信托参与REITs机会显现 法律风险、估值体系亟待建立

我国基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“REITs”）试点快速启航，为信托行业转型发展带来了新机遇。10月19日，多家信托行业从业人士在接受北京商报记者采访时均表示，“REITs试点的稳步推进给信托公司转型发展开了一扇窗，创造了新的转型机遇。”就在不久前的“北京市2020年基础设施REITs产业发展大会”上，监管层也释放重磅信号，透露要加大力度推进基础设施公募REITs试点，交易所、基金业协会和证券业协会的配套规则已经完成了公开征求市场意见阶段。但需要注意的是，我国信托行业REITs业务发展仍在初期阶段，新业务的法律风险把握、切实可行的估值体系的建立、REITs投资项目管理人才队伍的构建等现实问题依旧需要解决。

REITs试点稳步推进

REITs试点各项配套措施近期密集落地，信托行业也保持高度关注。10月19日，多家信托公司从业人士在接受北京商报记者采访时指出，REITs试点的稳步推进对信托公司转型发展意义重大。

一家头部信托公司从业人士指出，信托公司要实施基础设施REITs，需要组建对应的专业REITs业务团队与现有团队形成协同效应；拓展公募渠道，建立与公募相匹配的营销模式和专业销售团队；最大限度的调动现有团队的业务能力，把现有的基础设施类团队部分转化为基础设施REITs团队。

监管层不久前也透露重磅信号，REITs试点落地在即。在“北京市2020年基础设施REITs产业发展大会”上，证监会副主席李超指出，REITs有利于深化金融供给侧改革，增强资本市场服务实体经济能力。一方面，REITs有利于盘活基础设施存量资产，提供增量资金来源，增强政府和企业的再投资能力，畅通经济内循环。另一方面，REITs作为权益性金融产品，有利于提升股权融资比重，降低杠杆率、改善资产负债结构，增强风险抵御能力。

“在现行法律法规框架下，结合我国经济、社会发展需要，从基础设施领域入手，以公募资金+资产支持证券模式推出公募REITs试点是现实可行的一种选择。”李超指出。证监会债券部主任陈飞透露称，证监会、发改委联合证券交易所、基金业协会、证券业协会等方面有序推进基础设施REITs的相关准备工作，制定相关的配套规则。目前，证监会层面的业务规则已经正式发布，交易所、基金业协会和证券业协会的配套规则已经完成了公开征求市场意见阶段，近期也会在修改完善会依据相关的程序予以发布。登记结算配套细则和持续监管的制度也正在逐步完善当中。

近年来，信托公司开始逐步探索基础设施投资模式，包括参与PPP基金管理、开展基础设施私募基金业务。基础设施REITs会成为信托公司业务转型的新路径吗？金乐函数分析师廖鹤凯分析认为，基础设施REITs的是信托公司基础产业类业务重要的可拓展方向，特别是资管新规落地信托公司非标类业务受限，非标转标的趋势不可逆转；融资类业务规模受限，信托公司向投资类业务转型双重政策叠加下，REITs无疑是给信托公司开了一扇窗。

信托参与REITs机会显现

2017年以来，监管部门对于信托行业的监管日趋严格，去杠杆、去通道口径不断收紧，使得信托行业走在了面临转型的分岔路口。面临新的外部环境和新的发展阶段，信托行业开始主动加大业务创新力度。

今年4月30日，证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国版基础设施公募REITs正式启动，主要明确了推进基础设施REITs试点的重要意义，有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。监管机构同时也对基础设施REITs试点的项目提出了要求，包括项目的重点区域，项目的重点行业，优质项目的条件（项目权属、进度，项目现金流及市场前景，项目发起人等），以及资金用途管理。

“上述监管文件对信托行业利用制度优势回归本源、发展服务型信托、参与公募REITs具有良好的借鉴意义。”一位信托行业观察人士表示，按照文件要求，信托公司实施基础设施REITs需要有一套成熟的信息披露机制的构建，而这潜在的工作需要与文件主导的监管部门有充分的沟通和协调机制的建立。

谈及具体展业，一位信托公司从业人士介绍称，REITs展业前期需要与券商和公募基金公司合作，可以作为资产端或者资金端管理者开展合作，甚至可以资产资金双管旗下通过券商和基金公司作为桥梁开展业务。而公募REITs试点的定位，与之前规划的公募信托相对应，再加上信托本身具有私募性质，由此看来，拓展信托公司的业务条线，需要公募私募相结合，在产品市场定位和合规操作上需设立两套独立的运行模式，同时也可以借此打破以往专注私募领域的业务界限，极大拓展业务边界和业务领域。

法律风险、估值体系亟待建立

值得注意的是，信托公司布局REITs业务仍在初期阶段，2016年上半年以前，境内发行的类REITs产品均是由券商或基金公司主导，直到2016年6月，中航信托作为原始权益人发行了“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”，成为境内由信托公司组织发行的第一单类REITs产品。随后的2018年，陕国投信托也开始发布“长秦8号迈科集团准REITs投资集合资金信托计划”系列产品。

在REITs试点相关工作启动后，2020年9月29日，由华能信托担任管理人的“华能信托-世茂酒店物业权益型资产支持专项计划”在深圳证券交易所成功发行，并在深圳证券交易所固收平台挂牌交易，该产品规模6.5亿元，期限20年，这也是全国首单由信托公司担任管理人的权益型类REITs。

与成熟市场相比，目前的基础设施REITs交易结构和层级略多，交易规则有待进一步检验。“试点方案依托现行法律框架，充分借鉴境外成熟市场实践，力求坚持REITs的实质。完善制度供给及相关政策安排是推动REITs市场长期健康发展的基础，同时税收政策也是REITs产生和发展的重要驱动因素。”李超表示，希望在现有的法律法规框架下，先进行公募REITs试点相关的工作推动、落地，下一步在法律框架和税收政策等方面进一步明确清晰。

对信托公司来说，在REITs业务开拓方面，如何建立一套有别于现有以私募为主导的业务体系为支撑，将成为必须突破的瓶颈。廖鹤凯直言，公募和私募的运行方式有很大的不同，如果两套体系并行，以目前大多数信托公司的组织架构和人员构成来看，还无法完全驾驭。REITs的构建按照现有的规划需要不少跨界人才的支撑，特别是对于信托公司来说涉及全新的政策判断、新业务的法律风险把握、切实可行的估值体系的建立、REITs投资项目管理人才队伍的构建、适应面向公募的高效透明的信息披露制度的构架等现实问题需要解决。

北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