火热的PropTech地产科技赛道又掀新战局。这一回，从各个偏向出发的选手们不约而同盯上了新进口。
上周五（10月23日），已经走到C轮的互联网公装创业品牌inDeco宣布上线一款招商产品inSolution，喊出“让招商更简单”的标语，正式杀入商办招商范畴。
这是一个正在从新热起来的细分赛道，头部公司悉数入局。
此前同样走到B+轮的空间治理SaaS企业匠人科技，本年上半年开端发力招商板块，在CREAMS资管主业外又做了一个招商产品Like CRM。并且，不到10个月的时光里，开创人项铭已经把招商经验总结出来，还专门出了本书??《来客》。
让写字楼招商这个陈腐的行业焕发新生，本钱的力量弗成缺。
我们先来看看这两位明星选手背后的本钱声威。
inDeco领筑智造是一家以互联网公装为主营营业的始创公司，创业4年以来已经完成多轮融资，2020年疫情时代，inDeco逆势宣布完成2000万美元的C轮融资。这一轮融资由斯道本钱领投，两家全球500强企业：化工企业巴斯夫公司和建筑材料企业圣戈班集团跟投，老股东源码本钱、高利盛竹持续加码。
具体情况请看PropTech此前报道：给如涵控股做装修的「包工头」，凭什么也能融资2.4个亿？
匠人科技也在疫情时代逆势获得了由红杉本钱中国基金领投，晨兴本钱、将来启创跟投的5000万B1轮融资，PropTech研习社获悉匠人科技的下一轮融资也将于近期close。
具体情况请看PropTech此前报道：逆势获红杉中国领投5000万，这家公司可否成为中国版CoStar%3F
其实不止inDeco和匠人科技，2020上半年以来，多个持续创业者又从新杀回招商板块。比如上个月静静复生的空间家就正在密谋岁尾上线一款招商端的新产品，乐工厂旗下的创业项目来这儿也是主打楼宇招商。各类以work，space名称结尾的创业项目也都纷纷上线了楼宇招商对象。
在招商进口端已经打了五六年仗，几轮洗牌之后胜出的好租、点点租们也没有掉落以轻心，疫情时代纷纷上线了VR看房等功能进行戍守。
好不热烈。但这明明已经是一个洗牌停止的赛道，新选手们为何又杀了回来？
PropTech研习社基于经久对于这个细分赛道的不雅察，得出的第一个洞察是：地产科技创投两端的周期性正在浮现。
我们先来分析局面，再看看选手们的打法。
从新杀回招商，
地产科技的周期性正在浮现
给办公室做公司装修，营业流水动辄几个亿，是个目击可盈利的生意，inDeco按理说没须要绕回来。inDeco开创人Randy说他们团队在岁首?年代就看中了市场躲藏的巨大年夜机会，于是果断地切了进来。
Randy此前对市场做了个测算，说全部商办写字楼市场今朝是供大年夜于求的，拿上海市场来举例，上海如今的空置面积加将来三年的空置面积，须要十年时光才能租出去。
十年时光，这是个恐怖的数字。但也出生了新的需求，业主端急切的去化需求。
Randy此时入局的逻辑是??写字楼空置率越来越高，业主端对招商端对象的需求就越来越强烈。以前10年，写字楼本质是一个卖方市场，是业主主导的市场，但如今转为买方市场，并且将来5-7年间持续是买方市场，所以业主必定会在这个时光点找对象。
这个迹象早在客岁就浮现了，不少业主和结合办公空间亲自上线了招商平台，比如优客工厂客岁年中宣布了一款“汇办公”产品，就是典范的亲自下场招商。
为什么说地产科技投资的周期性浮现了呢？
从2013年阁下开端至今，地产+科技其实已经完全走过了一条“进口-SaaS-智能-资管”的路。
2013年2017年之间，专门帮写字楼招商，帮企业选址的互联网中介平台好租、点点租们，已经从几百家商办O2O的疆场里杀了出来。进口这一仗停止后，2017年至今行业紧接着就上演了一排场向业主端的资产治理ERP、SaaS的较劲。如今跑出来的选手，实力比较综合的是已经上市的明源云，商办板块则是匠人科技旗下的CREAMS。
昔时进口端和业主端的信息化还在数据真实性上做工夫，当行业的信息数据基本初步形成后，空间智能，资产治理被提上议程。于是在PropTech爆发的2019年，存量资管项目百花齐放。
本来，按照既有的门路，接下来行业会走向资产治理的终局，所有项目都邑殊途同归成为资产治理运营商，但存量地产行业的周期性浮现，租户不敷用了。于是就上演了小巨擘入场，招商端战火重燃的气候。
但这批玩家的打法，跟四五年前那批不合。
从新争夺招商进口，
各家打法若何？
疫情之前，智能楼书，拜访留痕，看房申报，楼盘数据是这个赛道的标配弄法。各家产品大年夜同小异，竞争壁垒低，一个新功能出交往往竞争选手之间互相“借鉴”，从最终成果上看，行业同质化严重。
从公装切入招商的inDeco显得异类，产品打法也别具一格。在inDeco开创人Randy看来，他跟匠人科技、好租、点点租们不是直接敌手。Randy说他已经把市情上所有同类产品都研究了一遍，别人能做的他们能做，但他们能做的别人做不来。“这是我们花四年时光长出来的才能。”
