黄光裕又卖项目 西安悦秀城“左手倒右手”为哪般？

继脱手北京悦秀城后，黄光裕又开始“割肉”卖项目。不同的是，这一次并不是卖给外人，而是卖给了“自己人”。

国美零售（00493.HK）发布公告称，10月30日，公司全资附属公司西安鹏安物业有限公司购买西安鹏润置业有限公司（简称“西安鹏润”）于西安的一处商业物业，总代价约4.1亿元。其中，黄光裕套现3.39亿元。

据悉，该物业为西安悦秀城一部分，占地面积约4.4万平方米，由总建筑面积约2.2万平方米的6层高零售及办公空间及可容纳104部车辆的两层高地下停车场组成。目前正在开发，须于2021年9月30日或之前交付。

国美零售拟将上述物业用作大型多场景展示综合楼，兼自持和运营，并表示，“此次交易的标的物业位于西安市内发展迅速地区的中心地带，故此非常适合集团拓展大型多场景线下综合体用作业务发展用途。”

然而，国美零售控股股东黄光裕持有公司50.26%股权，西安鹏润同时也是黄光裕实益拥有的公司，“左手倒右手”的真实用意又是什么？

一块“烫手山芋”

穿透可知，西安鹏润由鹏润置业有限公司持股100%，黄俊烈（黄光裕的曾用名）为最终受益人，持股82.59%，成立于2014年10月14日，注册资本5000万，法人为黄秀虹。黄光裕与黄秀虹为兄妹关系。

成立仅两个月后，黄光裕就霸气出手拿地。2014年12月，西安鹏润以2.49亿元总价摘得位于长安区的宗地CA06-13-4-1、2，溢价率35.3%，宗地净面积66875.35平方米（折合100.312亩），折合248万元/亩。两地块用途均为商服，出让年期为40年。

这是黄光裕首次在西安出手拿地，也是鹏润在全国少有的拿地动作，欲打造西安悦秀城项目。

然而，拿地后的第三年（2017年），西安鹏润就卷入了国美旗下P2P平台——国美在线金融的“自融”丑闻。

彼时，引起外界注意的是国美在线金融“美美赚-国金1号”系列产品，此系列产品年化收益率9%，投资期限365天，项目金额100万元，1000元起投（单笔限额5万），一次性还本付息。根据项目详情，该系列项目由鹏润控股提供担保，借款企业是西安鹏润。

值得注意的是，黄秀虹同时也是国美在线的股东。虽然未直接写明借款企业是西安鹏润，但根据国美在线金融的信息披露方式，产品介绍栏目展示的是融资方的信息。

对此，有观点指出，国美在线金融可能涉嫌关联担保，以及涉嫌替关联企业融资。而当时，网贷平台自融是被严厉禁止的。

同年5月，重庆鹏泽房地产开发有限公司还出质西安鹏润5000万股权数额，予大业信托。紧接着2017年8月，西安悦秀商业管理有限公司成立，注册资本100万元，是西安鹏润旗下唯一对外投资的企业。

虽然身陷“自融”丑闻，却没有阻挡西安悦秀城的项目进程。2018年4月，西安鹏润·悦秀城招商发布会?主力店签约仪式召开。次年9月28日，西安悦秀城一期项目开业。

西安本地人回忆道，“开业当天去了现场，一期招商一般，除了奥斯卡影城，太平洋咖啡，一期项目几乎没有主力门店。”而西安悦秀城所属的长安商圈附近还有樱花广场街边商业、万科生活广场、盛世商都、澳堡广场等商业项目。

此外，有网友于今年7月底在大众点评上评论道，“停好车，按指示牌上电梯，电梯是坏的，天花板掉皮严重也没人收拾。整个商场里面只能零散看到商铺老板坐那儿聊天，几乎没有客人。基本一大半的铺子都将凉凉贴了转让出租了，一小半里面都空了，还有一家玩具店在打包店里的玩具。”

2020年，是西安悦秀城一期商业进入正常经营期，以及二期商业开启招商的一年，但有知情人表示，估计受疫情影响会推迟开业时间。

商业地产何去何从？

今年9月，位于丰台区南二环的北京悦秀城，因长期人气不足导致经营不善，被新加坡政府投资公司、AEW集团和颢腾投资以26亿元买下。该笔交易也被视为黄光裕保释后主动“割肉”的第一单。

此次，西安悦秀城“左手倒右手”的用意又是为何？

IP Global 中国区首席经济学家柏文喜分析道，这种资产剥离与注入的玩法在上市公司与实际控制人或旗下公司之间十分常见，一般有几个目的：壮大上市公司资产与业务、消除同业竞争、调节业绩或利益输送。此次国美电器与其控股股东之间反复左手倒右手，似有第三个目的之嫌。

目前，仅凭 “悦秀城”三个字，已难在看出国美或是鹏润的痕迹。官网显示，目鹏润集团旗下商业地产包括北京鹏润大厦、北京国美商都、西安鹏润悦秀城、重庆鹏润悦秀城、广州鹏润云端等项目。

其中，国美商都曾于2015年以近60亿元出售给海航置业，经过4年多纠葛、扯皮、公堂诉讼，又返还给了国美系地产。

早在2004年，黄光裕就曾表示国美地产要向城市综合体方向发展。即使身陷囹圄，他对于地产板块仍十分上心，有报道称其一直在狱中掌控着国美大局，并确定“以物流仓储地产、商业地产开发为国美地产业务未来核心方向”思路。

此外，国美地产总裁于星旺曾对外表示，“国美控股集团地产板块优势已然不在住宅地产开发上，更多的是来源文化商业综合体。所以我们选择了这样全新的发展道路。”

然而，直至今日，零售起家的国美仍未在商业地产趟出一条康庄大道，北京、西安悦秀城项目的成败与否也可以很好印证国美商业地产的发展。