赛道五：科技赋能，场景别致。民宿所显示的不只是静态物理景观，而是由此可以牵出动感鎏金岁月，为此，声光电等传统技术嫁接全息、VR与AR等时尚技术，共同开启与再现本土尘封的历史影像，同时让观众沉浸场景之中，触摸当地文化脉搏，留下具有刻度的体验记忆。另一方面，运用成像技术、仿真模拟技术以及计算机和人工智能技术，围绕民宿主题的多种边缘与衍生产品将被开发出来，进而提高民宿附加值。更为重要的是，借助于大数据技术，可以实现对民宿用户消费行为的精准画像，推送出与需求个性更能匹配的消费产品。此外，IOT（物联网）、人脸识别等技术能够让消费者从线上民宿预定到开锁进门，甚至取物消费与退房结账等过程，都能非常轻便地在终端进行远程遥控与自主操作，由此丰富旅行者的体验度，同时节省民宿人力成本。
“在存量规模已然可观、增量资本继续叠加的情形下，市场的白热化竞争将牵引民宿产业拓展出全新的商业赛道。”
赛道二：资源集约，品牌为王。既有率先蹲位者稳打稳扎，也有后来入局者猛打猛冲；既有小型单体民宿只身突进，也有成熟连锁民宿合纵连横。商业火拼的结果都会以盈利的大小与有无决出最终胜负。于是，资本与资源朝着优势与头部位置集中的镜像也在民宿行业得以再现。一方面，局部范围内过多的分食者肢解了民宿规模经济效应，促进区域个体民宿突破独立边界并联合聚集成民宿联盟，进而催生出区域品牌，将成为地方政府的鲜明产业导向；另一方面，域内或域外强势民宿企业会借助资本与品牌优势展开横向并购，在加速行业连锁化集成的基础上聚合出大型民宿综合体，达到放大民宿产业集约化的效果。不仅如此，手握技术、渠道等长项资源的互联网平台会朝着各类民宿主体展开标准、品牌以及管理技能的输出，以带动民宿行业的集群化提升以及放大各个集群成员的商业价值。
日前，在云南丽江正式发布的国内首部民宿蓝皮书《中国旅游民宿发展报告（2019）》显示，去年我国民宿市场营业收入209.4亿元，同比增长38.92%；同时民宿数量达到16.98万家，房源总量突破160万套，民宿占住宿市场之比提升至24.77%。虽然今年上半年新冠肺炎疫情对民宿的冲击不小，但随着日前“跨省游”的重新启动，民宿经营走入正轨并再度提速指日可待，同时长期来看，紧扣强身健体主旋律的行业高质量变奏趋势也愈发鲜明。
作为一种小型住宿设施，民宿显然不同于传统的酒店旅馆，它不需要展示出富丽堂皇的高大上外表，也无须摆出星级般的室内陈设，而只需在整洁干净与安全的基础上显露出独有的个性特色与别样的颜值风格。因此，民宿经营者的内容服务就不限于居住空间的提供，还包括餐饮文化的配给、本土历史的展示、区域生活的演示以及旅游路线的向导，而且主客空间经常融为一体，并发生密集地情感交流与互动共鸣，正是如此，对于选择民宿的顾客来说，民宿不仅仅是一个只能歇息与安眠的物理空间，而是一个可以放松与怡情的精神场所。
赛道四：管理精进，NGO切入。作为经营主体，民宿主人既是管理者，也是服务供给者，扮演多种角色但又分身乏术，必然导致服务质量下降，同时损害用户体验。不仅如此，专业经营管理能力欠缺也是许多民宿经营者的硬伤。克服这种短板，民宿产权分离，即所有权与经营权、租赁权与经营权分离成为客观趋势，职业经理人将进入民宿经营者阵营，相应地，特许经营、委托代理、策略联盟等管理模式在民宿领域会派上用场。作为一种个人职业与艺术偏好，文创人员、建筑设计师、高校教师以及新闻记者与乡贤人士等未来会以半公益身份的NGO（非政府组织）角色不同程度地介入民宿运营，他们带来的不只是创意，还以资本入股方式参与民宿运营，从而整体提升民宿管理能效。
