一个公司的股价表现不了公司的真正实力，但能看出二级本钱市场对这家公司将来的预期。
北京时光2020年8月13日晚间，贝壳找房在美国纽交所上市，开盘价35.06美元，较发行价20美元上涨75%。如今距贝壳上市已经以前了两个多月，从雪球供给的数据来看，贝壳的股价如阶梯般上升。
截至美东时光10月20日16:00，贝壳的股价69.45美元，市值794.08亿美元，二级本钱市场似乎对贝壳将来的异常看好。从天眼查APP也可以看出，贝壳母公司天津小屋信息科技有限公司在上市前融资到D+轮，背后有腾讯、软银、高瓴本钱等加持，一级本钱市场对贝壳也青睐有加。
作为中国“栖身办事平台第一股”，贝壳为何能受本钱市场青睐？在本钱市场猖狂上涨的贝壳，是否存在隐患呢？
一、天时地利人和助贝壳一飞冲天
《孙膑?月法》有云：“天时、地利、人和，三者不得，虽胜有殃。”商场如疆场，贝壳能在本钱市场受到青睐，离不开天时、地利、人和这三个要素。
1.天时：舞台够大年夜
与人们密切相干的“衣食住行”四个范畴，占据了人们生活中的大年夜多半花费场景，每个范畴背后都代表着宏大年夜的市场范围。贝壳地点的房产交易行业，恰是个中之一的“住”。
我国的房产交易范围世界第一，根据CIC申报，2019年中国室庐交易范围约为22.3万亿元人平易近币，估计到2024年将增长到30.7万亿元人平易近币，复合年增长率为6.6%，房产交易市场范围仍处在上升阶段。
根据贝壳找房的招股书显示，贝壳的营收构成主如果新房营业、二手房营业，2020年上半年，贝壳二手房交易收入125.55亿元人平易近币，新房营业收入139.77亿元，新房营业收入占比逐年上升。
2019年，全部房产交易市场新房交易、二手房交易、房屋租赁三者分别占比62%、30%和8%，新房交易是全部房产交易中范围较大年夜的市场。贝壳的新房营业收入占比上升注解贝壳的营收构造与大年夜形势越来越趋同，营收构造越来越健康。
同时，贝壳找房2019年全年GTV2.12万亿，交易额在所有平台中处在第二位，仅次于阿里巴巴5.73万亿的交易范围。可以看出，巨大年夜的房产交易市场范围为贝壳的营收供给了“天时”，如今衣有淘宝，食有美团，行有滴滴，贝壳正在成为“住”的代表。
2.地利：深耕行业主导规矩
在笔者看来，房产经纪公司的成长可分为三个阶段。一是早期的线下传统房产中介，依附门店，在必定区域内有本身的房源、经纪人；二是互联网房产中介平台鼓起，一些企业想经由过程互联网主义，颠覆传统房产中介市场；三是线上与线下相结合的情势，构建房产交易办事平台。
在第一阶段，各个房产中介公司的房源、门店数量、经纪人数量是其核心竞争力，从获客到交易全部流程都在线下，各个公司甚大公司内部的经纪人都存在竞争关系。这就导致了在房产交易中，公司内部人员协同性较差，花费者可选择房源较少。
在第二阶段，鼓起的互联网中介平台重要有爱物吉屋、安然好房等，这些企业打着以互联网颠覆传统房产中介的名义，裹挟大年夜量本钱，拉低中介佣金，不设门店。在短时光内确切达到了必定的后果，但没找到合适的盈利方法，低估了房产交易的复杂性，大年夜多倒在了路上。
在第三阶段，恰是贝壳主导的开放式房产交易平台模式。贝壳找房定位是线上+线下房产交易办事平台，类似于住房范畴的“京东”，链家相当于“京东自营”，入驻的第三方房产经纪公司是平台上的“第三方商家”。
这三个阶段中，贝壳的前身链家在第一阶段打好基本，在第二阶段寻找互联网与中介行业的精确结合方法，才开创出房产交易市场的第三个阶段。获客部分上与互联网相结合，交易部分经由过程自营与入驻平台的经纪公司在线下完成。
从行业中的竞争敌手也能看出贝壳开创出的第三阶段的精确性。
58同城是贝壳刚上线时重要的竞争敌手，58同城曾拉着我爱我家、华夏不动产等企业，举办“真房源誓师大年夜会”，对标贝壳。2020年8月，根据艾瑞咨询数据显示，58同城旗下的安居客位于房产交易APP月度设备数第一位，贝壳找房位于第五位。
