在“住宅+商业”的双轮驱动模式下，新城控股（601155.SH）在2020年上半年整体经营业绩持续稳健增长。
日前，新城控股公布2020年半年度财务报告。期内，新城控股实现营业收入377.36亿元，同比增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。
亿翰智库研究报告指出，下半年是新城的销售旺季，如果企业加快推盘供货，全年住宅销售业绩预计能达成2500亿的销售目标。
营收利润实现高增长 土储布局进一步完善
新城控股在今年由“增量”转向“提质”，由 “冲规模，提排名”转为了“以资本回报率为核心，聚焦利润”。
而从上半年新城控股的各项财务指标来看，其营收以及利润均保持着较快的增长速度。上半年新城控股实现营业收入377.36亿元，同比增长121.15%。
“营收高增主要受地产结算规模高增拉动。”东北证券研究报告指出。
报告期内，新城控股的地产结算收入为527.66亿元，同比增加92.3%；结算面积为504.96万方，同比增加90.9%；结算均价为10450元/平方米，同比微增 0.7%。
在营收大幅增加的同时，新城控股的毛利润和净利润等也随之上升。期内实现毛利润98.3 亿元，同比增长 53.8%；实现净利润38.5亿元，较2019 年同期增长32%。
此外，新城控股在期末录得预收账款2290.79亿元，同比高增32.66%，覆盖2019年营收2.67倍，未来业绩增长确定性较强。
新城控股方面表示，公司全年可售货值充足，随着下半年推货量的逐步增加以及销售情况的进一步恢复，尤其是第四季度历来为公司供货和销售的高峰期，预计有望稳步实现2500亿元的年度销售目标。
在土地储备方面，2020年上半年新城控股加大了在土地市场的投资力度，且战略性增加高能级城市的土储布局。
目前，新城控股深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。
上半年，新城控股新增土地储备共56幅，新增总建筑面积1907.78万平方米，平均楼面地价仅2867.82元/平方米。据亿翰统计，上半年新城控股新增土储货值为 1285.5 亿元，
截至2020年中期，新城控股的总土地储备达到了 1.37 亿平米，存续比为 7.8 年，土地储备充裕，足以满足 5 年以上发展之需要。
在拿地结构上，今年以来，新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、南宁等全国重点省会城市，持续加大高能级城市布局。
天风证券的研报指出，今年新城控股战略性增加了高城市能级的土地项目，而其获地成本保持在销售均价的45%水平线之下，或表明公司较强的投资能力。
截至2020年中期，新城控股一二线城市的土储在总土地储备中占比为35.75%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90%。
“在房地产行业销售业绩已近乎触顶的行业现状下，外加新冠疫情等不确定性的外生冲击，这将使得不同能级城市的住宅市场发展速度产生更大差异，高能级城市经济基础好、人口多、购房需求旺，住宅市场成交更为活跃，在这样的行业环境下，新城一方面主动增加高能级城市的土储占比，另一方面是在经济快速发展的长三角城市群补货，这样的土储 投资策略与市场的发展规律相吻合，未来预计将为企业带去更多的业绩和利润增长。”亿翰智库研究报告表示。
商业物业持续扩张 租金管理费收入21.32亿元
“住宅+商业”双轮驱动作为新城控股的核心战略优势，在传统住宅地产稳步前行的同时，新城控股的商业地产规模不断增大，且竞争优势逐渐凸显。
据悉，新城控股的商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等;持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心吾悦广场。
据了解，2020年上半年爆发新冠疫情后，新城对旗下吾悦广场全体商户实施67天租金减半政策。即使如此，2020年上半年其商业管理运营业务上仍然保持良好的发展态势，平均出租率达 96.08%。
财报显示，上半年，吾悦广场已开业面积共586.62万平方米，同比增长42.72%；实现租金和管理费收入21.32亿元，同比增加22%。
运营收入稳步提升的同时，新城控股还积极抢占市场先机，持续扩大商业布局，于全国范围内持续落地吾悦广场综合体项目。
仅6月最后两天，新城控股接连落子5座吾悦广场。例如，6月29日，新城控股以17.34亿元摘得西宁城北区门源路三期地块，地块属性为住宅、商服， 这意味着西宁第二座吾悦广场落地城北区，助力西宁城市建设和当地居民消费升级。
截至上半年，新城已布局 139 座吾悦广场，累计开业 63 座。今年第三季度开始吾悦广场进入密集开业期，全年计划开业30座，计划到 2020 年底开业 93 座吾悦广场，全年租金及管理费收入目标为 55 亿元。
目前，新城控股85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群，覆盖了全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，已初步形成规模效应。
新城控股方面表示，未来购物中心将是实体商业的主力军。公司商业地产品牌“吾悦广场”致力于打造体验式商业综合体，通过打造餐饮、亲子、珠宝馆、鞋履馆、家居生活等优势业态，形成聚合效应，扩大吾悦商业的辐射范围。
财务结构持续优化 净负债率大幅降低
身处资金密集型行业，新城控股在不断提高自身的融资能力并积极改善财务结构，报告期内，实现净负债率大幅降低。
报告显示，上半年，新城控股通过公司债、资产支持证券、超短期融资券、高级美元票据等募集了较多的货币资金，以补充流动性。从其合并现金流量表可以看到，上半年取得借款和发行债券收到的现金分别为 204.6 和 102.7 亿元。
其中，新城控股在交易所市场先后完成公司债券及吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行，共募集资金35.47亿元人民币；在中国银行间市场发行超短期融资债券，募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金3.5亿美元，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求。
“在融资环境相对宽松的情况下，进行融资不仅能使企业的营运资金更为灵活，而且上半年行业融资成本相对较低，新增借款的利息开支相对较低。”亿翰智库研究报告指出。
截至报告期末，新城控股的净负债率为 35.1%，较 2019 年同期的 76.6% 大幅下降 41.5 个百分点，剔除预收账款后的资产负债率为 43.8%； 整体平均融资成本为 6.85%，均低于行业均值水平。
良好的销售回款和多元化低成本融资为新城的发展提供良好资金保证，使得其现金流状况极大改善。
截至报告期末，公司总资产 5066.31 亿元，净资产 625.39 亿元，在手货币资金为 649.9 亿元，远高于短期有息负债 375.8 亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过1.73倍。
