随着国内疫情缓解，商业地产迎来了新一波行情，集中体现在十一黄金周。据商务部消费促进司消息，国庆长假前三天，全国购物中心总客流达3.05亿，简直像过年，商业购物买买买!
经济复苏明显，带动商业地产商借势冲刺上市。经济复苏明显，带动商业地产商借势冲刺上市。由合景泰富(01813-HK)分拆上市的合景悠活(03913-HK)今天起招股，合共发售约3.83亿股，招股价每股介乎7港元至8.13港元，一手1000股计，入场费8211.93港元，集资最多31.17亿港元，预计本月30日挂牌。农银国际及华泰为联席保荐人。
一、公司介绍
根据初步招股文件的介绍，合景悠活是港股上市房企合景泰富集团旗下的物业子公司，最初发展于2004年，早先主要为住宅物业提供服务，后于2006年延伸至商业物业管理。随着母公司合景泰富迅猛的扩张，合景悠活的业务范围也从广州辐射到国内的30多个城市。
▲图片来源：官网
数据显示，合景悠活于2019年在提供商业营运服务的物业管理公司当中，
按总在管建筑面积计，在中国排行第七，在大湾区排行第五。
按总收入计，于2019年在中国提供商业营运服务的物业管理中排行第六，同年占中国物业管理市场总在管建筑面积约0.09%。
业务模式上，公司提供住宅物业管理服务及商业营运服务。其中，大部分来自住宅物业管理服务，包括预售管理服务、物业管理服务和社区增值服务，又以物业管理服务为主要收入，不过，该部分从2017年的73.5%逐渐降低到2019年的59.4%。
▲图片来源：招股文件
截至2020年4月30日，管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1890万平方米，订约管理总合约建筑面积为2970万平方米的161个住宅物业，公司在管商业物业有30个，位于中国9个城市或自治县，总在管建筑面积达330万平方米，订约管理34个商业物业，总合约建筑面积为480万平方米。
财报解读
除了在管面积规模的扩张，公司的营收能力也肉眼可见地增长。收入由2017年的4.6亿元、2018年的6.6亿增至2019年的11.2亿元，年复合增长率为56%，净利润为4415万、7968万和1.85亿，年复合增速达105%。
▲图片来源：招股文件
物业管理作为房地产开发的下游，对开发商有较强的依赖。2019年，公司89%、95.9%的物业管理服务收入来自合景泰富集团。至2020年4月30日，该比例下降为87.5%和94.4%。可见，公司除有母公司的强力支持，也在力求营收模式的多样化，双管齐下助力稳健发展。
行业前瞻
受益于城市化进程，住宅物业持续发展为住宅物业管理市场创造了巨大需求。据中国指数研究院所示，中国住宅物业管理市场的估计市场规模于2019年末达到4850亿，中国百大物业管理公司管理的住宅物业的平均建筑面积由2014年的1800万平方米增至2018年的5600万平方米，复合年增长率为32.6%。
其中，中国百大物业管理公司的住宅物业管理服务总收入于2018年达到904亿，住宅物业管理费用收入仍占总收入83.4%。不难看出，合景悠活的市场前景能在可预见的未来保持强劲增长。
四、股权架构
据初步招股文件介绍，目前合景泰富间接持有合景悠活约97.22%股权，
▲图片来源：招股文件
据了解，物业服务商上市对房企知名度及销售溢价的提升起促进作用。届时，合景泰富凭借优质协销服务和良好市场口碑，促进项目销售并提高销售溢价。而合景悠活精进的服务，能有效提升项目及房地产开发商的口碑。二者良性循环，促进资产保值增值，也将给公司带来新的增长点。
五、结语
今年，港股市场物业股都取得了不错的表现，涨幅超过一倍的就有鑫苑服务(01895.HK)、中奥到家(01538.HK)、永升生活服务(01995.HK)等7家公司，新股上市首日也都取得了不错的成绩。
作为秋天里的第一支物业股，合景悠活能否复制一波上涨行情?值得留意。
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作者：艾德证券期货
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