房企1月发债1300亿元 融资成本分化明显

融资窗口当前，房企正在海内外加紧融资。

据乐居财经不完全统计，2021年1月，房企共公告发债75笔，总规模约1301.65亿元，直追2020年1月的历史高点。其中，美元债41笔，合计规模129.05亿美元（约为人民币829.15亿元），境内债34笔，合计规模472.50亿元。

房企密集发债的背后，是巨大的偿债压力。据克而瑞研究，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。

偿债高峰逼近，部分房企另辟蹊径，将关注点放在了绿色债领域。有统计显示，开年以来，包括有新力控股、建业地产、当代置业、禹洲集团、正荣地产五家房企合计发行了17.22亿美元的绿色优先票据，占2020年发行总量的91%。

1月房企发债超1300亿元

历年首月均为房企债券融资的高峰。数据显示，2019-2020年两年首月发债规模分别为1626亿元与1721亿元，其中2020年首月发债规模达到当年峰值。因此，2021年1月债市的火热符合传统节奏预期。

从目前的情况来看，房企的融资成本分化明显。

碧桂园的发债利率最低。1月6日，碧桂园发布公告显示，发行5亿美元于2026年到期的2.7%优先票据及7亿美元于2031年到期的3.3%优先票据。

时隔2天，明发集团则发行了一笔美元债，票面利率却高达15%，是上述最低债券利率的5.6倍，创下开年以来房企发债利率最高的记录。据明发集团公告，该笔债券金额为8900万美元，于2021年到期，拟将所得款项净额用于集团若干现有债务的再融资及用于一般企业用途。

另外，去年6月9日，明发集团还发行过一笔高息美元债，其于2020年6月5日完成发行1.76亿美元债券，年利率高达22%，期限为于2020年到期。

克而瑞研究研报显示，今年以来房企融资分化持续，龙头房企的融资优势持续凸显。

一方面，融资成本方面，梯队越靠前，则利率最低，TOP10房企利率3.78%最低，TOP100+房企则为11.42%，融资成本较高。

另一方面，龙头房企获得更长的发债年限和更低的发债利率，如世茂发行了10年期的8.72亿美元境外债，利率为3.45%；碧桂园发行两笔年限都在5年以上的境外债。而排名靠后的中小房企，融资利率最高有达到15%，且发债年限小于2年的房企基本为排名50后的房企。

从公告内容来看，借新还旧是房企发债的主要动机。亦有分析人士指出，近期美元贬值，且全球流动性进一步宽松，叠加年初机构额度宽松等多重因素下，房企发债意愿较强。

绿色债持续走热

2021年，房企债务到期小高峰来临，行业正面临不小的还债压力。

华泰证券统计结果显示，2020年-2022年，房地产境内债券到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。

另据克而瑞研究，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。

业内人士指出，随着借新还旧的持续压力，加上近几年上市房企的增加，95家房企2018-2020年发债量上了新一台阶，发债规模均在7000亿元以上，较2015年的发债潮增加了近3000亿元的体量，未来的偿债高峰将会持续。

而由于目前政策供需两端限制房企融资，面对2021年的偿债高峰，虽部分房企提前偿还了共计约460亿元的债券，但数额较小，整体来看，房企偿债及经营压力巨大，未来可能诞生更多的债券违约。

偿债高峰逼近，部分房企另辟蹊径，将关注点放在了绿色债领域。

克而瑞研究数据显示，2021年1月短短20天内，包括新力控股、建业地产、当代置业、禹洲集团、正荣地产五家房企就合计发行了17.22亿美元的绿色优先票据，达到了2020全年95家典型房企发行总量的91%，迎来了绿色债的发行高潮。

可以预见，融资收紧叠加偿债高峰期的到来， 2021年，绿色债仍将是公司融资中非常重要的一环。