文 | AI财经社 田晏林
编辑 | 嵇国华
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融资监管再出新招
好不容易度过命途多舛的上半年，等待许家印、孙宏斌等地产大佬们的却是来自监管的寒意。
8月23日上午，央行官网发文称，住房城乡建设部、中央人民银行于20日在北京召开重点房地产企业座谈会，在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
图/视觉中国
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，此次住建部与央行牵头的会议，由银监证监外管等部门协同，共有12家房企参与。
另据业内人士透露，12家企业包括了碧桂园、万科、恒大、融创、保利、新城、中海、阳光城、中梁、华侨城、绿地以及旭辉。“参会的企业不一定都是踩线的，这次会议就是征求下大家的意见。未来应该还能允许借新还旧，只是不允许再增加负债规模了。”
8月17日，市场传言称监管部门于本周拟出台新规，为控制房地产企业有息债务规模，将再次收紧房企融资。具体内容是：以有息负债规模作为融资管理的操作目标，设置了“三道红线”，一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍。根据房企的财务状况，按照踩线的条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%。
三道红线、四档管理、5%的增速阈值，被监管层总结为“345”规则。
鼎诺投资根据wind数据统计出，泰禾、华夏幸福、金科、广州富力、融创中国、绿地控股等50余家房企，踩了全部的三道红线。一家房企的内部人士坦言，这种监管力度非常准，抓到了要害。“以前是防范单独项目地王和城市房价上涨，现在跳出单个城市和项目，开始针对每家企业，不排除和泰禾违约有关，要防范地产公司倒闭，防范整体金融风险，很厉害。”
一位地产信托的业内人士介绍，控制有息负债规模，直接关系到企业的经营风险，“在财务报表里，有息负债是需要企业还钱的，也是运用财务杠杆的关键，而无息负债主要体现在往来款和预收账款上，风险相对低。”
中国指数研究院企业研究总监李建桥表示，三道红线能综合反映企业负债情况及偿债能力。如果新规将限制房企有息负债增长速度（最高为15%），可抑制房地产企业规模的无序扩张。
部分踩线房企的土地投资部门经理在获悉融资可能会收紧的消息后，表示担忧。一般来说，房企拿地要求用自有资金，但各家目前仍普遍依赖信托和基金。表面上通过信托融资的这笔钱用在A项目上，以B项目的土地作抵押，但实际这笔钱，是用来置换B项目的土地款，这是绝大部分房企心照不宣的做法。在土地投资经理们看来，下半年房企有可能延迟或取消近期土地投资计划，不止是融资部门会缩减编制，一批土地拓展人员也可能面临失业危机。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，融资新规短期或将加速行业洗牌，中小房企受波及程度要远大于规模房企，且中小房企自身抗风险能力不足，在新规影响下，融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。
据业内人士透露，关于融资新规的讨论于去年底出现，方案曾经监管、投行、企业一起讨论过，只是对于三道红线的具体数字规模说法不一。21世纪经济报道称，虽然多名来自债券市场的人士均表示听说了新规，但未见到具体文件。
尽管杨红旭也表示，融资的三道红线管理，只是在个别房企进行试点，暂时不会全面铺开，但蝴蝶效应已经在房企内部发酵，尤其对个别高负债、高周转的房企，影响已经不言而喻。
潘浩坦言，从长期看，去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障，这也是房企或早或晚都将面临的一道必考题。
房企加速“筹钱”
比房企老板更先感知到市场寒意的，往往是他们的员工。
进入融创中国两年时间，一直在融创某区域公司基层工作的王强没有哪刻比现在更心烦。7月底，区域公司发文，要求下半年每位员工都要卖出一套房，如果卖不出去，每个月要扣5%的工资。而他上个月已经被扣了。
图/视觉中国（2018年11月03日，融创位于海南省万宁市的填海项目，日月湾。）
据融创营销部门的离职员工介绍，公司每年都会开展员工自购和全员营销，这是融创的企业传统，为了完成销售业绩，也为了靓丽的财报，每年底都有“千人千套”的任务，非营销人员要卖房，高管根据级别也有不同的卖房指标。
王强虽说以前也经历过，但完不成任务就扣钱却没有过。“公司说，如果哪月完成了，会把前面扣的工资一起返还。但在融创卖房太难了。”据王强介绍，公司对有效客户的到访要求非常严格，如果他推荐的客户第一次去售楼处没有购房意向，那么即便一个月后该客户想买房，也不会算在王强的业绩上。
“我们推荐的客户，企业给员工千分之四，这部分的钱会间接返给业主，但是现场置业顾问会告诉客户，只要换个手机号码登记，买房时会返给1万块钱，相当于总房款的千分之六吧，比我们给的诱惑更大，直接把单撬走。“王强很无奈。AI财经社也联系了融创天津、上海区域的员工了解情况，他们也表示，的确存在和售楼处、渠道发生争议的情况。但是卖不出去房就扣钱的规定，并未在上述两区域公司执行。
缺钱，是王强对公司现状的最大感受。保利投顾研究院认为，在融资难度提升之下，房企会加快回笼资金，加强现金流管理。潘浩也认为，房企将大概率启动“加速销售模式”。
抓回款仅是房企筹钱的一小步，随着资金集中还款期的临近，房企对融资的渴求更为迫切。一位不愿具名的某房企TOP5的融资经理感叹，上半年融资环境很好，贷款利率有明显下降，“2019年我们做开发贷，平均成本在6.5%-7%，这还是跟工商、兴业、光大、浦发这样的大银行给我们的价格，但是今年的成本降低到5.7%，这还是最高的了。”
