文｜金卫

多次折戟IPO，金辉控股赴港上市终获得通行证。

10月16日，港交所披露信息，金辉控股已通过上市聆讯，股票代码确定为09993，金辉控股此次IPO发行价格区间为每股3.50-4.50港元，基础发行规模6亿股，可超额配售不超过0.9亿股，最高募集资金31.05亿港元，预期将于10月29日在港股正式挂牌上市。

金辉控股是金辉集团（以下统称“金辉”）上市的资本壳平台。作为闽系房企，金辉的上市之路可谓是一波三折，过往7年的时间里，金辉在港股及A股市场多次递交上市申请，但一直未能如愿。

仅在今年，金辉就分别于3月25日、9月25日向港交所提交IPO申请，但均以失败告终，10月8日晚，金辉控股再次在香港联交所网站上传了其聆讯后资料集，这次终于如愿通过。

这些年，为了追求规模，金辉采取了激进的扩张方式，在全国土地市场上多次制造“地王”，地王的成本高、去化率低、盈亏平衡难，金辉也由此背上了沉重的债务负担。由于三道红线对房企融资的设限，房地产行业的融资渠道正在收紧，金辉的找钱之路正变得越来越困难，上市融资成为其求生的关键。这点，金辉毫不讳言，部分募集资金用于偿还项目开发的现有信托贷款。

漫长上市路

金辉成立于1996年，前身为福建金辉房地产有限公司，实际控制人为林定强。2009年，金辉将总部迁至北京，主营业务包括房地产开发、物业管理、物业租赁，业务重点覆盖长三角、环渤海、华南、西南和西北区域等。

克而瑞数据显示，2019年金辉全口径销售额888.6亿元，排名第40位。此外，金辉也是行业TOP40中，仅有的两家未上市的企业之一。

金辉的家族色彩颇为浓厚，来自于福州福清的53岁创始人林定强持有金辉控股64.97%股权，妻子林凤英持股35.03%，林定强之子林宇担任公司执行董事兼执行总裁，其他集团管理层也多为林定强的亲属或家庭成员。

同为闽系房企，像世茂、阳光城、旭辉、正荣、融信、宝龙等均先于金辉成功上市，得益于上市筹资为规模扩张带来的助力，正荣、融信等昔日与金辉规模比肩的房企，纷纷在销售业绩上实现了对后者的超越。

金辉并不是不想上市，但其上市之路坎坷漫长。早在2005年，金辉便开始谋求上市。彼时，金辉选择与融侨以股权置换的方式合作，但是，由于做事理念分歧，两家公司分道扬镳，上市计划流产。

2013年9月17日，金辉首次向港交所递交了上市申请书，在递表6个月后，2014年3月正式失效，金辉集团首度折戟港交所。

冲击港股不成，金辉选择转战A股。2016年1月26日，金辉向上交所递交了上市申请，2017年初，金辉的A股上市计划获得首发反馈，原本上市在望，但却遇到房地产调控，A股的IPO计划再度搁置。

2016年底，中央经济工作会议上明确指出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，“房住不炒”的口号就此诞生，其后，国内各地楼市调控趋紧，“降杠杆、降负债”成为房企主基调，而金辉刚好卡在这个时间点。

之后，登陆A股上市的房企越来越少，大门基本关闭，2020年4月，证监会披露的信息显示，金辉A股IPO终止审查。金辉未能如愿打开通往A股的大门。

不过，自2016年以来，国内多家房企却先后顺利登陆了港股，如中梁控股、新力控股、德信中国、正荣地产等，金辉错失了机会，上市无果一方面影响了企业融资，也拖累了战略扩张。

A股上市之路以失败收场，不甘心的金辉又再战港交所。

今年3月25日，金辉在港交所递交招股书，再次转战港股，但这一次又没通过；9月2５日，金辉再次递交上市申请，这次依然无果，两次失败，第二次港股IPO大概率是要以失败告终。

这期间，港交所对内地房企IPO较为审慎，今年以来，包括星盛商管、宋都服务、鹏润控股、上坤地产等在内的内地房企均曾谋求在港上市，不少出现过首份招股书失效的情况，能最后成功上市的比例也不是很高，金辉能否成功上市不容乐观。

9月28日，金辉第三次向港交所递交了上市申请，并于10月8日上传了聆讯后资料集，好在这次港交所终于批准了上市申请。

金辉这条IPO的坎坷之路，折射出这个行业的起伏不定，足以写进房地产史。

地王收割机

金辉招股书显示：2017年至2019年，金辉的营收和利润持续增长，分别实现营收约117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，复合年增长率达到48.5%；年内利润分别约为22.21亿元、23亿元、26.90亿元，复合年增长率为10.0%。今年上半年，金辉实现营业收入109.72亿元。

