领展28亿接盘七宝万科广场50%权益与GIC换仓

时隔近两年，亚洲地区市值最大的房地产投资信托基金——领展再度传来在内地投资的消息。

2月24日，领展房地产投资信托基金公告称，根据日期为2021年2月24日的框架协议及目标股权转让协议书，领展间接全资公司Caribbean Hero (HK) Limited已同意向RECO QIBAO PRIVATE LIMITED（卖方）收购目标公司50%股权。

根据公告显示，初步拟定收购价格为人民币27.723亿元，收购价是基于该物业的议定物业价值人民币64亿元，较物业于2020年12月31日估值的人民币65.8亿元折让2.7%，交易预计于2021年3月份完成。

观点地产新媒体了解到，目标公司为七宝万科广场的唯一拥有人。该公司的50%的股权由中国招商银行及万科集团的关联人士持有，而剩余的50%则由GIC（新加坡政府产业投资有限公司）持有。而此次领展收购的正是GIC手中的五成股权，而万科旗下的印力集团仍握有运营权。

公开信息显示，上海七宝万科广场位于地铁9号线七宝站南侧，是万科在沪的首个大型商业项目，于2016年建成，由地上5层及地下3层的商业物业组成，零售面积约14.89万平方米，提供购物、休闲、观光、餐饮、娱乐及文化体验，及设有1,471个泊车位的停车场，面积为8.5万平米。

此次交易完成后，七宝万科广场也将成为领展在内地投资的第5个商业项目，其余四个为北京京通罗斯福广场、北京欧美汇购物中心、深圳新怡景商业中心（中心城）、广州西城都荟广场。

七宝万科广场的前世与今生

“七宝万科广场人气实在是太旺，每逢周末人山人海，等着进车库的小轿车都可以排到七莘路。”一位附近的居民在接受观点地产新媒体采访时表示。

此外，她还指出，相较于老旧的汇宝广场和离地铁站稍远的宝龙广场，万科广场因其绝佳的地理位置和服务，更受到大家的喜爱。由于地铁9号线是目前连接闵行区和松江区的唯一地铁，所以万科广场的辐射区域也很远。

据悉，七宝万科广场即使在疫情的影响之下，2020年每天都拥有平均超过65,000人次客流。全年总营业额超26亿元，总客流逾2400万人次，会员累计逾50万人。截至2020年12月底，商场租用率约为97.8%。

可谁又想到如今人山人海的万科广场，曾是扎在万科心头多年的一根刺。

2003年8月，万科在上海的一场土拍中，以7900万元拿下七宝镇53号地块。那时该地块还是作为商住用地的性质出让，其中商品住宅的项目容积率为2.5。

然而人算不如天算。2004年初，万科发布公告称，由于受政府九号线地铁站建设的影响，七宝镇53号地块未能如期开工。

此后，受制于地铁建设和住户拆迁，项目一度陷入停滞。2008年初，万科发布公告，变更原定于投资上海七宝项目的募集资金使用用途，转投上海四季花城二期三区项目，此举一度引起市场猜测，甚至传闻万科或因为资金短缺，考虑转让该项目。

对此，万科很快回应了传闻，再度发布了公告表示，由于政府调整规划，上海七宝项目由包含住宅和商业的综合项目改变为以商业为主的开发项目，但项目的动工时间依然无法确认。

直到2010年，上海政府部门网站公示，“上海万科七宝53#地块”将被规划建设为“一个包括商场、影院及餐饮、展示等服务，并能提供购物、休闲娱乐、文化教育等全方位一站式服务的大型购物中心”，这象征着七宝万科广场项目终于进入启动阶段。

2016年11月，筹备多年的七宝万科广场盛大开业，时任万科上海区域首席执行官兼上海万科董事长张海亲自坐镇现场。最终，万科广场以签约率94.42%、开业率85.16%、当日客流高达26万人次的成绩交出了令人满意的答卷，并迅速成长为沪西南区域消费市场的巨无霸。

同年，万科完成了对印力的收购，遂项目的后期操盘也由万科商业转移到了印力团队。值得注意的是，当前万科原有的商业项目几乎都已经更新为印力集团旗下“印象”系列子品牌，只有包括七宝万科广场在内的少数项目为更名，也足见万科对其的重视程度。

