提到租房，编辑部的不少小伙伴都是一把鼻涕一把泪，各种艰辛只有自己知道。类似一年的房租变成了两年的贷款；平台捐款跑路、房东强制收房等等问题，让不少初入职场或社会的年轻人心力交瘁。然而，当下不少长租公寓更变本加厉走上P2P的套路，更让人害怕。
01
顽疾一般的租金贷
近年来最受关注的就是“长租公寓”形式的租赁企业频频爆雷，虚假房源、租金贷、长收短付等问题层出不穷，使得出租人和承租人双方都遭受巨大的损失。这其中，租金贷不仅备受争议，更是顽疾一般的存在。
“租金贷原本是一种租客为了降低租住房屋的租赁费用而承诺帮助租房中介公司偿还贷款的房屋租赁合同。租金贷的运作方式就是租客为了减小租房的资金压力，将原本每3个月缴纳一次的房租费用改为每月缴纳一次。作为代价，每月的租房资金要缴纳给租房中介公司。租房中介公司得到这笔金额的支配权，于是做一些投资等项目赚取额外的收益”。
这种通过“押一付一”的房租贷款，成为大多数人的选择。省时、便宜、快捷、没有沉重的押金，听起来十分诱人，但是事实往往并不那么简单。
“租金贷”模式下，租客与长租公寓企业签下租约，同时与该企业合作的金融机构签订贷款合约；金融机构替租客向长租公寓企业支付全年房租，租客再分期向金融机构偿还租房贷款。在这种模式下，长租公寓企业可提前从金融机构获得长期租金，用以规模扩张、收储房源。
可在利益的诱惑下。不少长租公寓就被曝出存在“租金贷”乱象，在租客并没这个需求或并不知情的情况下，偷偷地用租客的身份信息去办理了贷款业务，一年的房租变成了两年的贷款。
而且由于大部分房租是“分期性消费贷款性质”，如果租客对房子不满意，还面临着新的麻烦，例如定金难退、售后服务不到位等。
自2020年8月起，针对部分长租公寓企业出现的“爆仓跑路”违规现象，全国已有上海、广州、杭州、青岛、郑州等多地政府部门或行业协会发布此类提示，内容均涉及选择规模化运营企业、谨慎选择租金支付方式、防范“租金贷”、采用规范的合同文本等等。
在租房过程中，租客谨慎选择租金支付方式，应尽量选择按月或最长不超过按季支付租金，避免一次性支付较大金额租金，降低自身权益受损风险。
同时，要注意查看租赁合同中有无“租金贷”、“租房贷”“房租分期”等相关条款。确需使用贷款支付租金的，应到信誉良好、规模较大的贷款银行签订单独的贷款合同申请贷款，并仔细阅读贷款合同内容，不将贷款合同嵌入到租赁合同中。
02
披着租房外衣的P2P
相对运营不善造成的问题，最可怕的还是一些从一开始就走“偏”了的长租公寓企业。
“房租均价6000元/月的地段，长租公寓租来的价格可能是6500元，租出去的价格可能是4500元。对于房东来说，一是切实有更多的收入，二是整租给看似正规的公司也很省心，所以即使长租公寓都是要求签长期合同也不愁房源；对于租客来说，便宜的房租是最大的诱惑，统一装修、管理也确实让人安心。”
如此看，这类长租公寓企业不仅没有赚黑心钱，反而在做慈善啊？可仔细研究发现，“高收低出”配上“长收短付”，整个长租公寓资金游戏就完全变样了。
“租客一次性付一年的房租，再加上一个月的押金就是5.2w，100套房源就是520w，如果按照1000套房源算，在租客付房租的首月，平台会收到租客付的5200w元，只需要给房东打款650w，中间4550w元就是平台能得到的，可以随意支配的，巨大的现金流。”
面对这样的现金流，有多少人能把持得住呢？中间商需要赚差价吗？中间商直接一波带走本金，平台跑了，房东、房客都是受害者。
03
暴雷问题加速行业洗牌
2020年年初的一场疫情，对各行各业以及我们的生活产生了深远影响，也加速了长租公寓新一轮的竞争和洗牌。进入下半年，杭州、南京、成都等地出台了针对住房租赁资金监管的措施，进一步规范行业发展。
然而，8月份以来，长租公寓企业“暴雷”现象频发，给整个行业造成了较大的影响。事实上，自2018年起，长租公寓“风口”相对沉寂，高速扩张背后盈利困难之外，随着房甲醛超标、频涉租金贷等问题被摆置台面，长租公寓迎来“分水岭”，2019年行业“洗牌”仍在加速，而2020年，在疫情和资金监管加速双重压力下，长租公寓行业洗牌明显提速。
图片来源，易居企业集团
长租公寓行业本质上是对房地产市场存量资产的运营和价值提升，未来长租公寓的头部企业主要会以集中式长租公寓为主。不同于分散式业态所存在的租金贷、“二房东”模式带来的风险，长租公寓本身薄利的行业特性，要求参与者必须精细化运营和管理。
