市场正在往上走,除非出台比较严厉的政策,比如升级限售限购方面的政策,市场才会逐渐恢复稳定。
下半年走势
陈洪海向时代周报记者表示,目前深圳政府正在考虑进一步调控。
“东莞和深圳的还是存在着联动性,今年上半年深圳楼市火爆,也带动了东莞楼市,此轮东莞收紧是一个前瞻信号,此前金融街万人摇号的新闻也带来较大影响,我们业内开玩笑说,因为金融街引起了住建部的关注。”前述前三十强房企执行董事认为,对深圳市场持续看好,下半年估计受调控影响降温,但基本面在,房价后期还会上涨。
宋丁指出,无论有没有调控政策,深圳楼市下半年都不可能像5月、6月这样一路上扬,无论是市场方面还是政策方面,都可能会有一个卡顿,让市场不要走得太猛,尽量平稳一些。
7月11日,同策咨询研究部总监张宏伟表示,下半年深圳楼市肯定还是继续涨,至于涨幅多少,具体情况需要可以视情况而定,但从大趋势来看,市场处于供不应求的状态,资金宽裕的基本面也没变,所以整体来看还是保持上涨态势,如果加上调控,应该是在稳定的情况下有小幅上涨。
自3月以来,深圳二手房市场变进入复苏快车道。据国家统计局,3-5月份,深圳二手房价格涨幅领跑全国,环比涨幅均在1.6%左右,同比涨幅从9.7%攀升至12.0%,均位于70城市前5。
“调控加码”的预警并不能阻挡房企在深布局的步伐。
上述国有房企的华南区域投资负责人向时代周报记者表示,调控严格说明市场情况、基本面较好,反而值得花精力去深耕。
在他看来,下半年深圳楼市将稳中有升,而其所在区域公司也会持续布局。
“一二手房价倒挂的现状,促使深圳的新盘去化速度高于其他区域,现金回笼速度也因此加快。目前我们在深项目不多,除了在公开市场拿地,我们目前也在跟深圳本地房企合作城市更新项目,争取尽快能推出新的项目。”该人士表示。