inDeco做招商的瘦语是线上样板间。与室庐范畴今朝市值800亿美金的贝壳对标，Randy认为商办范畴也须要一个贝壳如视，写字楼晋升转化率也须要一个线上样板间。
不是带看做增量，而是对客户留存做转化，这个瘦语是不是过窄呢？
Randy团队曾做过一次调研，在北京，带看14个客户才能完成一个成交。在上海，这个数据是11次，广州8次，深圳13次。这意味着每成交一个客户的同时，业主会流掉13个客户。在市场好的时刻也许无所谓，因为客户足够多，然则在市场不好的时刻，楼宇竞争加剧，转化率就变的极其重要。
并且这是室庐范畴已经被验证的模式。2016年至2017年，因为国度开端管控室庐，很多室庐开端应用越来越多的数字化转型对象赞助进行发卖或租赁。具体的表示是，每个室庐都邑有对应的样板间供参考；除了线下的样板间，还会有VR看房和云售楼处。
Randy认为，客户的想象空间是异常有限的，对客户而言，假如可以直不雅的看到这个房子将来会长什么样子，将对他们的购买或租赁有明显的促进后果。他们作为公装企业和很多写字楼的业主谈过合作，业主平日是会花几百万或上切切，应用一层或两层空间做出一个线下的样板间供客户参考。在这个过程中，Randy发明两件工作：
第一，样板间的后果异常明显，比如在与上海某大年夜型开辟商合作时，我们将两个本身很难租的单位做成线下样板间，在样板间做完之前，仅靠给客户看后果图，让客户知道这个空间将来会是什么样子，就让本来一年都没租出去的两个单位很快完成了租赁。
第二，如今大年夜型客户越来越少，业主须要针对三百平、五百平以下的中小型企业租户进行快速招商，这部分租户对看到空间装修完成后的后果有很大年夜的需求，而这些需求与市情现有带看方法是完全不匹配的。
inSolution虚拟样板间
但线下样板间的成本异常高，于是线上样板间就成为性价比高的一个筹划。
inSolution具备电子楼书、虚拟样板间、看房申报、租户洞察四大年夜功能，但PropTech研习社在看到什物ipad演示后发明，跟同类招商产品比较，按照租户自定义的户型一键生成装修后果图的功能最有竞争力，视觉后果也最为直不雅。就像室庐范畴应用酷家乐一样，租户可以一键预览三种不合风格的装修后果，工位、会议室、茶歇等等区域一目了然。
inSolution还可以一键生成看房申报，可以供给户型预览图、平面构造图、后果展示、交付参考，这些工作假如行政本身来做，须要找业主、设计公司等等，然则有了一键生成申报，就可以急速发送到客户的手机微信上。
从产品功能看，inDeco之前，招商端产品的功能还重要集中在获客陈迹，实景VR看房，智能楼书，智能咭片，选址申报等等，因为产品壁垒低，往往一个功能面世后果好，同业用不了几个月时光都能抄齐。所以，可以或许依附招商产品本身获得本钱青睐的创业项目并不是很多。
inDeco入局后为招商端产品增长了丰富性。至于后果若何，今朝不好下定论，但从产品壁垒层面，今朝能直接上线同类功能须要装修SaaS端的技巧和数据积聚。
固然产品壁垒是有的，但摆在inDeco面前的挑衅是行业性的??招商产品SaaS的续费率，范围化。
存量风口上的本钱挑衅：
头部效应凸显
固然是新燃起的战局，但本钱市场的头部效应在地产科技范畴同样在上演。
在泛PEVC范畴，大年夜量的资金投向了细分赛道的头部选手，细分赛道的头部选手往往选择PEVC范畴的头部机构。这跟2013年开端的第一场商办O2O进口战不合，那个时刻选手百花齐放，本钱也在广撒网。如今，持续创业者受热捧，拿到过钱的项目才有机会持续拿钱。
在PropTech研习社与投资机构的对接中发明，早期项目标BP撒出去往往几个月都不见消息，B轮后的创业者往往会被机构疯抢。最风光的时刻，细分赛道的头部创业者须要投资人排着队约见，而这些头部选手往往会选择名气更大年夜实力更强的头部基金，而非垂直的PropTech基金。
比如匠人科技和inDeco这类已经被明星本钱加持过的项目，身边从来不乏投资者。但新杀入这个赛道的创业者，哪怕背景资深，也在这个冬天依旧融资艰苦。
本钱的偏爱也与新风口的贸易逻辑有关。固然招商是新燃起的风口，但底层的贸易模式都是打包成SaaS对象来计费。SaaS和外包软件最大年夜的差别就是标准化，标准化须要海量数据支撑，范围化也须要标准化作为前提，再叠加续费率，SaaS的范围化就将来可期。
这些都须要数据赡养，须要本钱的早期加持，须要客户端数量的持续增长。
虽说招商是地产科技周期性变更下重燃的战火，但创业者们入局的门槛变高了很多。而摆在存量玩家面前的，产品功能只是第一关，第二关续费率的挑衅即未光降。
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