多地“地王”频现,房价继续上涨,在此情况下,监管部门再度出手“降温”,将强化房企进行融资管理。
那么,在此情况下,房企融资会否更为艰难,会否迫于市场压力赶快降价出货?搜狐焦点重庆站记者就此问题采访了相关专家学者。
融资井喷,疯狂买地,房价上涨,迫使监管层出手
据了解,8月20日住建部、央行在北京召开的重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。各监管部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
此次会议内容公布前,市场曾传出“房企融资新规出炉”、“部分房企被约谈”的消息。
根据报道,监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,为房企融资设置“三道红线”。
具体为,红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。
根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值。
相关人士分析,本次会议传递房企融资收紧的信息,主要原因是近一时期国内房企融资出现井喷状况,其中7月来,房企融资刷新了历史同期纪录;8月中上旬全国房地产信用债发行规模高达261亿,在年内处于高位。
另一方面,全国各地又出现地王频现、房价飞涨趋势,也让市场进一步监管变得迫切。最近各地纷纷把“压箱底”的好地块拿出来出售,北上广等地地王项目叠出。房价方面也纷纷开始上涨,7月全国70个城市中,有62个城市新房同比价格上涨。
为抑制楼市过热,避免房企过度融资,出现金融风险,监管部门及时出手加大管控力度。
引导资金脱虚向实,约束房企加快卖房回笼资金,限制融资疯狂抢地
如何看待国家监管层对强化融资管理的措施?重庆前沿区域经济研究院院长李勇研究员认为,“央行出手是对的,金融红线必须管住。”
他说,这也表明了监管层坚持“房住不炒”以及不将房地产作为短期刺激经济的手段的决心。
他指出,近几个月房企发债凶猛,而银行做担保,实际上绑架了银行和政府。银行金融部门收缩融资,是逼迫开发企业赶紧卖房回笼资金,限制其通过融资储备土地。
李勇指出,最近一个时期,商品房库存上升,土地库存量也大,而商品房销售情况相对不好,资金回笼较差。
记者综合铭腾、锐理、克而瑞公布的分析数据看到,从今年7月以来重庆主城住宅市场与去年同期相比,成交量明显下降。其中7月销售率下降至16.8%,低于去年同期水平。
与此同时,整个楼市的房屋库存量却在持续明显上升。据克而瑞楼市报告数据显示,去年7月重庆主城住宅存量为466万方,去化周期还仅为2.3个月,而到了今年7月住宅存量则上升为809万方,去化周期升至最高点,高达5.5个月。
李勇分析道,实际上疫情以来带来较大的经济困难,老百姓的购买力大幅下降。用此同时,房地产库存相对较大,开发企业还在加大杠杆,争相储备土地,形成大量无效产品,造成库存过大,已进入不良发展。
他说,“开发商加紧为未来储备土地,只能造成地价抬升,房价飞涨,这是有问题的。”
李勇认为,“目前资金向虚苗头很严重。国家增发货币,是希望实体经济得到支持应当注重制造业发展,将资金用到实业,用到制造业。如果资金不严管,用到房地产,会将风险转移至银行、储户。因此,有必要控制金融风险,将有限资金用于实体经济。”
“马太效应”将愈加凸显,重庆楼市仍有较大发展空间
融资严管将对房企带来何种影响?重庆社会科学院财政与金融研究所研究员何清研介绍,“以前融资是由融资机构自己把握。此次座谈会表明,未来金融机构对房企的融资,会更强调企业的经营目标,金融机构将根据企业的行业地位,结合企业的财务指标来进行融资。”
那么,此举将给房地产行业将带来什么样的效果?何清认为,它将会进一步带来“马太效应”,也就是说强者愈强,弱者越弱。头部企业融资非常有利,而弱的企业,融资将进一步受限。
但何清强调,“此次央行的举措,规范的意义更大,管理的力度有限,也不是收紧融资渠道。”他说,“要推进房地产正常稳定发展,更多是一种规范,不要理解成为融资普遍收紧。此次收紧,不会对房地产预期产生直接影响。”
他认为,从整体来看,地方对房地产依赖度非常高,比如重庆不少区县对房地产的依赖度超过了60%,因此房地产对基层政府很重要,它们绝对不会让房地产萎缩。
总之,要坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策。贯彻三稳,不会让它炒作,不会让它作为短期刺激经济发展的手段,不能让所有资金用于房地产炒作,出现泡沫现象,是政府肯定不愿意看到的。
目前,房地产调控实施的因城施策政策,地方调控影响力更大,比如今年7月以来,一些房价更高的城市,包括深圳、杭州等10多个城市出台楼市收紧政策表示调控不放松。可以说,区域性政策对这些区域的影响更大。
何清认为,目前来看,房地产市场相对来讲还是比较健康的,房地产的融资相对比较规范。
房地产的发展不仅受制于融资,其实受其他政策影响还要更大,比如土地、货币、财政等方面的政策。
未来,开发企业融资会越来越难,重庆房地产市场会否受到较大影响?如何看待重庆房地产后市发展?
何清对重庆楼市的未来发展抱有信心。他认为,“重庆调控政策一直相对较为宽松,市场发展比较平稳。我们对重庆房地产市场后市谨慎看好。”
他说,房地产市场的机会要看城市发展潜力。国内具有发展潜力的是一批城市群,包括长三角经济圈、珠三角经济圈、京津冀经济圈、成渝双城经济圈等几大经济圈,它们是国家主要成长地区。
重庆处在成渝地区双城经济圈,具有较大发展空间,未来市场看好。
搜狐焦点重庆站首席记者 亦木