华润万象生活招股价为每股18.6-22.3港元 计划12月9日挂牌上市

据IPO早知道消息，华润万象生活于近日开始簿记，计划募资最高15.8亿美金，预计将于12月1日定价，12月9日正式挂牌上市。联合保荐人为建银国际、中金公司、花旗以及高盛。

此次发行的指导价区间为每股18.60-22.30港元，拟在香港IPO中发行5.5亿股股票。

目前华润万象生活已吸引了7名基石投资者，分别为新加坡政府投资公司（GIC）、高瓴资本、中国平安、Cephei、Matthews（铭基国际投资公司）、中国国有企业结构调整基金及GLP。华润万象生活计划向7个基石投资者出售股份募集6.5亿美元，约合50.38亿港元。

8月31日，华润万象生活正式向港交所递交招股书，拟香港主板IPO上市。

上市募集资金将用于扩大万象生活的物业管理和商业运营板块业务规模的战略投资和收并购，使得万象生活能提供更多多样化的服务并扩大地理分布、市场份额以及物业管理组合，实现规模经济效应；用于涉及增值服务和上下游产业链的战略性投资；投资信息技术系统和智能化社区以及营运资金和一般公司用途。

据招股书介绍，华润万象生活称其为中国领先的物业管理及商业运营服务提供商，是中国最大的住宅物业组合之一，业务范围包括提供物业管理、增值服务、管理以及运营购物中心和写字楼等各种不断扩大的商业资产。

招股书显示，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.06亿平方，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米，根据弗若斯特沙利文报告数据，按照2019年中国所有物业管理公司的物业管理公司服务收入计算，华润万象生活物业排名第五，按照2019年中国所有购物中心运营服务提供商的服务中心物业管理服务收入计算，排名第二。

截至最后实际可行日期，华润置地直接拥有华润万象生活已发行股本的100%，华润（集团）间接拥有华润置地已发行股本约59.55%。

截至2020年6月30日，华润万象生活管理的物业覆盖中国27个省级行政区62个城市，其中管理面积的78%的住宅物业和76%的商业物业位于一二线城市。

华润万象生活的客户主要包括物业开发商、业主、业主委员会、住户及租户。营业纪录期间，华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）为其两大客户，所贡献收入合共分别占2017年、2018年及2019年与截至2020年6月30日止六个月总收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。

其主要供应商主要包括提供清洁、绿化及若干维修保养服务的分包商；公共设施服务供应商；提供装修服务、广告及社区生活服务的的服务供应商；及提供活动策划、市场推广及客户关系服务的分包商。营业纪录期间，华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）位列我们的五大客户，自彼等的采购额合共分别占2017年、2018 年及2019年与截至2020年6月30日止六个月采购总额的20.8%、13.3%、14.9%及17.8%。

财务数据来看，2017年、2018年及2019年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.31亿元及58.68亿元。同期利润分别为3.88亿元、4.22亿元及3.64亿元， 2020年上半年实现收入31.34亿元，2020年上半年物业占比42%，购物中心营收占比32.1%。2020年上半年利润3.38亿元。

2017年、2018年及2019年，华润万象生活毛利分别为4.07亿元、6.65亿元及9.42亿元。2020年上半年毛利7.55亿元。同期毛利率分别为13%、15%、16.1%，及24.1%。

其主要收入区域为华北区域、华南区域。2017-2019年度来源于华北区域的收入占比分别为23.8%、23.5%、23.9%，来源于华南区域的收入占比分别为19.2%、18.3%、18.7%。2020年度上半年，来源于华北、华南区域的收入仍占比最高，分别为23.3%、19.2%。

未来发展战略中，华润万象生活表示将寻求扩大在管物业规模及用户数量，区域策略上深耕华润置地已进入的一二线城市和经济发达的三线重点城市，并在主动获取的独立第三方项目上注重运营已进入城市积累的网络及华润和万象城/万象汇的品牌优势进行深耕；寻求对提供增值服务及经营上下游产业链公司进行战略投资；进一步强化会员体系，投资科技能力，并加强与华润集团和华润置地的协同效应。