融创全年销售5753亿距达标仅一步 年末积极“扫货”

碧桂园、恒大之后,融创也发布了2020年“成绩单”。

1月5日晚间,融创发布公告披露,12月,集团实现合同销售金额约548.1亿元,合同销售面积约350.9万平米,合同销售均价约人民币15620元/平米,处于年内高点,11月均价则为13410元/平米。

至此,2020年已经画上了圆满的句号。

全年,融创累计实现合同销售金额约5752.6亿元,同比增长3.42%;累计合同销售面积约4102.1万平米,同比增长7.15%;合同销售均价约人民币14020元/平米。

公告中披露,2020年,融创权益合同销售金额约3889.2亿元,权益比约为67.61%,而上年的权益比约为69%。

按照年初业绩会上定下的目标,融创2020年销售目标为6000亿元。照此计算,融创的目标达成率约为95.88%。

就近几年来看,融创目标未达成算是罕见。不过,从12月较高销售均价来看,融创或许并不想为了规模放弃利润。

回顾融创2020年以来的表现,上半年融创合约销售整体处于低位,下半年为推盘高峰期,销售加速。

众所周知,上半年疫情对房企销售带来较大影响,房地产销售降至低谷。停工和停售,是整个房地产交易市场的关闭,无论是投资、还是销售,都随着人流、物流、组织的暂停而停滞。

数据来源:企业公告、观点指数整理

融创亦不能独善其身,去年前四月,融创销售同比回调分别为22.25%、33.17%、17.85%和13.7%,直至5月销售方恢复至去年同期水平。

在“金九银十”,融创月度销售额不断突破新高,10月单月销售冲至704亿元,为年内销售最高点,11月则为693.5亿元。而在12月,销售额则回落至548.1亿元。

不顾,根据观点指数发布的2020中国房地产企业销售金额TOP100榜单,融创将继续保持第四的位置,领先第五名保利超700亿元。此时,房地产销售前五的企业均踏上5000亿关口。

截止目前,碧桂园与恒大均已发布销售情况,碧桂园全年权益销售为5707.6亿元,恒大则为7232.5亿元,融创与“碧恒万”之间仍旧存在不小差距。

融创在规模道路上“狂奔”多年,但今年“三道红线”却对其带来了挑战。“三道红线”的规则为大家熟知:依据杠杆水平高低设置三条红线,扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍,央行将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模,分别有息负债增速0、5%、10%、15%。

而截至2020年中期,融创三项指标均超出阈值,意味着需要对自身杠杆水平做出调整。

观点地产新媒体了解到,在年初业绩会上,孙宏斌就曾表示,2020年,孙宏斌提出融创要做三件事情:降融资成本,优化资产结构,谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

于12月,融创抓住汇率贬值期,赎回3.185亿美元于2021年到期的利率高达8.375%的美元优先票据。通过此类赎短债,放长债的方式,融创既优化了现金短债比,也节省了部分利息成本。

并且,融创也在不断尝试各种融资方式,月内,融创多笔ABS有新的动态更新,包括昆明文旅城23亿ABS、合肥融创酒店14.01亿元ABS、20亿元购房尾款ABS均获上交所受理。

除此之外,融创还与新加坡政府投资公司签订投资协议,双方共同成立总规模为70亿元的房地产投资平台,融创与GIC分别持有合资平台51%和49%的股权,在“三道红线”有息负债受到制约的情况下,引入股权合作对象无疑是一种好的融资方式,有利于改善其融资结构。

“我们最近一直在做的就是调融资结构,降融资成本,降负债率,这几年下来,公司的负债率是持续稳步往下走的,未来2-3年,我们的负债率往下走的方向是不会改变的。”

融创管理层曾多次表明降负债决心,融创亦在上半年减少了土储获取。2020年上半年,融创新增土储货值为2330亿元,与去年同期6483亿元相比,同比大幅度下降 64%。

不过,进入年末,融创则开始在公开市场积极“扫货”。据观点地产新媒体不完全统计,于12月,融创在宁波、嘉兴、郑州、沈阳、绍兴等地均有拿地,拿地金额接近160亿元。

其中,12月8日,联合武汉地产54.56亿包揽宁波两宗地;12月31日,再以65亿元包揽浙江绍兴东浦黄酒小镇4宗商住地。

融创和黄酒小镇渊源已久。2020年4月,绍兴黄酒小镇举行开发建设战略合作签约仪式,越城区政府与北京融创控股集团有限公司、深融文旅投资(深圳)有限公司签订战略协议。

6月,三方正式签订黄酒小镇开发投资合作协议。项目总投资超300亿元,总建筑面积超100万平米,一期将于2022年9月亚运会前建成开园。