逆势保持高增速，大发地产下半年去化率60%即有望超额实现全年目标

疫情之下，今年的市场环境对中小型房企不太友好。8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，“研究进一步落实房地产长效机制”。虽然网传的“345新规”并未在会上得以明确，但可以预见的是，近段时间的房地产调控和融资政策不会放松。行业马太效应之下，中小房企需要找到适合自己的发展道路，近年来高速发展的大发地产也不例外。

逆境中保持高增速

8月26日上午，大发地产召开2020年中期业绩会。大发地产董事会主席葛一?、首席执行官兼执行董事廖鲁江、首席财务官兼高级副总裁罗俊、首席运营官兼高级副总裁冷俊峰、上市公司首席财务官兼副总裁黄展鸿出席业绩会，并答投资者及记者问。

今年的两季业绩沟通会，疫情是每家房企绕不开的话题。随着中报的陆续披露，不少房企出现了增速放缓甚至负增长的情况。观点数据显示，1-6月TOP100房企总销售金额51517.1亿元，同比下降3.2%。

不过，近年来规模保持高速增长的大发地产在逆境中仍保持了50%以上的增速。财报显示，报告期内，大发地产录得累计合同销售金额约112.08亿元，同比增长约57.6%。其中合约销售额长三角占比86%，合约面积长三角占比77.2%。按照2019年业绩会上大发地产提出的2020年全年销售目标保持15%以上的增速计算，今年上半年已完成销售目标的46.37%。同时管理层透露，截至报告期末，公司已售未结的销售额在230亿元，其中公司权益占比在50%左右。

此外，今年上半年，在规模稳定增长的同时，大发地产的资产权益现金也在稳固提升。数据显示，截止报告期末，公司总资产达335亿元，较去年底277亿元，增长约21%，总权益从去年底的56亿元增加至72亿元，增长28%。

重仓长三角 深耕都市群

近日，长三角三省一市上半年经济运行数据陆续出炉。1-6月，苏浙皖地区生产总值增速均“跑赢”同期国内生产总值增速，而在三省一市中处于“龙头”地位的上海，二季度以来经济运行各项指标同样回升显著。这些数据显示出了长三角城市群在疫情之下的超强韧性，也让房地产企业趋之若鹜。

大发逆势增长或也正源于公司重仓长三角的战略部署。数据显示，截至2020年6月30日，大发地产土地储备总规划建筑面积约650万平方米，总货值约910亿元，共计82个项目，分布在30座城市，平均地价约为4890元/平方米，其中长三角占总土储面积比例达78.9%，占总货值比例达84.3%，其次为成渝地区，占总土储面积比例达25%。

截至报告期末，大发地产共计购入16幅新地块，新增规划建筑面积约186万平方米，平均地价为约5974元/平方米，其中一二线城市占比超过90%。

业绩沟通会上，大发地产管理层也表示，公司认为应对外部的不确定性最好的办法是通过不断加强内部管理和运营。因此，大发地产未来将继续坚持“1+5+x”的深耕策略，坚持高周转的运营投资模型以及严格的以股东资金为中心的现金流管理，通过高效运营和严格的财务管理，以实现公司稳健、可持续发展。

下半年去化率60%即有望超额实现全年目标

业绩沟通会上，大发地产管理层表示，对于下半年公司有着绝对信心，这主要来源于公司已经新增的土地储备。公司下半年的可售货值达318亿元，将保证有效供货，并且若按下半年实现60%的去化率计算，即有望超额实现全年销售目标。

此外，公司的可售资源主要位于长三角及中部战略地区，均属于去化表现较好的城市。此外，公司通过打通自有的销售渠道，营销能力和获客能力也将成为全年业绩实现的有力保证。

财务稳健向好 最终将净资产负债率保持在80%以内

业绩沟通会上，管理层表示，下半年随着合肥、温州、徐州等地高毛利项目的陆续结转，以及公司销售费用、行政成本、融资成本的进一步下降，公司有信心将净利润水平维持在前一年的平均水平。

此外，截止报告期末，公司的现金和短债比维持在1.2倍的健康水平。公司取得的总授信额度约132亿元，截至报告期末，未使用的额度约93亿元。

在负债方面，期内，大发地产总债务为109.6亿元，其中两年到期的有息负债占比32%，3-5年到期的占比12%，5年以上占比12%。优先票据占比约33%，银行开发贷和经营物业贷占比约32%，信托和资管类占比约27%。

管理层表示，大发地产一直以来在持续降杠杆和优化财务结构。截至报告期末，公司净负债率已经由2019年年末的约77.8%下降至约71.7%。

会上，管理层还具体讲述了公司未来控负债调结构的四项具体措施。

第一，公司会通过严格投资纪律，坚持以收定投原则，严控投资金额和回款金额的比例。在投资上，将从项目视角转向股东视角，未来会重点拓展高周转和股东回报高的项目;

第二，公司会持续加强运营能力，保证新项目在6个月内实现开盘;

第三，公司将持续加强回款的管理能力，通过以回款证明为核心的管理体系，提升回款效率，压缩回款周期，提升股东资金和自有资金的周转率;

第四，公司会进一步加强与合作方的合作共赢关系，不断引入权益资本，优化资本结构，降低财务风险，最终将公司的净资产负债率保持在80%以内。

对于新进城市，管理层表示大发地产不会贸然进入一个城市独立开发，而是会优先考虑合作生产。同时，在合作伙伴的选择上，公司会选择资源开发能力强、与公司合作理念和价值观相合的企业进行强强联合，以实现共赢。

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