三四线城市分化明显，因不同城市基本面、所处市场阶段等因素，疫情后市场表现差异较大。
虽然很多投资人买过地产、买过房子，但是仍然对房地产股权的认知还不够深刻和了解。长远来看，房地产股权投资基金，会是未来的方向。
受疫情影响，二月成交陷入冰点，疫情缓解以来市场快速回暖，五月成交接近去年同期水平，仅下滑11%，同比降幅大幅收窄。
赵建瑜
曾先后主要任职于世联行、招商蛇口、鼎信长城基金等公司，在地产投资、地产金融等业务方面具有丰富的经验。曾主导或参与多个百强房企地产债权、股权、夹层融资项目；具有较强的房地产市场研究、项目研判能力；熟悉地产基金行业产品设计与监管要求。
疫情冲击下，房地产市场也受到很大冲击。随着疫情趋于稳定，房地产市场也逐渐回暖。当前的全国房地产市场表现如何？我在这里为大家简单分析一下。
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40座主要城市的情况
易居研究院整理发布了涵盖主要一二线城市的四十座城市住宅成交状况报告。
一月份的成交数量相对比较高，二月份则陷入冰点，三月份疫情缓解，市场成交明显回升。2020年5月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长27%，同比增长2%，已与去年同期持平。5月全国多数城市楼市成交明显回暖，成交量年内首次同比转增。
我们再观察“移动平均数据”。受疫情期间成交数据大幅下滑，五月的移动平均数据（近6个月）同比增速为-18%，但五月首次出现下滑幅度收窄，显示五月住宅市场持续回暖，成交不断增长。
从累计计算数据显示，2018年以来，全国住宅市场趋于平稳，月度累计成交数据同比基本保持稳定，受疫情影响，2020年二月月度累计成交数据同比跌至谷底，但从三月份疫情逐渐缓解以来，楼市成交持续回暖，五月累计成交同比仍然下滑24%，但降幅已经明显收窄。
未来“分化”将是主题词，市场总体处于温和成长阶段，而平稳的状态则是我们认为较好的投资时机，在地价控制合理的前提下，获利空间将会比较有保障。
关于后疫情时代主要城市的市场表现如何，近日，我们有幸邀请到易居资本助理副总裁赵建瑜先生为我们进行深入分享。
受疫情影响，二月份成交面积下滑明显，但疫情缓解以来成交快速回暖，三月以来成交不断攀升，四、五月同比分别增加23%、19%。
虽然每座城市的情况不同，但是总体均呈下滑趋势。从累计数据来看，2020年1-5月，40城中只有韶关、杭州、成都和厦门这4个城市新建商品住宅成交量同比增长，其余均同比下降。
杭州和成都，基本面非常好。由于新房限价，导致部分楼盘新房与二手房价格倒挂，今年以来已多次出现“万人摇”的情况，新房市场热度持续不退。
厦门楼市2017-2018年非常低迷，去年成交量有所回升，今年以来市场继续回暖，成交呈现稳步增长态势。
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天津较部分强二线城市市场调整相对更晚，叠加疫情影响预计未来一段时间仍有调整压力。
受疫情影响，二、三月份成交下滑明显，但自疫情缓解以来，成交回暖加快，五月成交同比大幅上涨54%。
各省省会及经济靠前城市的数据展示，成交量同比有增有减，但是成交环比几乎都是明显增长，各座城市都在明显回暖。
究其原因，疫情导致需求压制后集中释放，同时改善型的需求非常强。
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受疫情影响，二、三月份成交下滑明显，但自疫情缓解以来，成交回暖加快，4月成交与去年同期基本持平，五月则同比上涨46%，走势与上海类似。
三四线城市：分化明显
杭州是近年的网红城市，经济基本面和大基建不断改善，市场供求关系健康。
杭州近一年新房市场供应大于需求，供应1737万平，成交1567万平，库存略有增加，但仍处低位，当前存量358万平，去化周期3个月；价格在2019年上涨明显，2020年三月达到35428元/平高位，受疫情及成交结构影响，近两个月出现回落。
