朱虚侯 | 文

在近三年中报中，2020年上半年新城控股商业物业出租及管理收入首次实现报告期内突破20亿元大关。凭借着持续深耕，新城控股已逐步站稳商业地产赛道，截至今年8月底，开业、在建及拟建的吾悦广场数量达139个，已开业吾悦广场63个，进一步夯实商业地产头部企业地位。

8月21日晚，新城控股发布半年报，数据显示上半年实现营收377.36亿元，同比增长121.15%；净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非净利润27.47亿元，同比增长33.91%。尤为投资者所关注的基本每股收益指标，报告期内为1.42元/股，同比增长22.41%。

今年受疫情影响，地产行业整体增速放缓。具体来说，在地产行业一季度受疫情冲击、二季度叠加部分城市调控政策小幅回升的情况下，新城控股把握住了楼市复苏的时机。今年前7个月新城控股合同销售金额1184.8亿元，累计实现销售面积约1075.44万平方米，进入“2020年1-7月中国房地产企业销售业绩销售面积TOP8”。

与此同时，新城控股从早先的高速增长主动向高质量增长阶段转变的策略正逐步得到显现。年初制定的2500亿元销售目标截至7月已完成接近过半，特别是进入4月份以来，新城控股明显加快拿地和融资步伐。上半年新增土地储备共56幅，境内融资65.47亿元，境外募集资金3.5亿美元。下半年，公司计划竣工136个子项目，实现竣工面积2,474.28万平方米，其中，住宅项目1,537.70万平方米，商业综合体项目936.58万平方米。分析认为下半年新城推货进度亦将提速，以进一步巩固其战略领先优势。

房地产行业进入“变速期”，新城坚持稳健经营

8月21日晚发布中报的新城控股成为“上市房企十强”中第一家披露2020年半年报的A股上市房企，报告期内整体经营业绩持续稳健增长。

中报显示，2020年上半年新城控股实现营业收入377.36亿元，同比大幅增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。截至报告期末，公司总资产达5066.31亿元，同比增长9.63%。

营收、净利润、扣非净利润均实现同比大增，新城控股给市场投资者交出了一份符合预期的“期中考答卷”。

今年疫情叠加多重融资环境变动，房地产行业受到的冲击已是明显显现。上半年全国商品房销售面积同比增速下降8.4%，房屋新开工面积同比增速-7.6%，较去年同期下滑17.7%。

因宏观环境扰动，上半年房企销售额均有所波动，而新城控股主动调整节奏、有意放慢脚步的行为亦被市场视为疫情影响之下的因应动作，旨在跳脱传统路径依赖的窠臼，为高速增长向高质量增长阶段转变打好基础。

早些时候，新城控股董事长王晓松曾对外表示，公司将“增量”转向“提质”，由“冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”。

现在来看，追求高质量、稳健、可持续增长，将是新城控股长期坚持的战略路径。

在今年初举行的2019年年报业绩发布会上，新城控股曾将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元。

彼时疫情仍在全球蔓延，新城控股即已将疫情对一季度销售额、商业地产的冲击纳入到影响销售目标的因素之中予以综合考量，同时基于公司追求稳健发展的风格确定了上述全年目标。

数据显示，新城控股上半年实现合同销售金额约975.21亿元，累计销售面积约877.53万平方米。

如今赛程过半，如果单以销售指标来衡量，新城销售额确未超过50%，不过对比头部房企上半年销售额的全年达成率，新城仍处于行业正常区间，并保持持续、健康的发展态势。

除了有历史表现可以支撑新城足以达成全年销售目标的逻辑以外，目前新城全年可售货值充足亦可予以侧面印证。随着下半年推货量的逐步增加以及销售情况的进一步恢复，尤其是第四季度历来为公司供货和销售的高峰期，新城预计有望稳步实现2500亿元的年度销售目标。

新城商业厚积薄发，擦亮吾悦广场“金字招牌”

货值充沛，未来可期。更为难得是新城控股还在细分赛道商业地产上逐渐由追赶者向领跑者转变。

新城商业近年来频频发力，今年上半年更是逆势突围，为半年报中增添不少亮色。报告期内，新城控股租金及管理费收入增长至21.73亿元，同比上涨27.04%。截至目前，新城控股已在全国布局139座吾悦广场，累计开业63座。

巴菲特说，人生就像滚雪球,重要的是发现很湿的雪和很长的坡。新城控股在商业地产业务上的厚积薄发隐约中与巴氏投资哲学颇为暗合。

早在2008年新城就已试水商业，由于彼时商业地产的世界犹如一片巨大而斑驳的花岗岩，并没有值得雕琢的地方，新城控股将更多的资源投入进了住宅开发市场。

2010年北京三里屯太古里北区开业，这个当初不被外界看好的项目却以各种新潮的市场品牌、潮牌快闪店和明星营销活动，成为北京潮人圈最爱扎堆的商业中心，从而也打开了国内商业地产新的“窄门”。

蓬勃而起的商业消费趋势开始被规模房企所看见，各路地产开发商纷纷抢滩商业地产，新城控股也不例外，于2012年推出“吾悦广场”项目，并接二连三在全国各地铺陈开来，点亮了商业地产“技能树”。

