香港楼价15年间大涨4倍 2021年香港房价走势

香港楼价持续高企，置业梦对于很多年轻人可望不可及。

香港立法会秘书处3月1日发表“自置居所对香港社会经济的影响”《研究简报》显示，整体自置居所的业主中，35岁以下的年轻人仅占7.6%，首次置业人士的平均年龄2019年已经达到44岁。

《研究简报》指出，香港楼价在2004年-2019年的15年内急升近4倍，然而，同期自置居所比率于2019年跌至49.8%的约20年新低。虽然该数据去年第四季轻微反弹至51.2%，但仍低于2004年高位的54.3%，亦远低于富裕经济体超过60%的平均水平。

在土地严重短缺和置业负担能力下降的背景下，35岁以下的年轻一代于整体自置居所户主中的比例，由1997年的22.1%(19.81万人)，大幅下降至2019年的7.6%(9.82万人)。

报告指出，香港年轻人单凭工作收入，难以追赶不断攀升的楼价，也未有足够财力在物业市场跟其他买家竞争，据悉，置业困难是本港年轻世代感到无望的其中一个源头。以2004-2019年期间的楼价来看，数字飙升了391%，然而香港家庭住户的每月收入中位数仅增加78%，远落后于楼市的升幅。

与此同时，60岁及以上的老人，在自置居所户主中的比例为41%(53.6万人)，成为置业的主力，相比1997年的21%(19.21万人)激增一倍。

自置物业占比“倒U”

事实上，香港的自置居所比率于过去 23 年呈"倒 U 型”发展。报告指出，该比率在1997-2004 年期间由 46.7%飙升至最高的 54.3%，然后停留在约 53%的水平至 2011年，但其后回落至 2019年的49.8%及 2020 年第4季度的51.2%。

数据显示，1997-2004 年期间，香港每年平均共有约6.2万个住宅单位落成。供应充裕，加上亚洲金融风暴触发楼价暴跌 52%，为首次置业人士提供罕有的置业机会。1997-2004年期间，自置居所住户数目净增加了26.4万户，其中约一半为私营房屋。

值得注意的是，1997-2008 年期间，香港住户增加了35.4万户。此期间，自置居所住户显着增加了 33.7万户，而租户只增加了4.7万户，租户占比仅为13%， 这主要受惠于当时房屋供应充裕及楼价处于可负担水平。这意味着，1997-2008年可谓香港楼市的最佳“上车”时间窗口。

其后，特区政府不断收紧土地及房屋供应，推出了一系列政策，包括停止拍卖土地、放弃为自置居所订定数字目标、缩减通过填海及平整土地的开发新土地规模、无限期停建资助出售房屋等。

这些措施导致香港房屋供应出现断崖式下跌，叠加经济复苏带动，香港楼价在此期间大幅反弹，使得大部分工薪阶层无奈成为租房一族。2009-2019 年期间，香港整体住户增加了33.5万户，而自置居所住户同期仅增加了8.02万 户。然而，居住于公营或私人房屋的租户则飚升了25万户，占比接近75%。