近几年，金辉的销售增长迅速，2017年至2019年，金辉的全口径销售金额分别达到445.1亿元、746.8亿元和888.6亿元，实现了规模的突破。

为了迅速做大规模，金辉逆势加杠杆疯狂拿地。招股书显示，截至2020年7月31日，集团共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中包含由附属公司开发的117个项目以及由合营企业及联营公司开发的43个项目。

截至2020年7月31日，金辉的总土地储备为2908万平方米，包括集团应占的总建筑面积为2563万平方米的住宅物业及集团应占的总建筑面积为345万平方米的非住宅物业。目前金辉已进驻的地区包括北京、上海、杭州、苏州、重庆、西安、福州、成都等重点城市。

这几年，金辉经常以“地王”的身份出现在公开土地市场，哪怕是今年受疫情和调控的影响，金辉拿地的态势不减。今年4月8日，金辉以5.2亿元总价在宁波慈溪市摘得一宗宅地，楼面价9747元/平米，溢价率高达64.3%。

4月14日，金辉再以总价10.71亿元竞得宁波一宗宅地，楼面价7082元/平米，溢价率达74.69%。8月13日，金辉现身江苏淮安，竞得一宗商住用地，地块成交溢价率达106%。

据易居研究院的相关统计，今年上半年，金辉拿地近10幅，总金额超58亿元，合计建筑面积超80万平方米，平均溢价率达43.53%，拿地溢价处于行业高值。

拿了这么多地王，但是金辉的去化率不高，且部分项目难达到盈亏平衡。

2017年3月，金辉斥资18.85亿元拿下了佛山顺德区某地块，楼面价为13516.84元/平米，溢价率高达271.08%。据克而瑞的统计中，该项目的平均售价仅为17095元/平米，远低于20275元/平米的保本价。

2017年7月，金辉斥资5.49亿元竞得了合肥包河区S1705号地块，即“金辉庐州云著项目”，楼面价15338元/平米，溢价率291%。但据克而现显示，项目难达到盈亏平衡价。另外，在苏州的“地王”项目上，金辉也在面临去化的难题。

由于规模扩张，再加上土地市场上操作激进。金辉的现金流持续紧绷。2017年、2019年以及截至2020年4月末，金辉经营活动所得现金流一值持续录得负数，分别为-77.56亿元、-56.97亿元、-23.55亿元。

为了支持规模扩张的需求，金辉不断寻求融资的机会。招股书显示，2017年至2019年，金辉的借款总额分别为340.26亿元、431.67亿元、490.71亿元。截至7月31日，这一数字为525.86亿元，均比其所在年份的营收要高。其中，仅在4月30日至7月31日期间，金辉就订立了21份银行贷款或信托融资安排，借款总额达145.42亿元。

上市融资输血

据金辉更新后的招股书披露，截至8月31日，金辉的总借款及租赁负债为557亿元，一年内到期的借款总额为181.77亿元。当期，公司的账面现金及等价物为84亿元，加上40亿元的受限制资金也不过124亿元，尚不足以覆盖短期债务。

从这几年数据看，金辉的总负债也增长迅速，2017年，金辉总负债为718.2亿。2018年的合并报表显示，其债务合计已达到1054.78亿，上升了46.86%。截至2019年底，金辉负债合计1286.48亿元，较年初增长21.97%

截至4月底，金辉净资产负债率为180%，较2019年末提升10个百分点，现金短债比为0.4。截至7月底，金辉剔除预售账款的资产负债率为45.5%。

最近，监管层对房企融资设置了“三道红线”，分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。如果按照上述标准，金辉踩中了“三道红线”中的两条。

负债不断高企，让金辉的融资成本越来越高。2017年至2019年以及截至2020年4月底，金辉的加权平均融资利率分别为7.25%、7.65%、7.76%及7.99%，高于行业平均水平，其子公司发行的美元债一度高达8.8%。

金辉在招股书中表示，“融资成本的增加对我们的盈利能力及经营业绩造成负面影响，而不能获得融资将影响我们从事项目开发活动的能力，从而对我们的经营业绩造成不利影响”。招股书同时披露，金辉目前约有113.46亿元的信托融资待偿，年利率大多超过10%。

随着三道红线对房企融资的设限，加上债务规模持续增长，房地产行业的融资渠道正在收紧，金辉的找钱之路正变得越来越困难，加快上市融资的步伐，成为其求生的关键。

金辉上市的目的也很明确。招股书显示，该集团拟将所募得的资金主要用于为现有项目拨资、部分偿还项目开发的现有信托贷款，以及一般业务运营及运营资金。

几度折戟的金辉，终于获得上市入场券，而金辉上市的目的简单明确：融资偿债。港股成功IPO，是一条融资输血之路，上市之后，金辉在资本市场能获得追捧吗，你的看法是什么？