8月24日,创业板注册制正式开锣,中国资本市场再次拿下关键战役。
从科创板到创业板,再到未来的主板,毫不夸张的说,优胜劣汰,优中选优的新生态将势不可挡席卷整个中国。
注册制意味着中国投资市场进入新阶段,做选择再也不是问题,选好择优将成为未来。
这是价值理念的巨变,更是社会观念的巨变,值得每一个中国人自豪骄傲。
相较于经济变化,资本市场嗅觉向来敏感,最能捕捉未来趋势。从2018年开始,价值投资成为主流,寻找中国好资产时代成了每个投资者必修功课。
两年过去,白酒、酱油为代表的消费资产,成为市场公认的中国核心好资产。
1.7亿股民,寻找下一个茅台在哪里。
最牛的赛道 最强的王者
有时候,最显眼的最容易被人忽视。
大消费领域,最强赛道从来不是白酒、酱油,而是承载了14亿中国人居住需求的房子。
看看近几年的,中国房地产销售额,2015年8.7万亿,2016年11.8万亿,2017年13.4万亿,2018年15万亿,2019年16万亿,实现了5年翻倍。
2020年,疫情关系,所有行业都受到影响,房地产也不例外,但7月份国家统计局的成绩单显示,疫情影响基本消退。
前7个月,中国商品房销售额81422亿元,仅仅下降2.1%。按照目前的发展趋势,房地产销售额再创历史记录概率不低。
注册制时代,各行业都在加速集中,赢家通吃几乎是所有行业的宿命。房地产行业也不例外,据券商统计,2020年上半年无论以销售面积计还是以销售金额计,房地产行业正快速向头部靠拢。
大赛道,找龙头,这是注册制之下,寻找中国好资产的最短路径。
房地产行业的龙头在哪?
8月25日,碧桂园公布了2020年上半年财报,从财报看企业,目前碧桂园是当之无愧的行业龙头。
今年上半年,碧桂园实现总收入约1849.6亿元,毛利约为448.9亿元,净利润约为219.3亿元,股东应占核心净利润约146.1亿元。
碧桂园归属股东权益的合同销售金额为2669.5亿,在克尔瑞全口径销售额排行榜中,碧桂园销售金额3723.1亿元,稳居行业第一。
在8月25日举行的碧桂园半年报发布会上,碧桂园更透露:
除了一二月份疫情突发阶段销售下滑,从3月份开始,公司权益销售金额连续5个月同比正增长,其中7月份权益销售额的增幅更达到27.52%,创2020年增速新高。
在中指研究院最近公布的1-7月百强房企销售排行,碧桂园以4483亿元的全口径销售额高居第一,这个数字和碧桂园7月份的高增长表现,非常吻合。
碧桂园在业绩发布会上表示,预计2020年全年销售业绩可以同比10%。
如果碧桂园能够完成10%的增长,已经能打破行业的增长记录。
为什么?
要知道,2019年底,也就是疫情还没有暴发的时候,标普曾预计,2020年中国全年的商品住宅销售额增速在0%-5%。
疫情暴发,年终计算房产销售额很可能会低于标普去年的预测。
碧桂园10%的增长如果达成,意味着逆势,远远跑赢行业整体的能力。
8月底了,马上就是金九银十,这段时间历来是开发商每年最重头的销售旺季。
去年越旺,今年压力越大,因为只有更旺,才能有更出色的表现。
行业龙头的未来数据如何?其实已经有了答案。
截至2020年6月30日,碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7808亿元。
中国地产实行预售制,收入的确定不是即期,而是要等竣工验收、向购房者交付之后才能体现。
也就是说,这已售未结的7808亿元,是未来碧桂园收入的蓄水池。这部分收入不断释放,其实提前锁定了碧桂园两到三年的业绩。
2019年中期,碧桂园已售未结收入为7352 亿元,2020年中期未结收入比2019年增长了6.2%,作为前瞻指标,未结收入的增长,也暗含了一点:
碧桂园今年10%的增长是大概率能完成的。
碧桂园到底怎么做到的?