政府近期出台针对预售环节的调控政策，短期内会给市场在一定程度上降温，但是长期来看依然处于上涨趋势。
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市场持续调整：武汉
武汉的市场价格，多年以来一直比较平稳，2016年行情开始火热，自2017年开始持续放量，市场存量从低位快速上升，2019仍然供大于求，当前存量2116万平，去化周期13个月，虽库存逐渐增加，但当前仍属于健康水平。
供应加大有效抑制了价格快速上涨，价格在2019年上半年出现反弹后由于三、四季度供应大幅增加后再次进入平稳发展阶段。
上海基本面一直非常良好。从2016年开始，经历了2017、2018 的调整期，上海近1年新房市场供求总体平衡，供应669万平，成交703万平，当前存量258万平，存量去化周期不足5个月，价格上涨动力明显；成交价格在2019年中短暂下降后，2020年一季度再度回升，五月达到63717元/平。
上涨动力明显：杭州
市场横盘整固：重庆
武汉是疫情中心区域，疫情爆发以来市场陷入完全停滞，缓解也会滞后于全国。四、五月疫情缓解以来，市场成交逐渐恢复，但成交同比仍然下滑明显。
预计武汉客户信心未来将逐渐恢复，由于开发商回款需求强烈，供应将逐渐增大，以价换量将有所增加。
市场持续调整：郑州
郑州基本面很好，但客户当前观望情绪有所增加。近一年新房市场供不应求，供应957万平，成交1146万平，当前存量941万平，去化周期10个月；但市场自2019下半年成交下滑明显，成交价格出现小幅下滑，当前成交均价在13500元/平。
南京近一年新房市场供应大于需求，供应1110万平，成交959万平，库存略有增加，但仍处低位，当前存量650万平，去化周期8个月；价格在2019年上涨明显，年底价格在26000-28000元/平，2020年一季度受疫情影响出现下调。
疫情缓解以来，四月市场成交大幅增加，但同比仍然下滑7%。郑州较东部强二线城市市场调整相对更晚，叠加疫情影响预计未来一段时间仍有调整压力。
上涨动力明显：上海
市场持续调整：天津
东南大学硕士，拥有12年地产、金融从业经验。
天津近一年新房市场供大于求，供应1492万平，成交1276万平，在成交相对稳定情况下供应持续放量，带动价格出现下滑，在15000-16000元/平之间震荡。
在经历了2017、2018年量价齐升后，2019年重庆新房市场整体供大于求，当前存量1080万平，去化周期7个月，存量虽仍处相对低位，市场比较健康，但是成交回落、疲态已现；价格在市场惯性、高价地入市等因素综合作用下持续上涨，自年初11500元/平上涨至12500元/平，但在市场成交回落、疫情等影响下，预计未来一年将保持相对稳定。
如盐城疫情缓解以来市场快速反弹，三月以来成交大幅增加，五月成交量同比增加105%，而烟台市场恢复则相对平缓，五月成交量环比增幅13%，但同比仍然下降18%。
这两座城市的基本面均比较好，但是由于情况不同，走势也不同。
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主要城市5月市场表现
06 总结
在房住不炒政策大背景及中国经济转型内在要求下，预计今年房地产市场仍将持续保持平稳，普遍性的快速上涨可能性极小。
但经济持续承压、货币持续放水、地方政府土地财政依然迫切因素影响下，市场整体适度放松、温和上涨成为可能，部分城市，如长三角城市群、粤港澳大湾区等具有良好人口、产业支撑的城市，则可能走出独立行情。而房地产调控也将在货币宽松与通货紧缩双重作用下矛盾前行。
部分强二线城市基本面稳固，存量持续低位，市场调控较早，客户心态向积极方向转变，市场上涨压力明显；部分二线或强三线城市市场调整相对较晚，客户出现观望情绪，供应持续加大，叠加疫情影响，未来一段时间调整仍将持续。
当前房地产市场总体保持平稳发展，但不同城市根据基本面、调控阶段、市场存量变化、重大利好等不同市场表现出现分化。
上涨动力明显：南京