保利投顾研究院统计显示，7月份碧桂园 、旭辉、雅居乐等发债融资，大型房企利率区间仅为4.2%-6%，融资利率维持低位。然而“三道红线”一划，将有融资需求的房企挡在门外。负债率高的房企开始整合融资团队，放宽融资成本，开拓一切渠道，只为能融到钱。
中原地产研究中心数据显示，进入8月，房企美元债再次井喷，仅上旬10天融资额已超20亿美元。贝壳研究院统计数据显示，在8月3日至9日一周内，房企融资规模环比上涨近六成，其中，境外融资额环比增长305%，在融资结构中超越境内融资，占比为55%。
从“三道红线”的设置来看，监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况。李建桥认为，提高房企资金管理的精细度，提高周转速度，控制拿地成本，继续向管理要效益。“目前，对房企债务的监管主要集中在有息负债上，房企可运用资产证券化等融资方式，盘活存量资产，补充企业现金流。部分规模化诉求强烈的房企，应积极树立企业品牌，并引入战略投资者，通过借力实现跨越式发展。”
对踩线的高负债率房企来说，钱袋紧了，扩张和维持规模的方式也必然要作出调整。踩了三道红线的房企内部人士说，他能想到的应对方式就是卖房、卖项目公司股权，首先要保证公司活下去。
近日，恒大、融创跟风宣布拆分物业板块赴港上市，试图通过该手段为母公司直接或间接带来增益。潘浩指出，拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等也是房企长期应对风险的几种方式。
今年以来，疫情的影响加速物业板块在境内外的估值。贝壳研究院统计，目前港股与沪深股市上市的物业公司超过30家，市值突破4000亿元人民币且仍在上涨中。
盯紧“灰犀牛”
过去，高杠杆、高负债、高周转，成就了一批头部房企，也改变了中国自商品房改革以来沿用的旧发展模式，一度被很多中小企业视为实现高ROE（股本报酬率）的利器。
而当融资政策收紧，这些向前猛冲的企业往往又成了“出头鸟”。
下半年以来，加强房地产行业资金监管信号已经十分明显。6月底，银保监会印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》；7月末，“730”政治局会议要求“防止资金违规流入房地产市场”；8月16日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》发文称，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。
郭树清表示，2019年银行业新形成2.7万亿元不良贷款，出现疫情“黑天鹅”后，资产质量加倍劣变不可避免。由于金融财务反应存在时滞，目前的资产分类尚未准确反映真实风险，银行即期账面利润具有较大虚增成分，不良资产将陆续暴露。在此前提下，一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。
图/视觉中国
据保利投顾研究院监测，今年前7月典型房企的融资额达9115亿元，创近年新高，引发监管层关注。另外，上半年土地市场表现活跃，在“房住不炒”政策基调下，融资收紧也为了防止土地市场过热，预防高杠杆取地带来的金融风险。
国家金融与发展实验室发布的《2020Q2房地产金融报告》指出，今年上半年房地产销售和价格出现“深V”型反弹，主要得益于疫情得到控制。但“深V”型反弹的同时，市场分化明显，部分城市房价泡沫再起，房地产金融风险仍是监管重点。
8月以来，监管部门已开出多张涉及银行违规“输血”楼市的罚单，上海银行、浦发银行皆因违规向资本金不足、“四证”不全的房地产项目发放贷款等问题，被处罚金上千万元。
一位信托行业的从业者表示，“今年在疫情冲击下，国内外纷纷加大货币政策对冲力度，上半年有融资窗口期，对大房企发债稍微宽松，但整体的融资环境还是很紧的。”在他看来，房企融资渠道不通畅在2018年就有体现，该出现财务困境的房企基本已经浮现，其他企业不会因为“三道红线”这项政策突然翻车。
另有基金公司负责给房企放贷的员工告诉AI财经社，他们曾预判，下半年资金面可能非常紧张。“未来我们的融资主体还是倾向于业绩优良、高成长、低风险的白马企业。并且锁定融资成本高的企业，比如50强至100强的房企，而且他们的项目必须有核心抓手。”
今年房地产市场的下半场会有怎样的走向？一位没有踩线的房企人士认为，优质项目的投资竞争应该会更加激烈。对于自有资金充足、负债率健康的房企来说，弯道超车的机会来了。在潘浩看来，规则限制的是债务的增长规模，原来债务规模不高、资金水平更健康的企业，有可能还不如之前债务规模就很高、资金水平不健康的企业。“比如一个人原来发债100万，现在觉得他们有风险，只能每年涨5%。另一个人原来发债50万，认为他财务状况好，额度可以增长15% 。但结果还是第一个人能融到的钱更多。”
从目前的版本看，新规的出现，短期可以调控有过热倾向的城市，长期还是试图降低房地产行业的高杠杆。因此在具体细则的制定上，修正空间依然很大。
尽管此次座谈会上仅仅释放出融资环境的监管或将加强，但可以预见的是，这会加大部分房企降价跑量的意愿。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，下半年的“金九银十”本就是促销季，房企还要年末冲刺业绩，动作本身就多。
但潘浩表示，单项目的折扣促销有一定风险，房企或许会通过调整推货结构实现，对市场接受度高的产品或者市场比较好的城市可以尝试多推货，也可以适当调整新入市项目的价格，让客户的接受程度更高。“从数据角度看，下半年房地产市场复苏的情况还不错，所以关键还是防控长期风险，特别是控制杠杆，这个方向肯定是没错的。”
