“据网上公布，公司2020年上半年销售额547亿元，但权益占比才165亿元，权益占比这么低，请问这数据准确吗？” 在深交所互动易平台上，有投资者向滨江集团提问。
滨江也想走出去。
根据中指研究院的数据，今年上半年滨江在杭州的权益销售额为157.9亿元，暂列第一，其后是融创、绿城和万科，在杭权益销售额分别为114.6亿元、91.8亿元和70.4亿元。
滨江2019年报写到，2020年其区域布局是“聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注西部重点城市”。与其他千亿房企不同，滨江的区域性非常明显。
滨江回复称，2020年上半年，公司全口径销售额为547亿元，权益销售额265.1亿元，销售权益占比48.5%。
同时，到今年3月末，滨江的流动负债增加至908.5亿元，同比上涨50.6%，环比上涨6.7%，短债压力增加。
滨江与其他房企合作开发的传统由来已久。2010年以来，在滨江主要开发的53个项目中，独立开发的项目仅有14个。
尽管滨江方面对权益销售金额进行了修正，但权益销售额占比仍未过半。权益销售额与全口径销售额之间巨大的缺口，昭示着滨江强大的项目合作能力，也暴露出滨江虚胖的销售业绩。
如去年滨江、保利等5家房企联合开发的奥体高端盘保利澄品，因为质量隐患问题，被住建部作为违法违规典型案例通报。该项目的工程、成本和物业均由滨江提供，这无疑为爱惜羽毛的滨江品牌蒙上一层阴影。
01 冲刺规模，成色不足
2019年，滨江销售额为1120.6亿元，首破千亿。从2010年滨江销售额首破百亿，到2017年首破500亿，滨江用了7年。而从500亿到1000亿，滨江只用了2年，激进冲刺，有目共睹。
中指研究院发布的《2020年上半年中国房地产企业拿地金额与面积TOP100》显示，今年上半年，滨江拿地金额达353亿元，是去年拿地总金额的70%，排名杀入前11。
值得一提的是，滨江的千亿销售额为全口径销售额，其中权益销售额占比仅40%。在克而瑞发布的2019房企销售排行榜中，滨江的全口径销售额排名第31位，而全口径销售额未能挤入前50。
2019年，滨江在售或结算的31个主要项目中，独立开发的项目仅6个，还有11个项目的权益占比不足50%。
2019年全年，滨江共新增了28个土储项目，新增建筑面积295.39万平方米。到2019年年末，滨江的土储可售货值约2500亿元。按2019年的销售速度，仅能满足未来两年的销售需求。
广泛合作使得滨江的规模迅速膨胀，但成功难有捷径，过多的合作也带来了品牌损益和关键业绩增长失速。
在业绩方面，权益销售额占比较小也让滨江陷入营收增幅赶不上销售增幅的尴尬局面。2019年，滨江营收249.6亿元，同比增加18.2%，而全口径销售额增幅达32%。
面对市场质疑的压力，滨江低调地将2020年的销售目标确定为“继续保持1000亿以上销售规模”。
腾讯房产统计了解到，在滨江2020年主要交付的14项目中，独立开发的项目仅有3个，有6个项目的权益占比都小于50%，其中权益比例最低的项目为壹号院01，仅占10%。
编辑|乐燕红
滨江的合作伙伴和合作项目众多，但滨江的土地储备却不多。
滨江地贵，最重要的原因还是滨江重仓杭州。在滨江今年新增的194万平方米的土地中，有114万平方米（不含纯商业地块）位于杭州，占比58.8%。
在房企克而瑞发布的2019年末中国房企总土储货值排名中，滨江的土储货值在50名开外，远低于同等规模的佳兆业、祥生等房企。
02 凶猛扩储，外拓受阻
为扭转土储相对不足的局面，2020年上半年，滨江一改相对谨慎的拿地策略，凶猛扩储。
但滨江的拿地面积仅有194万平方米，排名第39。跟很多房企相比，滨江拿地更贵，溢价率动辄20%以上。其中宁波孔浦街道地块经里224轮竞价，最后以2.2万元/平方米的楼面价被滨江收入囊中，溢价率37.5%。
滨江在杭市场份额被挤压，外拓又难见起色。为解局，滨江也在试图发展多元业务，拓宽竞争赛道。
2019年，滨江249.6亿元的营收中，杭州地区营收148.1亿元，占比59.3%。剩下30.7%的营收，全数来自上海和金华。集中的项目布局有利于放大地域优势，但偏安一隅也会扩大区域风险，影响企业的规模化扩张。
滨江在2019年年报中谈到，在TOP20房企中有15家房企落子浙江，滨江与这15家房企均有合作，其中95%的项目由滨江操盘。
早在2007年，在长三角之外，滨江就开始关注北京等内地城市，2008年行业调整，滨江外拓受阻。2015年，滨江才在上海落下第一子。
早在2015年，滨江董事长戚金兴就提出，滨江要朝着“保守做置业，稳健做企业，激进做非地产”的方向努力。当时戚金兴设想的多元化方向包括养老、农业和物业三个方向。
03 债务渐沉，变道迷途
问询函中，深交所提到到2019年末，滨江的现金流量净额为26.2亿元，较2018年的-13.94亿元有较大改善，要滨江回复现金流量净额大幅增加的原因。
其后，滨江“另辟蹊径”，试图以旧改为入口，打开深圳和上海市场，从而实现全国化的跨越式发展。但滨江跨出去的步子始终没能落下来。
2016年11月，滨江向深圳安远控股提供11.6亿元的融资用以开发旧改项目，后来因为深圳政策突变和安远控股实控人涉嫌犯罪而退出。投入9亿元的上海项目也无疾而终。由于两家合作公司资金问题严重，滨江至今未拿到欠款。
2020年6月8日，滨江收到深交所中小板公司管理部的2019年报问询函，不仅提及了滨江因向安远控股出借资金未能收回而计提的坏账准备问题，以及拆借款，还涉及了滨江的现金流量净额问题。
6月13日，滨江回复称，现金流量金额大幅增加，主要是因为2019年上品、御品、拥潮府、仁恒滨江园等项目大量开始预售。
作者|房小白
但滨江现金流量净额的改善并未坚挺太久。滨江2020年第一季度报显示，2020年1-3月，滨江经营活动产生的现金流量净额为-25.5亿元，同比下降1152.2%。
借新还旧，滨江加大融资力度，包括6月18日公布两笔共计75亿元的融资计划在内，今年上半年滨江的融资总额超200亿元。除了偿还债务之外，滨江增加融资也是为了给投资蓄力。
虽然今年滨江仍押宝杭州，重金拿地，但杭州房地产市场的赛道已逐渐拥挤。除了本地老对手绿城之外，还有外来强敌，诸如融创、万科、保利等。
腾讯房产翻阅滨江官网，在官网看到其多元化业务铺得更广了，包括服务、租赁、酒店、养老和产业投资。
但是，从滨江2019年年报可以看出，在其249.5亿元的营收中，房地产业营收占比98.3%，其中房产销售营收占比97%。酒店业务营收2亿元，其他业务营收近2.2亿元，占比都仅在0.8%左右。
变道陷入迷途，这家千亿区域房企的业绩增长焦虑，一时半会可能难以解除。
