深圳二手房楼市风云突变 二手房交易走向透明化

2月8日，深圳住建局在国内率先提出，建立二手房成交价格参考机制，并发布3595个小区参考价格。

发布当天下午，深圳多家房产中介机构被住建局召集紧急开会，要求中介挂牌价不得超过指导价格。银行涉房贷业务部门相关人士也留意到政策中提及，“发布二手住房成交参考价格有利于引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险”。

据第一财经记者了解，截至当前，贝壳/链家等深圳房产中介的官网、APP等房源均未显示价格。银行暂时还未收到调整评估标准的通知，但不排除接下来按照政策执行。不少有置业计划的购房者选择持币观望。

被打乱的计划

“我的购房计划又被打乱了。”年前在深圳福田区、南山区、宝安区踩了数十次盘的外地投资客王小虹(化名)，原本计划春节后入手南山区一套三居室，如今只能选择观望一段时间。

2月8日，深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》(下称“《通知》”)，首次公布了3595个小区成交参考价，正式在二手房市场推行“二手住宅成交价格参考机制”。

所谓的“二手住宅成交价格参考机制”，就是在二手房网签价格的基础上，结合周边新房价格，对深圳3595个小区编制“成交参考价”。

有市场人士在新政出来后，以网红盘华润城润府为例，称该楼盘的实际成交价已经达到18万/?左右，而深圳住建局对该楼盘一期、二期、三期的二手房指导价均为13.2万/?。更有部分业主在看到新政后质疑，“(主管部门)制定的楼盘指导价格脱离市场实际”。

对于市场上的质疑，有接近深圳住建局的不愿具名人士告诉第一财经记者，参考价是以近一年的网签价为基础，并通过调查实际成交，银行放款等综合测定。“并不是像外界所说的那样，住建局的二手房成交参考价还停留在2019年的价格水平。其中，有六成左右的楼盘参考价基本上与网签价一致。”

在楼市摸爬滚打十余年，从小王熬成区域经纪公司一把手的王一兵(化名)昨天忙碌至深夜。他先是昨天下午被深圳住建局约谈，要求房产中介不得发布高于成交参考价的房源。

接着，晚间9点，王一兵又在各大工作群通知门店负责人，“门店的橱窗广告上不得发布房源单价超过二手房成交参考价的房源”、“不得在微信朋友圈发布‘越调越涨’等言论”、“今天之内必须把所有已经成交的网签单打好，以防后续有其他变动”、“近期成交单须给买房客户做好风险提示，不排除签约后可能贷款价较低，导致首付提升”。

截至当前，贝壳/链家等深圳房产中介的官网、APP等房源均不再显示价格，取而代之的是“未显示价格”。

被“715”楼市调控误伤，丢了房票的部分刚需族们并没有因为二手房成交参考价低于实际成交价就乐开花。

在刚需族朱坚强(化名)看来，他不仅没有捡到便宜，上车门槛恐又被抬高了。朱坚强的心情很复杂。

新政发布会，朱坚强先是收到了房产中介们关于银行贷款额度可能降低，首付提升的微信、电话提醒，后面就开始四处咨询打听。

一般来说，购买二手房时，银行会根据房屋的质量、地段、环境、价位、年限和房屋结构等多个方面，评估出贷款额度，最高贷款额度一般不会超过房屋总价的70%。所以，在购房二手房时，购房者需要承担比相同总价新房更高的首付比例。

以朱坚强看上的罗湖区一套带重点小学学位的老破小二手房为例，原本业主报价800万，官方参考价是500万。由于是首套房，银行可贷款七成即560万，首付三成即240万。如今，按照参考价首付提升至450万，银行贷款额度录得350万。多出来的210万，如果卖家不让利，就会令手头资金并不宽裕的他不得不筹集更多款项。

若是换房客(名下无房但有房贷记录)做粗略测算，原本首付六成480万，可贷款四成320万;按照官方参考价评估，则贷款四成只有200万，首付则增至600万。