照目前国内近17万家的民宿数量规模，虽然很难说供给侧的布局空间已经饱和，但可以肯定的是，基于商业预期与趋利性驱动，还会有更多的后来者进入民宿投资与经营市场。根据国家信息中心发布的《中国共享经济发展年度报告（2019）》的分析，国内民宿市场的年渗透率(现实需求和潜在需求之比)目前约为3%，未来还有6至8倍的增长空间。但值得注意的是，除了莫干山等少数民宿的入住率达到了50%以上外，全国民宿目前平均入住率只有31%，而且非节假日还出现大面积无人入住的超冷现象。同时，绝大多数民宿的单体规模都非常小，并且同质化竞争非常严重，乃至超过80%的民宿目前并未盈利。因此，在存量规模已然可观、增量资本继续叠加的情形下，市场的白热化竞争将牵引民宿产业拓展出全新的商业赛道。
赛道一：城乡互映，触角下沉。民宿从大类上可以分为城市民宿和农村民宿两种，前者目前主要集中在一二线城市以及旅游热点城市如丽江、大理与嘉兴等，它们或者在传统老街基础上打造而成，或者抓住网红热点拓展住宿之外的消费场景，同时民宿一条街已经成为许多城市的一道共同景观。但是，相对于一二线城市而言，许多三四线城市的民宿元素仍处于沉淀与待垦状态，而且三四线城市靠近农村，城市民宿与农村民宿更容易形成市场对接，更利于对旅游者产生近空消费牵引，商业红利自然值得期待。另外，由于与乡村振兴战略同频共振，能够得到当地政府的政策优惠支持，而且农村有着更多的土地、农房等闲置资源可用，加之比城市广袤得多的自然地理空间便于投放房车、集装箱等物理基础设施，因此，农村民宿未来可能得到更多投资人的青睐。
赛道三：主题多样，个性定制。随着未来消费者的日趋成熟，更多人的注意力不会完全停留在民宿表象之上，而是倾向于追求它的内涵、个性化以及在此基础上衍生出的用户体验，由此成为了民宿体内的最核心资产与最显贵资源，以此为圭臬，民宿主题将朝着垂直化、纵深化方向拓展，从而呈现出多样性。一方面，多样化特征是完全建立在本地生活与文化底蕴基础之上的，民宿元素在“去泛在化”的同时，更能将“在地化”做到极致，甚至一座民宿还能够携带主人的独特生活与艺术品味；另一方面，针对不同消费群体，民宿产品会细分出更精准的主题，实现别样化与个性化定制，如宠物主题民宿、禅修主题民宿、观鸟主题民宿等。更重要的是，民宿内容服务不再是供给方的单向推送，而是让作为需求方的消费者参与到各种有趣的具象化场景中来，主客活动双向互动，民宿用户黏性不断提升。
赛道六：强势破圈，产业集群。对于旅行者来说，民宿是一个小憩驿站，稍作驻足停顿并恢复和积蓄出一定能量后往往会奔向新的旅游景点，因此，在整个旅游棋盘上，民宿就好比是一个个结点，群带关联起四方景区，从而激活全域旅游，也让旅游地的集群化特征更显直观。除此之外，“民宿+”的方向越来越朝着深度与广度地带延展，城市民宿带动当地纪念品热销以及农村民宿带动农产品俏销还会持续，由于具有鲜明的空间集聚特征，民宿更容易通过能量破圈形成产业集聚效应，呈现出的商业生态正在不断叠加与更新。除了众所熟知的民宿基建、民宿餐饮、民宿安保等之外，还有民宿创意、民宿运管、民宿营销、民宿拍摄、民宿培训、民宿融资以及民宿养老和民宿医疗等，未来诸如民宿艺术、智能民宿等细分专业说不定也会走进大学课堂。
作者：中国市场学会理事经济学教授张锐