不过，固然58同城也是房产交易平台，然则58在房产交易方面，只做信息平台，做的是生意流量的生意，在房产交易上浅尝辄止，使得安居客固然设备占领量第一位，然则营收、交易范围与贝壳相去甚远。
成立两年多的贝壳找房是链家进行自我颠覆式立异的产品，融合线上与线下，开创出房产交易市场的新规矩，从而占据行业中的“地利”，获得必定的优势。
3.人和：打造“三大年夜法宝”
在房产交易市场的中介公司成长的前两个阶段，面对经纪人之间协同性差、房产交易过程复杂等问题，贝壳的前身链家在成长过程中应用自家企业的“三大年夜法宝”必定程度上解决了这些问题。
一是链家门店，根据贝壳招股书显示，链家门店数量在2018年就达到7673家，经纪人数量约10.3万。扩大门店和经纪人让链家在线下能覆盖到更多的点，在场景、空间上具备必定的范围，形陈范围效应。
二是楼盘字典，将房屋信息数据化，保障了真房源。作为房产中介公司的链家，商品是基于房源之上的办事，房源信息是房产交易中的“1”。别的，衍生出来的楼盘验真体系，为经纪人办事的SaaS体系，成为贝壳在行业中独有的数字化解决筹划。
三是ACN经纪人收集，将全部房产交易的复杂流程进行标准化细分，为不合流程的经纪人设立佣金标准，打破了此前经纪人之间的缺乏协同效应，晋升了房产交易效力。
贝壳在2018年出现之后，将这三大年夜筹划推广至贝壳全部平台。经由过程吸引其他中介品牌入驻触发范围效应，经由过程楼盘字典为全部平台的商家供给数字化解决筹划，经由过程经纪人收集进步平台入驻房产经纪品牌的人效、店效。
市场范围大年夜的“天时”，创造出新的行业规矩的“地利”，与“三大年夜法宝”的“人和”，是贝壳受到本钱市场看好的原因。不过，股价一向上涨的贝壳，也要避免成为“极乐鸟”。
二、避免成为“极乐鸟”
欧洲第一次接触极乐鸟是麦哲伦漫游世界时大年夜洋洲土著送的极乐鸟鸟皮标本，这个标本被砍去了双脚，所以欧洲人认为极乐鸟一向在天上飞，不知疲惫，永一向歇，只有在去世的时刻才落下来。
蒸蒸日上的贝壳，外面上看上去似乎没什么大年夜问题。不过，也要谨防成为“江河日下的极乐鸟”。
从本质上来讲，贝壳所做的房地产生意，是低频率、高金额、非标准、决定计划时光长的生意。高金额成就了贝壳的GTV，非标准被贝壳的ACN经纪人合作收集、楼盘字典解决，建立房产交易平台的关键就转移到了低频率、决定计划时光长这两个痛点上。
低频率、决定计划时光长是因为房地产交易是“电冰箱生意”，不做回头客，要在一个客户身上榨取更多利润，交易中存在极大年夜的信息纰谬称，获客成本较高。
美团张川曾经分享过其做平台的经验，个中商量过低频生意若何形成平台。总结起来就是：多个低频营业可以集合起来，形成用户认知，集腋成裘，可以形成一个有效的平台。
在用户认知上，贝壳将新房、二手房、租房、迁居、家装、金融等低频营业融合在一路，在用户心中构建出贝壳与房产交易有关的认知。而用户认知的构建不止是简单的将相干营业集合到一路，还要看平台能不克不及赞助用户与商家博弈。
平台代表用户和商家博弈的好处就是可以更好地改变低频的办事和口碑。反之，也存在平台作恶悖论，假使平台赞助供给商哄人，反而会让平台有负面的影响。其实也就是可否应用办事与口碑进步平台的NPS（净推荐值），降低获客成本。
分析贝壳不难发明，在贝壳平台入驻的好处相干群体有：房产经纪品牌（自营、他营）、经纪人、用户、商家（开辟商、业主等）。
对于贝壳这个平台来说，商品和商家是什么，可以有两种懂得方法。一，商品是中介办事，商家是房产经纪品牌；二，商品是房，商家是开辟商、业主等。
在第一种懂得方法下，平台须要代表用户与房产经纪公司进行博弈。
而贝壳本身就是做房产中介出身，平台下的链家直营，以及中小品牌加盟的德佑，都是贝壳旗下的品牌，“既当裁判，又被选手”的争辩从未消掉。贝壳从成立开端就被打上了房产中介的标签，很难在用户心中产生赞助用户与房产经纪公司进行博弈的印象。