从新开业数量上来看，2012至2016年新城控股每年新开业商业项目不超过5个，尚处于培育期。至2017年则增加至12个，2018年和2019年分别新开19和21个，进入高速扩张期。有消息显示，新城控股计划2020年新开30座吾悦广场，到年底开业总数达到93座。

今年以来，新城商业持续快速扩张，新获取吾悦广场项目16个。在西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁这西北五大省会城市完成全部布局，商业版图进一步扩张。

仅在今年6月底的最后两天，新城控股就接连落子5座吾悦广场项目。新城商业的强劲动能由此可见一斑。

从租金收入来看，2015年新城商业租金收入只有1.55亿元，到2019年却已经增长至40.69亿元，年均复合增长率高达126%。并且，这还是一门很赚钱的生意，该业务利润很丰厚，2019年毛利率超过60%，是住宅销售毛利率的1.5倍。

今年受疫情影响，上半年房企旗下的商业项目均受到不同程度的冲击，TOP20房企总租金收入同比下滑了20%。在这一不利条件下，新城控股旗下吾悦广场的租金及管理费收入为21.32亿元，实现同比增长22%。而这其中新城商业还两次推出租金减半政策，覆盖商户租期共计67天，减免租金收入总计达到5亿元。

此外，考虑到今年将有30座吾悦广场集中在下半年开业，新城控亦有望稳步实现全年商业营收55亿元的既定目标。

稳定的租金回报同时也为新城打通自持商业资金循环提供了有力支撑，上半年新城控股成功发行首期以吾悦商业物业为底层资产的资产证券化产品，金额29.47亿。第二期商业物业资产支持计划也在推进中。甚至就在半年报发布前夕，又传来消息吾悦商业物业资产支持计划第三期获受理，拟发行金额13.27亿元。

显然，“现金奶牛”吾悦广场正以其所具备的持续经营度长、增值空间大、利润率高的优势成为新城控股与其他规模房企进行差异化竞争的有力抓手。

拿地速度加快，土储结构均衡，资金流动性充裕

丰厚的土储与充沛的资金流以及二者之间的平衡力道是规模房企的显性实力所在。

4月拿地14幅，5月拿地16幅，6月拿地32幅，7月拿地11幅，进入8月，新城控股仍在南昌、长沙、重庆、昆明等地持续拿地，甚至就在半年报发布的当天新城控股还在长沙、苏州分别拿下两宗宅地。从中不难看出新城控股拿地强度始终不减。

中指院统计数据显示，今年前7个月，新城控股拿地金额为502亿元，位居TOP7；拿地面积为1373万?，位列TOP4。而在克而瑞发布的《2020年1-7月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》中，新城控股前七月新增土地货值1571.6亿元，稳居TOP10行列。

无论是综合数据还是微观指标皆可见新城控股厚积土储的力度不小，而这也正彰显了新城控股作为规模房企的底气与格局。

起家于江苏常州的新城控股在将总部迁至上海之后迎来快速成长期，目前已形成以上海为中枢、长三角为核心，基本完成全国重点城市群及重点城市的完整布局。截至报告期末，新城控股已进入全国115个大中型城市。

秉承“住宅+商业”双轮驱动的核心战略，新城控股住宅开发业务在深耕长三角的同时，于上半年更深度拓展环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地区。分析认为随着城市化进程加快，新城控股还将持续进入供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市。

事实也的确如此，半年报显示，新城控股上半年新增土地储备 56 幅，总建筑面积达 1,907.78 万平方米，平均楼面地价为 2,867.82 元/平方米，高能级城市的土储货值占比显著提升。

值得一提的是，新城控股经营土地能力与其拿地力度亦为相称，天风证券研报透露其获地成本保持在销售均价的45%水平线之下，或表明公司较强的投资能力。

土地储备结构方面，截至目前一、二线城市占公司总土地储备的35.75%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90%。全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为新城控股下半年以及未来的长远发展打下坚实基础。

此外，住宅+商业的双轮驱动模式显然也有助于新城消化既有土储，获取丰厚土储利润。2016年至2019年，新城综合体（商住一体）销售占比从39.3%提升至44.3%，拿地成本从3991元/平米，下降至2421元/平米。

适时、灵活运用直接融资工具优化债务结构、盘活存量资产，积极拓宽融资渠道则是新城控股的隐性实力。报告期内，新城控股在交易所市场先后完成公司债券及吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行，共募集资金35.47亿元人民币；在中国银行间市场发行超短期融资债券，募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金3.5亿美元。

凭借较好的融资能力，新城控股始终保持着流动性充裕优势。截至报告期末，公司在手现金余649.95亿元，短期债务375.81亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过1.73倍。

以最近业界颇为关注的房企负债率指标来看，新城控股表现得也可圈可点。截至半年度末期，公司资产负债率为87.66%，主要由于销售房屋产生的预收账款增加至2287.67亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；同时，净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点，至35.06%。

融资有道、土储丰厚、现金充裕，叠加“住宅+商业”的双轮驱动效应，新城控股正以其且稳且进的战略姿态驰入2020下半场。