过去二十多年，房地产的基本逻辑就是一个字“涨”。无论期间发生什么样的事情，房地产的这个基本逻辑几乎从未变过。即便是2008年爆发全球金融危机，我国的房价在经历了短期的低迷以后，很快又恢复到了这个”基本逻辑“上。

有人不禁要问，为何我国的楼市会繁荣发展二十多年，且一直处于”涨“的趋势？我认为主要三个方面。

其一，人口方面。改革开放以后，我国经济开启了”快车道“模式。城市化进程加快，城市的产业集聚产生了大量的就业机会，大量农村人口涌入城市，从而产生了大量的购房需求。

其二，金融方面。金融被称为房地产行业的”奶源“，这一点毫不不夸张。房地产行业属于资金密集型行业，房地产的发展离不开大量的资金支持。

对于开发端，房企从银行以及其它金融机构获得大量资金，从而达到购置土地，开发楼盘的目的。对于消费端，购房者可以凭借按揭贷款，用少量资金购置房产，也就是我们说的，付个首付，还月供。

在过去的二十多年，金融政策对于房地产一直是宽松性政策，开发商融资渠道多样化，获取资金的程度较容易。而购房者按揭贷款也是非常方便的，条件也比较宽松，且利率低，分期周期长。

其三，住房总量方面。在房改之前，我国采用的是分房制度。也就导致房改之后产生大量的改善需求，再加上城市化带来的刚性需求，这个需求市场是非常大的。但，商品房数量有限，需求大，房子少，房价自然上涨。

但，经历了长达二十多年的发展以后，支撑房价的这三大基本面已经发生了变化，三大基本面的变化，也决定了，未来房价，很难像过去一样，再一次”起飞“。

三大基本面具体有哪些变化？

人口方面

新生儿出生率骤减且人口老龄化进程加剧，人口即将进入负增长阶段，人口红利在消退，间接导致城市化进程放缓。这也就导致楼市的核心购买群体，逐年在减退。

金融方面

据银行机构统计，今年上半年，中国居民的债务规模或达到82.46万亿元，实际负债率已超过82%，高负债不仅抑制消费，更有资金断链的风险。近两年，在金融市场最多的就是，防范房地产的金融风险。尤其是今年，央行，银保监会多次强调“防止资金违规流入楼市”，建立健全的防控，监察机制。

种种迹象表明，金融已经释放已经不再支持楼市的信号。

各项数据显示，我们现在不缺房子。经过长达二十多年的建造，我国的房屋总量已经非常充足。根据某机构的数据统计，我国的房子至少可以足够20亿人的居住，这一数据已经大大超过我国的人口总量。房价之所以难以降下来，根源则是资源分配不均匀。

所以，未来的楼市调控会重点从资源分配上下手，有些城市库存很少，卖几个月可能就已经卖完了，这样的城市应该加大供地力度，而有些城市的库存卖个十几年都卖不完，就要减少供地力度，甚至停止供地。除此之外，还要加大租赁以及保障房市场的完善供应，这样势必对楼市的降温起到显著作用。

三大基本面的改变，间接代表了未来楼市的发展趋势，房价大涨？希望渺茫！