疫情因素,对开发商来说,最难的地方在于,购房者无法向过往一样,实地购房,销售的形式,购房的体验必须向线上转移。
碧桂园2019年6月份就开启凤凰云线上直销,线上运营的成熟度比整个行业快大半个身位,当别人还在琢磨线上打法的时候,碧桂园已经在成熟化运作了。
根据碧桂园的数据,4月份碧桂园线上的销售额就已经占到整体销售的三分之一。
5月5日的直播购房节,是碧桂园成熟线上营销能力的一次集中展现,对整个行业来说,影响巨大。
目前碧桂园100%的在售项目均可以在线上售楼部找到,强大的线下销售能力,已经全面复制到了线上。
和别人转型可能会增加负担不同,碧桂园因为快人一步,提前布局线上,受益于销售渠道的变化,反而节省了开支。
据碧桂园半年报,2020年上半年,碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为134.7亿元,同比下降27.9%。这表明公司在提效降费方面取得显著成效,实现高质量的发展。
碧桂园的销售能力,一直是业内传奇般的存在。
2020年上半年,碧桂园销售现金回笼约2509.3亿元,权益回款率达到94%,连续5年高于90%;当年签约当年回款率较去年同期上升3个百分点至67%。
钱货两清才是能力,是终极销售能力的体现。这方面,碧桂园堪称楷模。
2020年,多少企业因为现金流断裂,走上破产终局。强大的回款能力,对现金流持续的管理重视,让碧桂园丝毫没感受到资金的压力。
截至2020年6月30日,碧桂园可动用现金余额高达2055.2亿元,占总资产比例为10.5%。另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用,营运资本非常充裕。
销售回款能力,还体现其他方面。
截至2020年6月30日,碧桂园有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元,下降了7.5%。碧桂园的净借贷比率仅为58%,远低于行业90%的均值,已连续多年保持了净借贷比率低于70%。
疫情之下,越是困难的企业,越想多借钱,少还钱,碧桂园反其道而行之,这是企业韧性强大的体现。
融资成本是资金给企业的估值,资金成本越低,企业成色越佳,资金成本越高,企业前景越发黯淡。
2020年上半年,碧桂园的融资成本破6,仅为5.85%,相较去年底下降了49个基点,在房地产金融政策趋严的情况下,难能可贵。
8月10日,财富世界500强公布,碧桂园排名连续第四年提升,147位也高居中国房企首位。
外国人为什么让碧桂园排名房企第一?
除了收入、ROE等直接数据,融资成本其实也能看出端倪。
据Wind数据显示,在海外融资市场上,2020年上半年内地房企发行海外债融资成本为8.41%。
碧桂园成本多少?
截至7月28日,碧桂园今年总共发行5笔共计25.44亿美元海外债券,票面利率位于4.2%-5.625%区间,最低成本比同行低将近一半。
7月28日,碧桂园成功定价发行双年期共计10亿美元债券,发行账簿峰值达到75亿美元,为发行规模的7.5倍,这表明投资者对碧桂园信心十足。
中国标准碧桂园是龙头,世界标准碧桂园同样是龙头。
注册制时代,遴选好资产的标准越来越高,在成熟市场上,分红率股息率是重要的参考指标。
碧桂园常年保持分红率30%以上,回馈股东,即便全球分红大幅降低的2020年,碧桂园依然非常慷慨。8月25日,碧桂园集团董事会宣布派发中期股息每股人民币20.55分,分红率再次超过30%。
疫情之下,碧桂园依旧对股东好,这才是值得投资的好公司。
Wind数据显示,2016-2019年,碧桂园累计进行13次分红派息,累计金额为630.3亿港元,碧桂园实打实用真金白银和股东一起成长。
赢家的世界 你不懂!
