黑马提速,中梁控股显后劲

但对中梁来说,降负债杠杆是两年前早已完成的任务。在过去两年,中梁成功用阿米巴模式带来的高效率,完成了对高负债杠杆的替换。而在今年上半年,更是借助土储结构的转化,进一步优化投资效率,让效率成为中梁盈利的新"发动机"。根据最新发布的克而瑞榜单,中梁位列第19名,继续稳居20强。

这个消息发布之后,业内就已经预想到行业会进入一波降杠杆,减负债的高潮。行业中的不少企业纷纷表态,进一步动用高效的管理工具提高效率,以弥补去杠杆之后,对企业盈利能力的负面影响。

由三四线城市起家的中梁,三四线城市一直占有较高的比例。2018年度时,三四线城市一度占到中梁合约销售额的76%,而经过两年的努力,来自三四线城市的销售额比例已经降至56%。

上市一年间,通过持续深耕外拓、转二线、转省会、转都市圈中心城市等战略,大大提升土储的城市能级,上半年的新增土储中,二线及三线城市的占比超过90%。

中梁实现签约销售额677亿元,同比增长约6%,持有现金较去年底增长了32%,达到350.21亿元,现金短债比从去年底的1.2升至1.5。营业收入237.67亿元,同比增长15.6%,归属上市公司股东核心净利润为13.08亿元,同比增长6.2%;总资产2574.14亿元,同比增长15%;净资产同比增长22%,净负债率控制在69.9%左右。

另外,在融资渠道上,中梁的融资渠道也更加多元。截至今年上半年,中梁境内非银行的占比为31%,境内银行贷款占比为52%,境外融资占比为15%。平均融资成本较去年底下降了0.5个百分点至8.9%。

从今年上半年中梁新增土储的情况看,未来三四线的比例可能会进一步下降。数据显示今年上半年,三四新增土储的金额,只占到总金额的36%。

经过今年上半年的及时"补仓",中梁"心中不慌",有足够的余力调换现有的土地储备结构。

目前,中梁正在用包括境外融资、境内的ABS类融资等融资工具,替换来自非银融资渠道的融资。上半年,非银融资已经降到31%,下半年可能还会有再下降的空间,今年年底会降到30%,甚至在明年首季度或二季度降到25%的水平,大幅替换境内非银融资渠道后,中梁未来的融资成本有机会进一步大幅下降。

土储布局:紧紧围绕国家发展战略

土储结构的持续优化,和中梁良好的财务状况有关。

净负债率同规模房企中较低

"相对我们的销售,我们准备用50%-60%来做投资,这当然也是取决于土地市场的吸引力。我们觉得暂时我们不会在这个基础上特别做调升。现有的土储举措已经是可以为了明年的增量而做到增量的要求,未来我们会随行就市,保持合理的投资。"执行董事兼联席总裁李和栗表示。

根据李和栗的介绍,目前中梁主要立足于提升城市能级,城市能级高的需求就比较充足、市场比较健康。中梁在拿地时,会高度关注土地所在市场板块的供需情况,供货的政策情况,现金流的周转情况,坚持不拿地王,追求有性价比的土地。运用科学办法,运用自己完善的投资体系,寻找性价比较高的投资。

中梁的新增土储布局及可售货值均来自这四大城市群。尤其是在长三角,中梁投入重金发展这一区域。从今年的市场表现看,长三角城市群正是销售反弹最快的区域,也是各家房企今年上半年业绩的主要"粮仓"。

住房城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,将实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

此前,樊纲、陆铭等经济学家在建议十四五规划时,都着重强调了发展城市群的必要性。长三角、京津冀、粤港澳、成渝、海西……这些都市圈被认为未来会有非常大的发展,尤其是对完善中国的高科技产业链而言,具有极高的国家战略意义。

在这些城市群的重点布局,让中梁拥有了实现更高效率的能力。面对行业的变化,要坚持全国化布局、快速发展,继续打造好阿米巴的生态系统,打造组织,继续提升管理团队的操盘能力及运营能力,同时继续优化标准化模式。

中梁相对领先的土储和投资业务模式,在面对行业变化时有更强的适应力。整个投资团队有超过700名投资人员,覆盖100多个地级市,覆盖面较广。由于模式、模板比较科学,团队投资比较精准,中梁有能力长期获取比较有质量的土地,促进业务持续增长,为股东及其他利益者带来相更大的价值。