8月23日,住房城乡建设部官网披露的一条新闻,住房城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。
会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
上述新闻很大程度上证实了媒体早前报道的房企融资收紧的趋势。也让内房股的投资者重新思考,在去杠杆的大环境下,什么样的内房股,才同时具备安全、高效、可持续稳定增长的特征。
8月23日,正荣地产(HK6158)发布了截至6月30日的中期业绩。投资者发现,这家过去几年坚定去杠杆的公司,正具备了适应房地产融资新环境的所有特质,有机会在行业去杠杆的大环境下,异军突起。
左起:刘伟亮执董事兼副总裁,黄仙枝执行董事、董事长兼行政总裁,欧国伟非执行董事
降净负债:不影响规模增长
在媒体报道,房企融资的三条红线之后。平安集团一位从事房地产相关投融资业务的人士认为,未来发展好的,应该是那些资金运营效率很高的企业。
如果碰巧在8月23日,看到正荣地产发布的中期业绩,也许会认为平安集团上述人士所说的就是正荣地产。
截至2020年6月30日,正荣地产的营业收入145亿,同比增长6.5%,毛利为人民币30亿,同比增长6.5%,毛利率 为20.3%,跟去年持平。净利润为人民币为12.8亿,同比增加8.1%,净利润率提高到8.8%。核心利润12.4亿,同比增加8.3%。
相比于营收和利润,正荣资金的财务的安全更受关注。数据显示,截至2020年6月30日,正荣地产手头现金增加8.8%到人民币400亿,净负债与年初持平。
期末的净负债比率减少到71.4%,继续处在健康水平,现金跟短债比改善到2.1倍左右,短债比例继续下降到30%。期内的借款加权平均利率也下降到7%。
净负债持平,并不影响正荣新增土储,扩大开发规模。截至6月30日,正荣新增土储484万平米,其中正荣权益比例64%,权益地价达到217.8亿元。开发中物业规模的账面余额从去年底的863.79亿元,增加至今年上半年的960.17亿元。
那么,正荣靠什么增加土地储备呢?半年业绩会揭开了其中的秘密,主要靠的是高效运营。公司今年上半年的经营性净现金流入2亿元,全年目标是45亿元。执行董事、董事长兼行政总裁黄仙枝说,正荣重点关注经营效益的提升,以现金流及利润为核心导向,加强现金流管理,同时要求提升全周期经营效率,一方面开源,一方面控成本,降费用,进一步改善经营业绩。
陈伟健 执行董事、副总裁兼财务总监
正荣目前超过8 成的土储处于在建或已竣工状态。通过设计端、工程成本端、运营端及客户端四个方面进行优化,使得主要经营效率显著提升。
在设计端方面,通过实现标准化设计和设计前置,项目方案批复时间较以往提升16%;在运营端,通过大盘经营分析,并采取项目动态管理,信息建设推广,推动产品结构及供货节奏的优化,促进经营效率提升,保证业绩达成。
目前正荣拿地平均产品定位周期0.9个月,首次开盘时间已经稳定在7 个月以内,首开去化率达70%,产品标准化升级也进一步提效。
融资成本大幅下降
在净负债率实现一定程度下降,地产开发业务各个环节效率的持续提升的背景下,正荣获得了更高的信用评级。上半年,正荣分别拿到中诚信和大公国际双AAA评级。
同时,正荣还对债务结构进行了优化,境内再融资2/3,境外再融资1/3,其中信托借款比例从2019年的20%大幅减少到9%,成本较低,年期较长的传统银行融资比重从 42%增加到51%,在债务期限方面,短债进一步减少,未来一年到期的总债为190亿,其中银行借款95亿,正荣计划通过销售进行偿还,其他贷款24亿则用银行借款置换。
正荣对点心债进行债务置换,另外还有两笔美元债会在明年1月份 和2月份到期,也会利用现有的美元债的额度进行再融资。正荣在7月份完成了第二笔海外的银团贷款、双边贷款,金额约2亿美元。通过持续优化债务结构和进行债务置换,正荣的融资成本正在下降,期末的加权平均融资成本从7.5%大幅降低到7%,其中境外美元债从两年前平均的13.3%,大幅下降到 7.6%。境内公司债成本也从7.5%下降到5.75%,境外的银团成本也越来越低。未来正荣在进一步通过债务置换、优化财务状况,实现融资成本下降。
另外 ,持续保持境内外多元化的融资渠道,通过美元债点心债、银团、双边贷款、小公募、ABS等等进行了融资。在深化与各大金融机构的合作,期末已拿到战略授信额度2500亿,小公募额度还有10亿,还有发改委美元额度3.5亿。
财务安全和盈利优先于规模
“我认为一个公司的发展一定要基于财务安全,能够有盈利的情况下再来做大规模。当然我认为我们的规模也会保持一定的增长,但是我们不会因为规模来牺 牲财务安全、牺牲盈利。”
黄仙枝在回答分析师对正荣规模的看法时透露,正荣2019年到2021年的计划目标定为是追求可持续的高质量发展,更关注财务安全、盈利和规模之间的平衡与提升。
正荣目前更关注投资能力、产品提升能力、大运营能力、服务能力、营销的能力要实现全方位的提升。
执行董事、副总裁刘伟亮进一步补充说,正荣正在进一步加强效率。第一是加强前期定位的实现水平;第二是加强前期报建的水平;第三是加快整个开发的节奏和效率,第四是在首开的情况下,加大去化的力度和去化率,实现首开去化率达到70%以上。
除此外,正荣也在优化管理效率。黄仙枝介绍说,正荣持续推动组织架构优化升级,强调精总部、强区域,完善管理及决策机制,通过专业化、扁平化的管理,加大授权力度,争取培养出更多的百亿级区域,打造高效的组织,同时大力加强内部培训和人才培养体系建设,打造 高质量的人才供应链。
另一方面,提高投资的精准度,提升投资研判能力,根据6大区域的市场特征进行深耕,争取提高单城市的市场占有率,同时提高销售权益比,把区域做大做强。
在土地投资方面,正荣有自己的判断。高度关注整个项目的周转效率、利润规模、IRR等核心指标,对下半年的土地市场,正荣加强所有已进区域的研判,在现有的区域进行合理的深耕,而对未进入区域的投资,会比较审慎。
土地投资的高精度、高安全把控,在很大程度上确保了正荣资金的快周转和高安全,也确保公司的高收益。
某种意义上,正荣的经验,可能成为投资下半年内房股的重要参照。在债务杠杆不再能够长期维持的大背景下,更多地依靠提升运营效率,加快现有资金的流动效率,精准投资,降低土地投资的风险性和盲目性,实现更高的投资回报和利润率,将是房企应对融资环境收紧的主要策略。
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