有时候基因决定未来,碧桂园能够在疫情期间,表现出十足的韧性,和多元化城市布局,尤其三四线城市的布局,关系巨大。
根据国家统计局的数据,截止到2018年,和一般媒体教育的不同,一二线城市的住宅销售面积占比,在不断下滑,从2013年的35%左右,下滑到2018年的27.7%。
这是一二线土地稀缺的表现,更是三四线市场需求的强劲。
2020年疫情期间,可以看到当一二线城市复苏回落的时候,三四线城市显示出非常强的需求韧性。
易居研究院的数据,前七个月,64个三四线城市新房成交均价同比上涨10%,而同期一二线城市分别6.7%和9.3%,三四线整体跑赢市场。
看看土地市场的表现,受益于需求端的传导,5月开始,三四线土地市场的表现同样大幅跑赢一二线。
2020年上半年,碧桂园的销售情况也佐证了三四线城市的比较优势:三四线除疫情影响较为严重的2月份外,其他月份都实现同比增长。三四线城市销售额自3月起平均每月同比上升11%,明显优于一二线城市单月销售同比变化水平,反弹更明显。
一直以来,外界对碧桂园都有一种误解,觉得碧桂园在三四线布局太多,但事实证明,这种看法大错特错。
为什么会错?
中国确实已经进入城市群阶段,但城市群不等于一二线,有核心城市有二线城市,也有三四线城市,这个集体才叫城市群。
目前中国城镇化率为60%,距离发达国家还有10个百分点以上的空间。
按照8月17日,中国社会科学出版社发布的《中国农村发展报告2020》,到2025年中国城镇化率将达65.5%,新增农村转移人口8000万人以上。
5年5.5%,就速度而言,每年1.1%,这个速度和2018、2019,和之前其实差距不大。
怎么达成65.5%?
需要的是三四线城市跟上来,而不是一二线城市做太多加法。
这个发展脉络意味着,城市群里面的三四线城市,前景非常非常大。
根据碧桂园半年报,目前碧桂园五大城市群的销售资源占比为73%,98%的项目位于人口50万以上城区,93%位于人口流入区域。
这个布局意味着,尽管在碧桂园已获取的1.67万亿权益可售资源里,三四线城市占比为48.2%,但这48.2%含金量非常足。
在碧桂园半年报里,碧桂园也说,在其进入的进驻三四线城市有85%是属于库存短缺或者合理的状态。
碧桂园相比于其他开发商来说,还有一个更大的优势,同样是做三四线城市,碧桂园的投资转化率非常高,高到比部分开发商一二线还高。
2020年,粮食安全是最热的话题之一,粮食是当前一等一的核心资产,手握万亿稀缺土地的碧桂园,在农业上的布局也开始崭露头角。
碧桂园在武汉建立“中国种谷”;在黑龙江建三江开展大型无人化农场试验示范;携手湖南国家杂交水稻中心,助力非洲实现粮食安全。2020年3月9日,碧桂园农业3亿收购华大基因农业控股,覆盖研发、生产、销售,希望打造全产业链农业旗舰。
科技崛起的时代,机器人是碧桂园在科技赛道里选择的核心产业。
据碧桂园中报,碧桂园核心机器人项目,博智林机器人项目2018年7月启动、建设以来,已招募了3600多名国内外优秀研发人才,截至8月14日,累计递交专利申请2314项,获授权567项,在关键领域拥有一批自主核心技术。
博智林机器人自研机器人,2020年,已经在顺德、阳江等碧桂园项目上使用,参与建设,据悉建设效率大大提升。
除了智能建造,碧桂园还打算把机器人用于物业管理、医食住农等方方面面,进一步为碧桂园主业、资本市场和国家创造价值。
拥有万亿级稀缺的土地资源,发力农业和科技产业;围绕房地产上下游产业链,布局万亿级市场,以产业投资的方式,先后投资贝壳找房、企鹅杏仁、蓝箭航天、和铂医药、紫光展锐、比亚迪半导体等新兴技术企业。
碧桂园总能选择最好的赛道,做最牛的事情,这样的碧桂园正处于历史估值最低位。
价值也许会迟到,但终究会回归,中国好资产碧桂园值得期待。