从事实来讲同样如斯，贝壳系的中介费高倒是已经在用户心中形成认知，且在二手房、租房交易中，中介费主如果买方承担，贝壳的平台好处也与向用户收取的中介抽成密切相干。
因为如今二手房市场复杂纷乱的贸易情况，选择中小中介怀味着各类不有名的费用，租房市场也是各类拘留收禁金、文字游戏，“瘸子里面挑将军”，今朝贝壳系固然也存在某些问题，但已经是行业中比较靠谱的。
平台未赞助用户与房产经纪公司进行博弈带来的负面影响，如今被全部行业乱象带给用户的避险心理所抵消。然而将来，可能会成为贝壳“极乐鸟”的掉速点。
行业乱象成长到必定程度会被当局整治，房产交易行业必定程度上也可以懂得为政策导向型行业，今朝当局已经开端着手治理。
在二手房交易范畴，10月19日，北京住建委传递包含链家在内的25家房产经纪公司涉嫌违规宣布附带违法扶植的房屋等违规房源信息，违规从事禁止交易房屋经纪营业等，这则消息爆出后，贝壳的股价明显下跌。在租房范畴，9月7日，住建部颁布了首部住房租赁范畴的条例性文件《住房租赁条例（收罗看法稿）》，开端慢慢规范租房市场。
别的，跟着当局办事与收集结合越来越密切，与房产交易相干的当局流程也将越来越透明，凭借严重的信息纰谬称赚钱的房产中介行业将受到冲击。
在第二种懂得方法下，平台须要代表用户与开辟商、业主等进行博弈。
贝壳与开辟商、业主、二手房房主之间倒是有博弈，然则并不是代表用户，而是代表房产经纪公司，并没有在平台净推荐值进步上起到感化，反倒晋升了贝壳的渠道话语权。
贝壳携平台内里介公司在行业中形成话语权，在房产交易供大年夜于求的时刻，为开辟商供给分销渠道，且佣金出于上涨状况。
据贝壳招股书显示的收入及总交易额（GTV）数据，2019年上半年贝壳收入64.77亿元，GTV2413.95亿元，2020年上半年贝壳收入139.77亿元，GTV4930.8亿元。按照佣金率=收入/GTV公式，可以大年夜致算出2019年上半年、2020年上半年，新房佣金率分别为2.68%、2.83%。
开辟商曾抱怨过渠道费过高的问题，意指贝壳。不过这一情况正在被一点点打破，将来也有可能成为贝壳“极乐鸟”的掉速点。
阿里和易居杀青合作恰是打破贝壳在新房营业上渠道掌控力的一点。阿里是做高频营业的好手，拥有极大年夜的线上流量，而易居在线下与多个开辟商有合作。阿里与易居合作的天猫好房，弥补了阿里的新房营业，同时为开辟商在线上分销供给了新的渠道。
本年天猫双十一，房家当务也将参加活动。如今阿里的房产交易营业还在初始阶段，新房营业是在法拍房营业的延长，做的好了极有可能持续涉及其他房产交易，毕竟房产交易市场范围极大年夜，能成为阿里新的增长点。
别的，京东也推出了房产频道，新房分类中有正商、碧桂园等房产品牌，二手房房源信息有贝壳老敌手我爱我家的背影。
从平台角度来讲，高频带动中频，中频带动低频，起步于高频营业的电商平台正在一步步涉及低频的房产交易。天猫、京东这些已经成熟的电商平台背靠本身的金融体系和宏大年夜的流量池，以及用户的线上购买习惯，将会一点点蚕食贝壳的营业。这些老平台、新渠道，或许会逐渐成为贝壳“极乐鸟”的掉速点。
结语：
贝壳地点房地产交易市场范围大年夜，在房产交易行业打拼多年的贝壳系有着房源、经纪人等核心资本，如今的贝壳股价一向上涨，可也要避免成为不落则以，江河日下的“极乐鸟”。
克莱顿?克里斯藤森（Clayton Christensen）曾提出一个有名的“颠覆式立异”理论，核心不雅点是在一个被优势企业控制的市场里，新生企业可认为那些被忽视的群体供给更合适的、并且更便宜的办事，从而立稳脚跟。
颠覆者隐蔽在忽视的需乞降便宜的办事上，如今的房产交易市场仍不是精细绝伦，贝壳作为如今今朝总交易额最大年夜的房产交易平台，或许也可以从忽视的需乞降更便宜的办事入手，规范行业，防止被颠覆。
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