住房按揭贷款，解决了我们在买房时的一时资金困难。但很多人对二、三十年支付的利息接近本金而感觉非常地不合算，从而在资金宽裕时便萌生提前还贷得一身轻松的想法。
今天，我们就“什么时间提前还贷最为合适”这个话题，以最常用的等额本息法还款方式对房贷进行一次深入探析，以供参考。
NO.1 房贷30年期限的本息结构
假设我们办理商业住房按揭贷款人民币100万元，期限30年，利率执行五年期贷款基准利率4.9%，等额本息法还款方式。在30年还款期内的还款总体情况见下图：
可见，整个还款期内，需要偿还贷款利息总额为91万元，占191.06万还款总额的47.66%，与偿还本金占还款总额的52.34%仅相差4.68个百分点，极为接近本金翻番水平。
等额本息法还款方式是最常用的住房按揭贷款还款方式。相对等额本金法，它最大的优势是均衡了借款人整个借款期内的负担；而后者，在借款初期的还款负担是比较重的，之后逐月减少。
【小结】我们使用银行的住房按揭贷款其实每期支付的利息，都是按照借款合同每年调整之后的LPR进行计价的，银行没有占我们的便宜，我们也没有吃亏。
据央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查报告，目前房贷是国人家庭中负债的主要构成部分，占到家庭总负债的75.9%。可见在我们的生活中，使用银行住房贷款购房的比例是相当高的。
所以，有可支配资金的情况下，要么转化为资本，赚取超过按揭贷款利率水平的收益；要么尽快提前还款。
源于等额本息法还款方式的设计，很长一段时间内，我们的每月还款额以利息为主，本金仅占还款额的一小部分。以前50期为例，我们看下表：
从上表我们可以清晰地看出，在全部还款期限的初期数年内，我们一直是以偿还银行利息为主的，本金占比非常低。
那么，何时我们的还款额中，偿还本金超过利息的临界时点是什么时间呢？我们制作了下图：
上图中显示的第191期这个时点，也就是还款总期限的53%，在当期还款额中，本息基本相当；之后的还款期内，还款开始转向以偿还本金为主，利息开始占比降低。
【小结】假如我们选择提前还款，通过以上分析发现：
辛辛苦苦16年的还贷岁月，发现提前还款需要偿还的本金还高达64.7万元，累计191期共计还款101万，其中本金却只有35万余元，利息高达66万！
未来的14年时间中，总计还需要还款90万元，其中待还利息只有25万元，本金为65万元。相较之下，后14年中的资金成本似乎低的多。
NO.4 既然如此，怎么确定提前还款时点呢？
NO.3 其实，以上是一个误区。
上表，是根据整个还款周期还款本息表中随机抽取的部分期数。比如，第100期需要偿还的利息金额为3475.1元，这就是我们在此时使用第99期贷款本金余额851046.01元，借款期限一个月所需要的支出的利息成本。换算其利率水平，仍然是年化利率4.9%。
【小结】对任何一个人或者经营主体而言，看待事物往往都是站在自己的角度，以自身的利益来衡量公平与否。因此，就我们老百姓看来，银行似乎就是万恶的“资本家”一般。如果有能力提前还款就必须尽快还上，以免被“吸血”。
NO.2 房贷30年期限中，偿还本息占比走势
还是第一节的小结中的话，我们都站在自身利益的视角看问题，所以不自觉地就进入了第二节的误区中。
其实银行作为金融机构，还是很公正的，房贷中真的没有占老百姓半分便宜。我们看下表：
从货币增发与GDP的增长率对比角度，过多的持有现金是最可怕的。看下图：
既然有意提前还款，自然标示着借款人已经拥有了足以还款的可支配资金。从家庭理财的视角，提前还款的时点是动态的。如果家庭具备较好的理财能力，理财收益能够超过原按揭住房贷款利率水平，那么提前还款就是不必要的，任何时点都是错的；反之，如果没有理财能力，不能在未来创造更多的收益，则任何时间提前还款都是对的。
但如果M2与GDP两个指标增速差距过大，市场中就会出现过多的货币并转化为资本，资本的逐利性就会推高资产和消费价格，货币就会过度贬值。
总的看，过去的20年，M2与GDP两个指标增速差平均值为5.875%，这正是推动货币贬值与房产等资产价格上涨的主要内因。
从上图中，我们可以看到，2017-2019年3个年度中，我国的M2增速回落到2位数以下，基于该项指标传导至物价和资产价格会有12个月左右的迟滞周期，2018年全国很多城市房价开始滞涨或者盘整微跌。
2020年的4月以来，出于对冲疫情对经济的影响，国内货币供应量已经重回11%区间。这势必再次造成两项指标差进一步扩大。
这样看，确实利息水平很高。
【小结】
综上，未来的通货膨胀和资产价格上涨与货币贬值几乎是必然的，持有过多现金才是最大的风险。
上节误区产生的原因，其实是我们贷款之初，占用银行的资金是最大的，之后逐月逐年减少；占用银行资金越来越少，需要支付的利息成本自然越来越低。
这个还款时点决定于理财能力，是动态的，不能一概而论的。
最好的赚钱方式，是以钱生钱，而不是劳力挣钱。
【结语与建议】
根据上图中国家统计局公布的两项数据对比，我国的货币供应量M2增长率一直都高于GDP增速。这在全球任何一个在正常经济发展轨道上的国家中，都是正常的。只有货币适度的增发，才能刺激经济的发展。
住房按揭贷款作为我们老百姓为数不多合法取得银行长期贷款的渠道，在新冠疫情给全球经济带来巨大不确定性的形势下，负债贬值可以为我们带来更多的财富。
我们应该更加珍惜拥有的长期负债，并将之转化为稳定的保值资产。未来，我们可以用购买力严重下降的货币偿还当初100%购买力的贷款资金，这才是好的家庭理财方式。