对于此次收购，领展行政总裁王国龙表示：“这次收购贯彻领展的投资策略，投资于具长远增长潜力、并能带动收入及分派的房地产项目。完成收购后，物业将即时带来收益，且增长潜力强大。”

“在内地四大一线城市中，上海的零售业在新冠肺炎疫情下复苏步伐最为迅速。”

上海七宝万科广场坐享发展成熟及人口稠密的郊区住宅区，与七宝地铁站相连，是区域性的中心点。随着周边基建进一步改善，包括地铁嘉闵线、机场联络线及七宝生态商务区相继发展，预计该区人口将持续增长。

根据此次交易披露的文件显示，截至2019年及2018年12月31日止两个财年，七宝万科广场的总收益分别为人民币3.871亿元、3.505亿元。将于2021年至2023年期间届满的零售租约占该物业零售面积现时基本租金收入约73.6%。

GIC换仓浦东金桥

“这不太像是万科的商业项目.......”这是七宝万科广场2016年刚开业时收获最多的一句评价。

毕竟，彼时的万科虽然住宅领域风生水起，但在商业地产领域确实刚入门不多久，尚未形成自己的特色。七宝万科广场的优异表现大都得归功于“海外朋友”——GIC。

资料显示，2004年11月，GICRE（GIC旗下负责房地产投资的机构）附属子公司RZP以400万元获得成都万科置业有限公司40%股权，双方借此共同开发成都万科新城项目。自此双方便开始了长期合作，随着万科逐渐涉足商业地产，双方开始合作投资商业物业。

2015年，丁长峰在接受观点地产新媒体采访时就曾提到，上海七宝万科广场项目里面，万科在一开始就跟长期战略合作伙伴GIC达成了50%与50%的股权合作。

“实际上对于万科来讲，国际资本的介入给了我们非常好的学习机会，因为毕竟他们在这方面的经验远远比我们丰富。比如在GIC进入上海七宝万科广场后，其对整个产品的设计、招商都提供了非常大的帮助。”

这位昔日的良师益友，如今却要抛出万科广场50%股权，套现离去。

对此，高力国际华东区资本市场及投资服务执行董事顾立宇表示，机构投资人在国内进行地产资产组合的调整其实属于常规操作。疫情后不少机构投资人选择增加物流、园区办公类地产项目在投资组合中的比重，也有部分投资人会对原有商办项目的比重做调整。此外增值潜力、持有周期等也是投资人做出出售决策的考虑因素。

2月23日，嘉里建设联合GIC以60.1382亿元竞得浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，楼面价23832元/平方米。其中，嘉里建设拥有地块40%权益，GIC拥有 60%的权益。

根据出让公告显示，该地块为超大型综合用地，出让土地面积约6.6万平方米，地上建筑面积25.2万平方米；可售商品住宅4.55万平方米，办公面积6万平方米，商业面积18.4万平方米。

仅从商业面积18.4万平方米体量来看，该项目将成为上海最大商场之一，相当于4个浦东嘉里城商场或2个静安嘉里中心商场。

而从地理位置上看，该地块拥有绝佳的交通优势，是地铁6号线、12号线巨峰路站交通枢纽地铁上盖物业，且根据要求，地块内综合设置交通枢纽一处，与商办建筑复合开发，交通枢纽占用底层面积6900平方米。

故有市场人士联系GIC这两天的表现，戏称其以卖掉了“外环外、单地铁的14万平米现房”的资金，凑出了“中环外、双地铁的18万平米（不含住宅、办公）期房”的首付。

而在上海中原地产资深市场分析师卢文曦看来，GIC此次买入金桥地块，抛出万科广场股权，的确颇有些换仓的意味。

他指出，七宝万科广场已经过了营收和资产快速增长的培育期，进入了成熟期，增值相对缓慢。对于资产管理公司来说，如果正好有新的投资目标，此时退出不失为一个好时机。

他进一步分析到，浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块区域内对于中高端商场商业体有着旺盛的需求，而且4.55万平方米的可售住宅，相比于七宝万科广场更具有吸引力。

王国龙说：“作为一个好的投资者，买物业的时候，一定要想到有机会是迟早会卖的。”