四次冲刺上市，明源云终在港交所敲响铜锣，股票代码0909.HK，结束8年IPO长跑。
为超6000家房地产企业提供智能商业解决方案和管理系统，合作99家地产百强房企推进数字化实践，明源云在中国活成了一个垂直型地产生态链“互联网+”服务商。
而在大洋彼岸美国，十年（2009-2019年）股价涨幅接近特斯拉的CoStar，则是一个包揽美国近83%商业房地产交易的“商业房地产数据服务商”。
同为垂直型数字化玩家，CoStar建立全美最大的商业地产数据库，监测超88亿平米商业地产建筑，记录每一个房间从建设、出租、出售，到拆除的每一次状态变化。
在国内商业地产加速数字化转型时代大幕下，CoStar这家中指控股学步了十来年的对标前辈，坚实的业务模块、高速增长的核心逻辑，或可提供一种全新的行业进化路径。
一、上市12年，CoStar Suite成营收主力军
作为美国最大、增长最快的商业房地产数据服务商，CoStar Group于1998年7月1日，于纳斯达克上市，募资2250万美元。
CoStar Group业务足迹遍及美国、英国、西班牙等地，服务涵盖所有商业物业类型，包括办公、工业、零售、土地混合使用、酒店和住宅公寓。
按类型分，CoStar 业务包括信息与分析（CoStar Suite+信息服务）、线上市场（住宅公寓+商业地产与土地），2019财年二者对营收的贡献相当。
但拆分来看，会发现：CoStar Suite是CoStar现金奶牛，2014-2019财年营收占公司总营收的比重均值为49%，年均复合增长率达13.87%。
CoStar Suite是一个服务提供平台，立足于专有信息数据库，主要通过CoStar Property、CoStar Comps、CoStar Tenant等产品为用户提供可订阅的商业地产相关信息与分析服务。
◎CoStar Suite的产品方案 图片来源：公司官网
公开资料显示，CoStar Suite商业地产信息数据库的建立花了CoStar 30多年功夫。每一个可租空间从建设、出租、出售到拆除的过程，每一个租赁、销售、租户、需求统计数据以及数字图像，都被记录、积累下来。
这些看得见时间沉淀、独家地产数据，叠加着技术优势，成了CoStar 核心竞争力，且外界难以复制。
CoStar Suite业务外，住宅公寓（Multifamily）是CoStar 增长最快的业务，2014-2019年CAGR达44.91%，产品形式及功能类似贝壳找房；信息服务为CoStar 营收占比最小的业务；而商业地产与土地主要提供基于付费订阅的商业地产在线市场服务，核心网站是LoopNet，形式及功能与赢商大数据的赢在选址类似。
上市十二载，CoStar不断强化垂直领域输出力。一方面，持续扩容房地产信息数据库，覆盖的市场容量从2009年1个拓展至2014年137个；另一方面，加大研究及市场营销开支，客户续订率2010年及以后始终维持在90%以上。
与数据量同步增长的是CoStar的业绩。2006-2019财年，CoStar合并报表收入由1.59亿美元增至14亿美元，CAGR达19.9%；合并报表净利润由0.12亿美元增至3.15亿美元，CAGR达到30.9%。
通过不断优化收入结构，2014-2019财年CoStar营收增长进入快车道，按年增速均保持在两位数以上，分别为30.61%、23.61%、17.70%、15.16%、23.52%、17.45%，高于营业成本增速，毛利稳定上扬。
值得注意是，为跟上数字化更迭步伐，此期间CoStar砸了重金来做研发。2014-2019财年，其研发费用从0.55亿美元增至1.26亿美元，年均复合增长率为17.85%。
同时，CoStar 通过不断扩员，提高公司整体研究及服务能力。研究团队通过电话、电子邮件和互联网来收集和分析商业地产信息，还进行实地检查、公共记录审查、新闻监测和第三方数据反馈。
此外，公司亦在大型住宅地盘设立了直接资讯来源，并设立自动系统，收集来自互联网的资讯，以提供最新的可供出租房屋资料。
多年来，CoStar信息技术团队开发了在商业房地产行业中独一无二的数据收集和质量控制机制，并研发了企业信息管理系统——集成了销售、现场研究、客户支持和会计等信息。
在数据、研究、营销、服务合力下，CoStar形成了极高的留客能力，以及订阅服务合同续签率。
2014-2019财年，基于CoStar订阅服务的年度合同续签率始终保持在90%及以上，高续签率反映其订阅服务受认可度之高，推动营收的持续增长。
二、CoStar增长逻辑，双向并购搭平台、扩市场
为不断强化专业垂直领域平台力，CoStar对外持续寻找收购扩张机会，通过收购获取当地资源进入新的市场，并整合数据和在线平台，实现业务与规模扩张，建立了难以复制的业务模式和数据壁垒。
按业务划分，CoStar的收购历史可为两阶段：
?第一阶段：横向并购，扩大市场，打磨数据和信息优势
2011年前，CoStar 的业务始终聚焦房地产信息服务，收购动作围绕扩大并优化房地产信息数据库展开。
一方面，依托CoStar房地产数据库这一核心平台，通过不断收购进入新市场，扩大所覆盖市场范围，从2009年1个市场拓展至2014年137个市场。