长期出租公寓的运营模式与共享自行车类似。它们都具有大量的初始投资，较高的运营成本和较差的盈利能力。普通投资者没有能力维持它。由于共享单车的大量流动，它也可以吸引一些战略投资者和资本加入。
长期租赁公寓本身没有人流，普通投资者的资本不太可能投资于长期租赁公寓。因此，如果长期租赁公寓公司存在问题，如果您想摆脱困境，除非其他长期租赁公寓公司合并并收购它们以扩大业务，否则几乎不可能期望其他公司和投资者进行合并或收购。
2020年7月2日，贝壳研究院发布的《2020年租赁市场半年报》显示，截至2019年底，已有44家规模大型的开发商开展长租公寓业务。但今年上半年，没有新开发商进入长租公寓领域，已进入其中的房企则从“拓荒”向“精耕”转变。
来自克而瑞的报告同样显示，今年长租公寓整体拓展基本处于停滞状态。尤其是在2月份疫情最为严重的时候，重点城市租赁市场交易触底。今年第一季度，TOP20房企长租公寓管理规模环比2019年四季度增速仅为1%。
贝壳研究院称，上半年，行业“高收低出”、“长收短付”等模式的风险加速暴露，尤其是尾部长租公寓陷入经营困境，仅媒体公开报道陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓就多达16家。其中，11家是因“高收低出”的模式，导致经营不善或资金链断裂而倒闭。
仅在2019年就有40余家长租公寓运营商因资金链断裂而黯然离场，曾经“站在风口上”的寓见、乐伽、德寓等先后“爆雷”。然而，今年仅8月下旬到现在，就有全国各地十几家长租公寓负责人失联，算上今年上半年跑路的16家，这个行业简直是被雷劈了。从目前的情况看，更多市场人士倾向“2020年是长租公寓行业真正的分水岭，剧烈洗牌的开始。”的说法。
04
确保“住有 所居”不动摇
长租公寓天雷滚滚的背后，有多少人记得租房市场曾经的涨价潮？
“回想起2018年7月北京的涨价潮，家住北京市常营附近的小冯还心有余悸。在这次涨价潮中，他选择用“搬家”对冲房租的上涨，从中国传媒大学周围，向东搬至临近北京的河北省燕郊镇。”
2018年7月，多个一线城市住房租金曾普遍出现短期过快上涨情况。
相关数据显示，2018年7月，北京房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%，处于过去五年来的较高水平。同期成都房租同比涨幅达31%，而广州和深圳次之，分别为30.7%和30.5%。
受涨价影响，不少“北漂”不得不向外迁移，重新选择离日常生活圈较远的区域居住。对于此轮“涨价潮”，有业内专家提出，房租大幅上涨将对居民消费产生直接影响。若房租上涨持续，影响居民物价，将可能出现抑制内需的情况。同时，更多中低收入者无法在城市继续生活，不仅影响居住的公平性，还会影响一座城市对人才的吸引力、多样性和竞争力。
为避免再次出现上面的问题，住建部发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》(简称《意见稿》)。《意见稿》针对租房价格，提出 “地方应建立住房租赁指导价格发布制度”“对于租金上涨过快的，可采取必要措施稳定租金水平”等。
对于当时租金快速上涨原因，我爱我家原副总裁胡景晖曾公开发表言论。他表示，为了扩大规模，各大长租公寓运营商，用高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源。同时，长租公寓行业通过统一装修、N+1出租(更换客厅属性，改装为可供居住房间)模式，也加剧了租房价格上涨。
世界各国普遍将其视作一项重要的民生保障，根据当地的经济发展情况和物价水平，制定了相应的租金涨幅标准，推行廉租房或福利房等政策。
德国在其《住房租赁法》中明确规定，通常情况下3年内房屋租金上涨不得超过20%；美国加州规定，其州内房屋每年的租金涨幅最高不得超过5%，加上当地的通货膨胀率，最终总涨幅不得超过10%；新加坡则通过政府兴建的组屋(政府所有权，公民可以居住99年)，建立起组屋+商品房的二元房地产结构，中低收入公民可通过直接购买或租赁组屋解决住房问题。
相信随着时间的推移和市场的成熟，租房市场会越来越健康。小伙伴们，你和你身边的亲友，在租房或者出粗房屋过程中，遇到了哪些记忆深刻的事情呢？欢迎留言分享。
（文/张毅）
