筹划分拆酒店资产融资
房企融资环境日益艰难的背景下，昔日华南五虎之一的富力地产（2777.HK）能否摆脱债务困境日益受到关注。
富力地产目前最紧迫的一笔债务是本周五的17亿债券回售，其发行的“18富力06”和“18富力07” 公司债将于今年9月18日面临回售，回售金额分别为11.42亿元人民币和5.5亿元，富力地产在上交所私募债平台公告称，其决定对上述两只回售债券悉数进行转售。
据外媒报道，富力地产将于10月中旬前发行一笔6亿美元债，以应对明年1月和4月到期的两笔共计11.75亿美元债务。
不过，在国际三大评级机构调低富力评级的背景及房企融资收紧的情况下，外界对富力的融资能力充满担忧。9月初，富力地产计划发行的26亿富力酒店二期ABS已终止发行。
今年8月底，标普和惠誉同时下调了富力地产的评级。其中标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”；惠誉则认为富力地产流动性承压且再融资风险受制约，其将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”，并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B+”，高级无抵押评级为“B+”，回收率评级为“RR4”；在此之前，穆迪已经在5月将富力地产的评级从Ba3下调至B1，富力香港的评级从B1下调至B2。
监管层上月出台的“三道红线”，对于高杠杆的富力地产而言，更是悬在头顶的达摩利克斯剑，直指富力的融资命门。
房企的三道红线为：剔除预收款后的资产负债率不超过70%；净负债率不超过100%；现金短债比不小于1。若房企三个指标均越线，即为踩红线 ，此类房企将不得新增有息负债。
据富力地产半年报，其剔除预收账款后的资产负债率是78.16%；净负债率177%；现金短债比为0.44，全部处于红线区。
此外，富力地产回A上市计划也已经搁浅。富力地产自2005年港股上市后，一度想在A股实现上市，其于2007年向上交所递交招股书，十多年来，富力地产五次启动IPO均未果，今年7月，富力地产最终主动撤回了A股IPO的申请。
目前，富力计划通过分拆酒店资产，以房地产信托基金（REITs）形式上市以缓解债务压力。据外媒援引知情人士透露，富力计划在未来10个月内，将其于2017年从万达手中购买的部分酒店资产打包成房地产信托基金并在新加坡上市。值得一提的是，即便成功登录REITs资本市场，富力的资金回笼仍不足以偿付未来一年的到期债务。
富力地产是粤系知名房企，由李思廉和张力创办，昔日靠“旧改”起家，逐渐走商业和住宅并举路线。富力曾在广州珠江新城缔造辉煌，亦曾北上成功打造北京富力城。富力曾与恒大、碧桂园、雅居乐集团、合生创展并称为“华南五虎”，其中富力地产更是五虎之首，2007年前在行业中仅次于万科、中海等少数几家房企。
但在多年发展中，富力地产逐渐掉队，被恒大、碧桂园甩在身后，沦为二线房企。
2014年后富力试图再度发力。2017年富力拿下万达逾70家酒店资产的“世纪并购”，让其借机暴赚130亿元，更视此为重新崛起的良机，喊出了2020年冲击3000亿销售额的目标。
然而，形势并未如富力想象的那么乐观。虽然富力在2018年成功迈入千亿房企业门槛，但市场大势不佳加上自身问题，2019年富力在降价促销的情况下也只完成1382亿元销售额，同比仅微增5%，在头部房企中表现较差，排位跌至房企20名之外。
此外，富力巨资收购酒店资产，虽然看上去一举多得，纳入了长周期的优质资产，但在去杠杆周期却变成了富力的沉重负担。
富力以184亿元并购万达72家酒店后，在国内拥有90家酒店，成为中国最大的房企系酒店集团。不过，这些价值500多亿元的这些酒店资产，沉淀资金多、回报周期长，2019年贡献收入徘徊在70亿元出头，不到富力总收入的8%，远低于外界的预期。
事实上，富力收购万达酒店资产后，酒店业务持续亏损，2017年至2019年度，富力酒店运营分别亏损1.46亿元、4.59亿元、10.1亿元。
今年上半年，富力地产营收336亿元，同比降4%；净利润39亿元，同比下降6%。其中酒店业务受疫情冲击，收入同比降58%仅有14亿元，酒店业务亏损额也进一步扩大至9.4亿元。
疫情导致的房地产行业冷开局也让富力地产的销售规模出现了同比下滑。今年上半年，富力地产实现权益销售额510.6亿元，同比降15%，仅完成了全年1520亿销售目标的34%。
富力地产目前主要任务是降杠杆调负债。上半年，富力的有息负债同比降4%至1877亿，净负债率从去年底的199%降低至177%，但其现金流仍非常紧张，有息负债中，富力地产一年内到期的短债规模892亿，而其手头不受限货币资金仅179亿元，偿债压力显而易见。
富力地产当前境内存续债券有14只，规模339亿元，境外存续债券10只，规模54.3亿美元。未来两年是富力地产债券偿债高峰期，其中明年上半年到期的境内外债券规模约有200亿。
房企融资水龙头拧紧的情况下，富力借新还旧已经日益艰难。要如何度过困局，这家26岁的房企正面临成立以来的最艰难时刻。