同时，不断提高分析水平，以及可提供数据的条数，打造核心资产。
?第二阶段：纵向并购，业务扩张，平台搭建
围绕核心资产，CoStar从2011年起借由收购Virtual Premise与LoopNet，进入在线租赁领域。
以CoStar房地产行业数据库为支撑，LoopNet目前已成为美国行业第一的商业租赁平台，也是CoStar四大业务之一——商业地产与土地业务的核心网站。
2014年，CoStar收购Apartments.com，标志着其租赁信息服务由商业地产拓展至公寓住房市场，该网站目前是CoStar增长最快的业务——住宅公寓业务的主要平台。
以上，可看出CoStar以并购路径搭建的增长逻辑：先深耕数据库的建立及维护，打好地基，而后通过底层数据开发基础工具，最后完成各领域平台的搭建。
此战略下，基于对行业的深刻理解，CoStar建立了难以逾越的壁垒：
■ 强品牌知名度与口碑：公司品牌知名度高，声誉好，是头部和中小型企业首选的软件解决方案供货商；
■ 稳定的用户关系：数据迁移成本高，客户在转换产品和服务提供商时可能面临巨大的转换成本，新进入者缺乏竞争；
■ 广泛的销售及分销网络：美国地产产业链长，参与者数量众多，且具有明确分工和专业知识。这种情况下，参与者要求软件服务提供商具备全国性的销售及分销网络。
事实上，CoStar在不同时间采用不同增长策略，底层基础是地产行业竞争加剧，对数字化产品与日俱增的需求，而市场能提供好产品有限。
一方面，竞争愈发激烈，推动地产产业链上的企业向内要效益，对降低经营成本、提升管理效率及透明度需求加大，为数字化服务公司提供了广阔发展空间；
另一方面，长期以来，行业内缺乏能够简化和整合产业链复杂业务功能且有助于收集海量数据和信息的企业级技术的支持。
2019年美国房地产产业软件解决方案市场渗透率仅为1.55%（市场渗透率=垂直行业软件解决方案费用/垂直行业收入，中国对应的渗透率0.1%），AloT、云计算、数据分析和虚拟实现等技术的出现推动行业技术转型。
三、数据和平台是基础，理解商业地产场景才是关键
CoStar的超高市值，是基于其扎根在一个天花板相对较高的领域——与商业房地产相关的交易种类多、数量大和价值高，且在线商业房地产信息、分析市场广阔。
商业地产的各方参与者，有效开展业务，对空间可用性、待售物业、可用租赁单位、租金率、空置率、租户流动、销售可比性、供应、新建筑、吸收率等重要数据有实时访问、查询、分析需求，进而做出投资决策。
抓住这种市场需求，CoStar在核心产品和能力上下了很多工夫，亦在不断深化对商业地产场景的理解：
■ 实行全面数据保护政策，提供安全网络、强密码和双因素认证系统、加密数据字段、端到端加密、端点检测、响应系统和服务、安全信息和事件管理系统、离线存储、云服务、多层次的反钓鱼恶意软件、垃圾邮件保护和其他保护措施，确保所有核心系统的可用性和安全性。在美国，这是特别重要的一点。
■ 多层信息、分析和营销服务，整合多方信息，创立准确、全面的标准化数据，尽量填补信息鸿沟，消减消费者与客户之间的信息不对称。
据悉，为获得全面、有效、准确的数据信息，CoStar通常采用的方式包括：
■ 每个研究人员会有一个持续维护的经纪人圈子，每个月更新相关的信息，包括（上市，租赁合同，销售合同，他们所听到的任何交易等）；
■ 公开渠道，包括专业房地产网站，土地登记处，税务办公室，政府网站等会产生非常多的线索，之后研究人员给相关的房地产的持有都打电话获取信息；
■ 旗下的房地产网站（如LoopNet）,上面发生的所有房源信息发布变化都会进入到CoStar的数据库；
■ 实地调研人员，开车寻找出售和租赁标志拍照，并把线索发回给研究人员跟进。
这种壁垒是一种路径依赖的资源，必须要靠长时间的积累才能建立。可尽管是明星公司，但市场上仍然认为CoStar处于一个相对充分的竞争市场当中。
Bloomberg拥有强大数据资源，已宣布有意进军商业房地产信息业务的公司；Google有广泛的网络影响力和强大的数据聚合功能，可进入在线商业房地产营销领域；Zillow已在住宅房地产和公寓租赁行业占一席之地，可利用其资源进一步扩大在线公寓租赁……
但无论玩家几何，招式多样，数据与平台建立都只是底基，对商业地产场景的理解才是关键。核心在于对交易场景的深入挖掘，这需要行业经验，需要方法论、算法模型等的支持。
国内商业地产领域类似的平台型标的企业为赢商大数据，其产品结构类似CoStar，均立足于交易环节，为资产方与品牌放提供交易平台及必须的数据决策支持。
于中国商业地产领域而言，CoStar展现了这个赛道出现超级明星公司的巨大潜力，它的增长策略，走过的路，值得借鉴参考。
但毕竟中美国情不一，国内要先解决由信息不对称带来的决策标准化的问题，最终或反映在产品形式和实现路径与美国的不同。
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作者丨行业分析师-苏珊、陈安琪
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