原创 “100万房产”与“100万存款”,5年后谁能胜出?

在5年之前,如果让你选择100万房产,还是100万存款,你肯定会选择100万房产。因为很多城市的房价在这5年时间里上涨了好几倍,投资者赚得盆满钵满,而把钱存入银行,估计还要面对负利率的痛苦,因为人民币的购买力越来越弱了。今天我们再次站在了十字路口,在未来的5年里,你会选择持有“100万房产”还是“100万存款”?很多人还是会选择持有房产,而不是存款,持有房产还是他们坚定的信念。

对此,我个人更倾向选择持有100万存款,而非100万房产,因为我坚信5年以后,肯定是持有100万存款者胜出,持有100万房产恐怕连变现都有困难。实际上,过去的5年与未来的5年完全不同的,如果谁要是硬把过去5年的成功经验,再放到未来5年,那肯定会输得很惨。先告诉大家,我为什么现在选择持币,而非房产。

首先,时过境迁,现在与过去完全不同了。5年前,也就是2015年,如果你有100万存款,在一线城市肯定是可以作为首付款买到一套房子的。现在如果你有100万存款,在一线城市付首付都不够。如果要买房就只能跑到三四线城市去买一套房。而现在很多三四线城市的房价由原来的3-4000元/平米,涨到了8-9000元/平米。这些三四线城市产业结构单一、人口出流量大,住房空置率高。如果在这些地方买房,那肯定是主动去当接盘侠。

再者,中国家庭的杠杆率已经用到极致。在2015年之前,中国家庭的杠杆率并不高,主要是炒房者在买房。2015年之后,我国居民家庭纷纷买房加杠杆,目前国内房产占家庭总资产的77%,而金融资产却只有23%,而美国房产占家庭总资产的40%,而金融资产占到60%。尽管目前一些地方新房价格还在上涨,但是中国居民加杠杆已经用到极致,未来5年是降杠杆,去泡沫。房价不可能像5年前那样疯狂上涨,而是会有一个泡沫破裂的过程。

再次,我国遏制房价上涨的决心没有改变。根据公开资料显示,2018年房地产调控出台了450次,2019年达到620次,而2020年1-8月份,全国房地产调控出台次数已经达到了368次,与去年同期的367次基本持平。进入今年9月以来,又有前期房价上涨过快的城市沈阳、成都、东莞、深圳、银川、唐山等十二个城市出台了调控。在房地产调控政策纷纷收紧的情况下,房价大涨的空间已经明显不足。现在凡是2017-2018年买房的人,早已经深套在高位了,想变现都难了。

最后,未来5年内肯定要推出房产税,房价进入“房住不炒”时期。去年不动产已经全国联网,说明房产税离我们已经不远了。国家出台房产税主要有两个原因:一个是增加住房持有环节的税收,否则很多城市少数人拥有大量房产,多数人没有人房子可住,如果有房产税可以让持有大量房产的人,要么抛售房产,要么出租给人居住,别空关着浪费社会资源。另一个是,可以让地方政府摆脱对土地财政的束缚,将土地财政收入改成房产税收入,土地财政少拿一些,房产税多征一点,这样更有利于降低开发商的拿地成本,也可以为地方政府开拓新的税源。

可能很多人认为,你不选择房产,选择持有现金,难道不怕现金贬值吗?我想表达两点看法:一个是国内之所以通胀水平相对较高,主要是经济增长方式出了问题,主要房地产+基建投资+出口,未来5年房地产会降温、基建投资会减少,出口顺差也会变小,中国经济将依靠民间消费来拉动,通胀程度不会很严重。更何况,这100万购买大额存单,每年也有4-5%的收益率,这肯定比房子买在高位,无法变现要强得多。

另一个是,国内经济将来会持续向好,会越来越健康。但是房地产和股市都存在着较大的泡沫,我们什么事情都不用做,持有大量现金,等待房价下跌,A股砸出空间,当国内资本市场都跌出了投资价值之后,再从底部买房或炒股,这样要远比现在当接盘侠,要更安全、更睿智。事实上,在任何投资市场上,风险是涨出来的,机会是跌出来的。如果没有耐心等待人生的大机会,也并不能算是合格的投资者。