原创 “期房”真该取消?3个原因很现实!央媒明确回应,官方也表态了

最近,一个朋友遇到了一个买房问题,让他既开心又糟心。开心是因为,等了整整两年时间,此前买的房子终于可以住进去了,再也不用租房了。糟心是因为,在交房之前,开发商组织了一次业主开放日,去了之后才发现,房子存在太多的装修瑕疵。这位朋友还打了一个比方,就像小孩写的作业,这里一块黑,那里破个洞,着实有点儿潦草。在笔者看来,这并不是个例,在交房验收阶段,很多购房者都会遇到这样或那样的问题,不少人都感觉最终拿到手里的房子和当初开发商宣传的房子,或多或少都有区别。其实,产生问题的根源就在于商品房预售制。

不可否认,从某种意义上来说,商品房预售制的出现,对开发商和购房者是一种双赢的结果。对开发商来说,扩大了融资途径,降低了资金的使用成本,通过资金回笼还可以为下一步的发展保驾护航;对购房者来说,可以缓解住房不足的状况,满足迫切的住房需求,同时相对现房来说更具备价格优势,一般要比现房便宜10%-20%,所以能够被购房者普遍接受。但是,随着时间的推移,商品房预售制的弊端开始显现,不少购房者花了几百万、几千万的价格买了一座“空中楼阁”,最后往往不尽如人意,所以呼吁取消商品房预售的声音也不断出现。

近几年,为何取消商品房预售的呼声很高?且看3个方面:

第一、房屋品质存在不确定性因素。买过房子的都知道,如果去售楼处买期房,购房者能够接触到的只有沙盘、效果图、样板间等等,至于绿化、用料、配套等等,全凭置业顾问一张嘴。等到交房验收时,可能才会发现效果图和实物之间存在着不小的差别,上文中笔者的朋友就是一个鲜活的例子。因此,与现房相比,由于期房看不见摸不着,质量问题要等到交房才能发现,所以在一两年的等待过程中,存在着很多不确定性的因素。

第二、存在延期交房、烂尾的风险。最近几年,房企普遍都采取了“高周转”的开发模式,比如拿地3个月就开盘销售,4个月就资金回笼,5个月资金再次投资。不难看出,商品房预售制下,购房者无形中成为了开发商的“提款机”,开发商只需要投入有限的资金就可以运作一个项目, 这就降低了房地产的准入门槛,使得开发商鱼龙混杂,信誉好坏不一,所以一旦出现资金链断裂,很容易出现延期交房,甚至是楼盘烂尾的问题。

第三、从预售到交房存在价格波动。过去十多年,当楼市处于上升期,购房者都倾向于买期房,因为房子几乎一天一个价,今天错过了,明天可能就要多掏好几万。但是,当楼市处于下行期,从预售到交房期间就很容易出现价格波动。以济南某楼盘为例,项目前期开发的房子平均房价17000元,但受楼市调控等因素的影响,短短一年时间里,每平米下跌了4000元,一套100平米的房子不经意间就损失了40万,相当于一个普通家庭五六年的收入。

鉴于这些问题,商品房预售制有可能取消吗?央媒回应、监管层表态

对于这个问题,人民日报曾刊文《取消商品房预售制 调研可先行》,文章明确表示,取消商品房预售制实际上就是降低开发商的财务杠杆,消除开发商疯狂拿地,过度扩张的动能,从而促进房地产行业的理性回归。此外,文章还进一步表示,从当初的利大于弊到如今的弊端重重,从长远来讲,取消商品房预售制或是不可避免的。

除了人民日报外,8月26日,央媒经济参考报刊文《多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售》,文章援引业内人士的观点表示,在房地产预售制下,房企高杠杆带来的风险在资金紧张的背景下尤为突出,从质量问题到合同纠纷,从延期交房到整体减配,甚至出现了开发商跑路,楼盘烂尾难处理等多种问题。因此,通过逐步减少预售项目比例,试点现房销售,可以最大程度减少上述纠纷,还可以抑制房企高杠杆扩张,降低房企的资金风险。

文章进一步表示,有消息人士称,监管层已经有实行现房销售的想法。8月20日,在住建部、央行联合召开的房企座谈会时,监管层表示,预售制度是在过去房子紧缺的背景下所采取的政策,现阶段房子供应已足够,预售制的存在是否还合理,下一步将会加强对此方面的讨论。通过监管层的表态,不难看出,潜台词就是我们已经告别了住房短缺的时代,接下来商品房预售制度有可能会逐步取消,未来或将更多地推行现房销售制。

实际上,目前很多省份都已经开始试点现房销售了。比如,今年3月份,海南发布通知,新出让土地建设的商品住房,将全面实行现房销售制度,此举被业内人士认为是全国首个省级现房销售政策。除了海南以外,过去这两三年,随着房地产调控的不断深入,为了实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,深圳、南京、杭州、中山、合肥等城市在土地出让过程中,均有要求现房销售的试点项目。

实际上,短期内取消商品房预售制并不现实,主要原因有3个:

1、经过20多年的发展,期房销售已经成为房地产销售的主要方式。据不完全统计,在我国,住宅销售当中的80%-90%都是采用期房销售,所以一旦取消预售,短期内住房供应规模会大量萎缩,甚至可能由于供应不足而引起房价上涨,不利于房地产市场的平稳发展。

2、据不完全统计,销售回款占开发商资金来源的比例超过50%,一旦取消预售制,意味着房企零成本的预收款将消失,这等同于直接砍断了房企资金来源的“半壁江山”,加之目前正处于去杠杆和信贷政策持续收紧的阶段,所以房企很容易出现资金链断裂问题,从而导致延期交房或者楼盘烂尾现象增多,这对于购房者来说,同样不是一个好消息。

3、根据易居房地产研究院的统计报告显示,2018年,土地财政收入占地方财政收入的比重达到51%,2019年这一数值达到52.9%。但是,一旦取消商品房预售制,受限于现金流的压力,将会进一步降低房企的拿地热情,从而导致土地出让金大幅度减少。显然,对于一些严重依靠土地财政的城市来说,自然不愿意看到取消商品房预售。

笔者总结:

最近几年,取消商品房预售的呼声一直很高,但是就目前的条件、行情来看,短期内完全取消预售制并不现实,无论是开发商还是过度依靠土地收入的城市,都不愿意看到。但是,不管怎么说,任何制度、规则都有其特定的生存土壤,随着时间不断向前推移,这些制度、规则必然会逐步调整和适应新的环境。根据此次央媒、监管层的表态,以及近两年各地现房销售的试点来看,新的信号已经表明,随着房地产发展进入到了新的阶段,取消商品房预售也已经是大势所趋。