全天津都迷茫，2020哪里的房子还值得买？

产业之外秘密君个人偏好，一贯坚定认为在城市核心区周边会产生环境偏好型客户集中的居住区域，但是对于环境的偏好必然需要考量与城市活力区的距离关系。

所以秘密君今天跟业内聊天的时候说：在天津，兑现力度的优势大于规划力度的优势。典型的梅江，因为处于富人区的成功运作、地产大开发的趋势、环境绝佳以及大梅江理念的规划之下，共同造就了一个区域的价值。但是三大湖的规划理念比梅江都吓人，除了东丽湖因为参与开发的开发商实力强悍之外，其他没有不曝过雷的。

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所谓地段，不是区域，而是活力！

难道说市内六区就是最值得买的那一个么？笑话！要知道上半年房价跌幅最大的就是市内六区，而涨幅最高的是津南、东丽、武清。而且市内六区的房价分化极为明显，河北红桥显著低于平均水平，而和平则是鹤立鸡群。

3 多点在看，向微信证明你喜欢阅读秘密君的闲聊

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很有意思的一件事，一头是开发商愁卖不出去，一头是买房人愁买不起，一头是媒体说处处都好，一头是读者不知道买哪里。卖不出去与买不起之间，是快速上涨之后的价格撕裂，这一点需要时间来弥合，钱包再鼓一点，地价房价能够回归理性一些。但是另一个问题是：不知道买哪里与处处都好的撕裂，恐怕没那么容易。这一点，秘密君窃以为媒体是有责任的，媒体的责任在于告知与市场教育，顺带把钱赚了。但眼下大多数时候是颠倒的。

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昨天说不能卖房炒股，很多粉丝让我写个文章说说哪里能买。今天有很多粉丝说：我今天亏掉了一个客厅，秘密君也只能聊表同情。说哪里能买，肯定必然提到地段，提地段必然说市区。

新房成交占比来说，市内六区达到了8%，环城四区35%，远郊35%，滨海新区22%。相比2019年，市内六区、环城四区成交占比显著放大，滨海新区基本维持不变，远郊区县显著下滑。

但是秘密君以为地段可能完全不能用区域来衡量，因为河北边缘区与北辰价格基本接近，河东边缘区二手房同样与东丽基本接近，区域价格差并不明显。

此前天津公园城市的规划中，有一张图放出了一个叫做天津核心活力区的图，这个图上大致是中环线以内叫做核心活力区。窃以为这个图解释了秘密君一直想解释的问题：城市活力区可能用来解释所谓的核心区来的更加准确。

但是中环内并非人人买得起，这是事实，更多人游走在市区非核心区、环城、以及远郊市场。这部分人所谓的地段，可能完全与核心区不搭边，只能是在板块内，处于交通、配套、人流量、都尚且不错的节点地带。注意，是节点地带。这就是地铁、快速路、商场对于环城乃至于远郊区县的价值，因为这些要素更加容易产生片区的中心、片区的节点。对于大多数环城与远郊客户而言，这一点是最为实用的判断逻辑，而不是距离天津站营口道的距离。

2 给本号“地产圈没秘密“设为标星

典型的，像东丽开发区、西青的大学城及其周边、张家窝、中北镇、北辰的瑞景，武清的高铁站点周边，都是节点型地段。这些地区只要有人口的流动，就意味着房子是存在腾挪的空间。

当年的海河教育园，在楼市、土地市场、以及规划之外，还有一个很重要的要素是：重视程度。秘密君一直以为，生态城能走到现在凭借的不是规划如何、环境如何，重要的是因为这个站位的高度决定了不能不了了之。

所谓规划，不是看多大，而是看兑现

为什么市内六区依然跌了？秘密君以为跟天津城市很有些类似。牛逼的地方就是有炒作的空间，也有虚高的想象，正因为有炒作空间，所以咱们曾经将和平的房价定义到了十万，但是眼下也只有五六万，跌幅自然会看起来很大。但是从成交占比与市内六区的价格刚性来看，你大爷依然是你大爷，没有想象依然是标杆。

秘密君说中环、说武清然后就有很多人会不爽，我们这里也规划了地铁，医院以及超市。我们不止有地铁，还有高铁。说实话，秘密君观察过所谓的“重磅规划”出台之后普通吃瓜群众的反应：没卵用，兑现在于N年后。

从土地市场到新房市场，避险情绪的增加显著反馈在远郊区县疲软的表现上。

换句话说，天津的规划，你得看兑现。本月28日兑现的城市外环扩圆，整整十年，天钢柳林、十年都没看见什么终点，更别说西站副中心、什么地铁延长线。

规划的兑现自然与相关部门、区域政府有关，在楼市更与地产表现有关。西青楼市火热、卖地顺畅，有钱兑现公共配套，河西也一样，地好卖，公共配套也兑现很快。

因此，秘密君个人对于规划的看法是：考察规划靠谱之前要考察兑现。考察兑现之前考察的是兑现的动力。不论是楼市动力、开发动力、还是政绩动力。

典型的一个例子，宝坻城南城北，城南的价值明显要比城北高，秘密君深入调研过，城北足够成熟，但是老城区界面、环境、拆迁难度、人口流出，都是难点。但是城南却发展的有声有色。这就是规划与兑现的距离。但是城南之后宝坻宏大的规划还包括中关村、高铁站、京津新城，秘密君想说：不是那个时候，也没那个兑现的动力。这个逻辑，几乎适用于大多数远郊区县的片区考虑。

03

所谓产业与环境：可能是个变量要素

秘密君很喜欢考察产业环境，因为这是个核心要素，长期看人口中期看土地短期看政策，说白了人口代表的是需求，需求约等于钱，钱几乎都是从产业来。产业表现决定了商品房面积越做越大还是越做越小。眼下环城走量的项目基本上都是越做越小，因为产业不赚钱、工作人员不赚钱，自然买不起更大的房子。

但是天津的产业分布，秘密君的确是依然一头雾水，而且后来发现，在产业分布与住宅分布中，并不存在必然的关联，因为天津的通勤距离极大，产业园集中分布。从考察哪里值得入手方面，具备一定参考价值，但是并不绝对。典型的华苑、海泰产业园，产业相对旺盛，秘密君一直以为有潜力。空港，产业同样发展态势较好，都是值得考虑的区域。

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秘密君翻了翻数据，上半年土地成交占比，市内六区的成交比例达到了11.36%，环城四区达到了33.64%，滨海新区34.44%。大致趋势是市内六区的占比相比2019年有了倍数级的增长，环城四区与远郊区县成交占比进一步微缩，滨海新区显著增长。

但是像钢管公司周边、开发区的五大街以北、小站工业园与周边市场。秘密君的确是并没有看到房价与产业显而易见的关联。反而成了跨区域输出购买力的源地，因此从产业角度考量住宅的入手，产业是必须要有的，但是未必是有就会火的。

比如水西公园周边，秘密君个人以为可能会有发展，而梅江自然不必细说，海河教育园诸多客户反馈存在距离抗性，而环线周边规划的公园区如果能够快速兑现，也可能会产生一批类似的以环境驱动的价值居住区域。

有个很久远的粉丝买了团泊西的房子，秘密君鄙视他的选择，然后与我起了数年来第一次争议。因为对于他来说，团泊西是最优解，但是对于秘密君来说却并不推荐。因为个人购房与笼统的推荐之间隔着一个需求的差异。没有哪个房子一定适合所有人，在避险为首要因素的当下，不知道买哪里不重要，重要的是知道哪里不能买！