万科能否拨开泰禾集团头顶上的债务迷雾

泰禾卖股求生

盛传已久的泰禾集团股份有限公司（以下简称“泰禾集团”）引入战略资本的消息，终于有了实质性结果。

7月31日早间，泰禾集团发布公告称，与万科下属公司签订股权转让框架协议，在满足交易前提下，转让19.9%股份，转让价格为每股人民币4.9元，对应总对价约为人民币24.3亿元。

如果双方能够顺利完成交易，万科一方将持有泰禾集团19.9%的股份，摇身一变成为第二大股东。而泰禾集团股份进一步稀释，原来的第一大股东泰禾投资地位未变，但持股比例却骤然下降至29.07%。

其实，早在一个月前，泰禾集团就已经开始着手引入战投资本。今年5月13日晚间，泰禾集团发布公告称，公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者。

旋即，泰禾集团与厦门国贸、厦门建发、中铁建、保利、融创等多家企业“传出绯闻”，但一直躲在幕后的万科却最终走上了前台。

不过，资本市场并未对万科“迎娶”泰禾集团寄予厚望。截至7月31日收盘，以涨停开盘的泰禾集团报收5.94元，当日跌幅为0.67%。

泰禾到底有多难

虽然泰禾集团已经成为国内房企“千亿俱乐部”成员，但却一直未能解除债务重压魔咒。

在7月6日，上海清算所公告泰禾集团中期票据“17泰禾MTN001”违约，再次将泰禾集团推上风口浪尖，泰禾集团的债务问题为投资者普遍关注。

此外，泰禾集团发布“关于对深圳证券交易所《年报问询函》的回复公告”时，一些敏感数字也让投资者脊背发凉，如已到期未付的债务270.65亿元；2020年内到期债务为555.11亿元。

而为了筹钱，泰禾集团已经把手中所有股份悉数质押了出去并被全部冻结。公告内容显示，截至目前，泰禾投资持有公司股份1,218,801,590股，占公司总股本比例为48.97%，其中累计质押股数为1,207,420,000股，占其所持股份比例为 99.07%，累计冻结股数为1,218,801,590 股，占其所持股份比例为100.00%。

而另一方面，受疫情影响，泰禾集团经营情况极不理想。据该公司近期发布的业绩预告显示，预计2020年中期净利润亏损14.6亿～18.6亿元，猛烈下降200%左右。

泰禾集团也承认，公司控股股东此次股份转让框架协议的签署，有助于推动公司目前进行的债务重组工作，盘活存量资产，维持正常经营，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股东利益。

万科能否成为泰禾的骑士

万科成为第二大股东之后，能否让泰禾集团产生脱胎换骨的变化？

根据公告，标的股份转让完成之后，万科将协助泰禾集团完善公司治理，盘活存量资产，支持泰禾集团正常经营。

但是，万科提出了两大近乎严苛的条件：

其一，泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可；

其二，万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

从这两个条件所传达的信息来看，万科并没有考虑为泰禾集团的债务兜底，而上述两项交易前提条件，也大幅降低了万科的股权投资风险，避免了融创投资乐视网式悲剧。可见，从解决债务问题角度来看，万科不能起到决定性作用。

而从财务投资角度来看，万科此次入主泰禾集团，可谓“精准抄底”。据了解，2011年8月19日，泰禾集团借壳福建三农实现上市，随后股价一路攀升，并在2018年1月份最高涨至21.6的历史高位，一时间风光无限。但随后，一直深陷债务传闻的泰禾集团，股价开始滑落，在随后的两年半时间里，股价一路跌至4元左右，跌幅高达81.5%。

因此，此时以每股4.9元的价格买入泰禾集团，“折扣”幅度之高，非常罕见。

知名地产分析人士严跃进认为，此次合作对万科更为有利。公告内容显示，泰禾控股股东泰禾投资将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益。转让价格为每股人民币4.9元，对应总对价约为人民币24.3亿元。严跃进说：“海南万益为万科的全资子公司，此类合作也标志着万科获得了泰禾将近1/5的股权，持股比例比较大。而从收购的成本来看，成本相对不高，属于成本可控、潜在收益较高的一次收购行为。”

当然，对于泰禾来说，以万科持股作为背书，企业资信等级有望提升，这对于后续加快债务问题的处置有较为积极的作用。严跃进表示，虽然此次合作中，万科不对债务的解决持兜底的意见，但客观上是有助于债务问题的快速解决。同时后续和万科的合作等力度也会强化。

此次万科与泰禾集团“联姻”，到底会产生怎样的结果，我们拭目以待。