吴天海用“乏善可陈”来形容公司去年的业绩表现。
毕竟九龙仓置业是以收租为主营业务的公司，旗下最主要的六大投资项目均位于香港。众所周知，香港去年受到新冠疫情的冲击比较严重，目前仍然在第四波疫情影响之中。
根据香港政府统计处和旅游发展局披露，2020年全港零售销售额录得3260亿港元，同比下跌24%，而访港旅客则直接收缩94%到360万人，其中去年2月-12月只有约40万人。
而且2019年12月成功注入母公司会德丰两个新加披物业，情况也没有太大改善。新加坡去年受疫情冲击也不小，该国目前仍存120个确诊病例。
极端的市场环境重创九龙仓置业，资料显示，截至2020年上半年，收入下跌了20%，基础盈利下跌26%，由盈转亏。
放眼2020年全年，九龙仓置业收入减少3%至港币155.15亿元，基础净盈利减少24%至74.77亿港元。如果计入投资物业重估亏损的137.65亿港元，归母净利润亏损达到78.54亿港元。
结果不算意外，“下半年也没有什么奇迹出现。”吴天海介绍，就算去年下半年市况开始回转，本地客增多，九龙仓置业也不能扭转乾坤。
具体到每一个项目，尖沙咀海港城（包括酒店）去年总收入86.74亿港元，下跌了25%，营业盈利下跌29%；铜锣湾时代广场整体收入下跌18%，营业盈利则下跌24%。
时代广场过去比较长一段时间的表现不算太好，按戴德梁行最新研究报告，铜锣湾是2020年香港商铺租赁市场受创最严重的区域。3月3日消息，奢侈品牌路易威登（Louis Vuitton）和芬迪（Fendi）已决定关闭位于时代广场的门店。
中环组合卡佛大厦、会德丰大厦过去一年租务保持了稳定，截至期末前者写字楼租出95%，后者租出94%，零售铺面则全部获租。因此卡佛大厦和会德丰大厦去年收入反而上升2%，营业盈利上升3%。
九龙东荷里活广场2020年表现亦有下滑，全年收入4.79亿港元，同比下降13%，营业盈利下跌19%。新加坡组合，位于乌节路黄金地带的Scotts Square商场和会德丰广场，从去年下半年开始复苏。
但值得注意的是，荷里活广场的下滑比海港城和时代广场低，这是由于有本地消费力支撑。资料显示，位于交通枢纽钻石山港铁站上盖的荷里活广场，是以九龙东新兴中产阶层人士为主要顾客，海港城和时代广场则更依赖旅客生意。
增强与本地消费者的联系，是九龙仓置业去年做得最多的工作。
“在大环境未曾明朗化之前，当然希望抢占本地市场的份额。”吴天海表示，无论在购物商场、酒店和餐饮食肆方面，九龙仓目前都致力于吸引香港本地客，要发挥主观能动性，挖掘本地潜力。
据统计，九龙仓置业2020年市场推广支出较往年增加了3倍。5月11至17日，海港城及时代广场就举办了名为“Rewarding Everyone”的全港性消费奖赏计划，向外派出了价值超过1亿港元的消费券。
同时租户组合调整也在继续进行，去年Lululemon在海港城开设了香港最大旗舰店，Alexander McQueen、Canada Goose、Christian Louboutin、Hermès 及 Jimmy Choo 也将在海港城的店铺扩充成旗舰店。
时代广场则引入了Area 0264、AHKAH（香港首店）、Bakebe、Cigar Kingdom、GeneHarbor（港岛区首店）、Lionesse 及 MaskOn Gallery等新鲜租户，为未来进一步复苏做好准备。
因交通受限而收入暴跌的酒店，也只好依仗本地客人。
过去一年，香港当地正兴起周末到酒店住一晚到两晚的“短期旅行”。尽管如此，九龙仓置业酒店分部2020年收入仍暴跌58%至6.3亿港元。
因此，九龙仓置业现时经营理念很简单：等待疫情过去，等待香港和内地实现通关，等待香港零售业和旅游业的复苏……总之疫情过去，一切阴霾都会消散。
吴光海称：“本地消费已经陆续恢复了，目前欠缺的是游客。”他对未来一年香港零售业前景的判断是“天阴有雨”，最大的难关已经闯过去了，但持续的低迷是常态。
至于什么时候才会晴朗？最终要看疫苗接种情况，目前香港市民正在分批接种科兴疫苗。
另据特区政府最新通报，香港已延长香港法例第599C章《若干到港人士强制检疫规例》、第599E章《外国地区到港人士强制检疫规例》，包括口罩令、由海外到港人士需强制检疫等7项规例的有效期至2021年9月30日。
换句话说，最早的可能通关日期，还要等9月30日之后。
以下为九龙仓置业地产投资有限公司2020年全年业绩发布会问答环节实录：
现场提问：商场销售额跌势在去年第四季有放缓现象，今年首季表现怎样？公司市场推广支出增加了3倍，今年预算是怎么样呢？去年年底整体商场出租率下跌至90%，今年会不会有机会回到以往的水平？
吴天海：昨天政府已经公布了今年1月份全港的消费数字了，但看的时候还是要小心一点点，因为有农历年的效应。去年农历年是在西历1月末，今年农历年是在2月中，所以单看一个月可能不是很全面。
我们从客户方面得到一些不太全的数据，大家觉得是好了一点的，尤其如果是过年前后有去海港城或时代广场，都可以留意到人潮多了很多，停车场排长龙，也多了很多人逛街。
那究竟旺丁之余有多旺财？这需要看具体数据我们才能知道。但整体来讲，大多数租户都比几个月前放心了一些。
至于今年会用多少钱去推广？我们会维持高推广的水平，比如消费券会继续做的。当然消费券是需要购物者在用的时候才会有支出，希望各位消费者多用一些。
至于今年出租率能有几多？很大情况是看疫情，如果疫情能尽快受控制，相信租户对前景会更有信心一点、会继续开铺。无论开新铺还是继续保留旧铺，相信各方面信心都会大一些。
现场提问：管理层如何看待香港今年的零售市场？公司是否有计划在海外收购？
吴天海：首先香港的零售情况，如果只看1月份数字是以偏概全的。但你问我如何看？我自己个人看，今年香港零售市场有一点点像现在的天气“天阴有雨”，至于什么时候才会晴朗？我不是很敢讲，因为很大程度上还是要看疫情。
本地消费已经陆续恢复了，正如刚刚讲现在有很多人逛街，或多或少也会有人花钱，但会花多少？就要看个人经济状况以及经济前景。
目前欠缺的是游客，而游客的消费力不仅是游客花一元的消费力就只是一元的。钱是有公关效应的，可能游客花了一元，但得出的结果可能是几元，这是一个非常重要的因素。
关于海外收购，暂时没有这方面的计划。
现场提问：商场业务方面，集团用了那么多成本去做相关支持援助，也有一定成效，会不会继续做下去？公司业务什么时候会复苏？管理层会不会觉得这个情况会比较被动？酒店方面，会不会有一些策略放在不同的消费人群？
吴天海：首先关于推广，我们1月份至今都有陆续在做，没有停止过，所以根据现时的走势，我们会继续做下去。至于做到什么时候？这看很多因素，因为会不会某个策略到差不多的时候，市场对它没有那么接受，我们又要出新招，这是经常需要思考的事情。
但暂时似乎还是很有用的一个工具，我们会继续做。
酒店方面，不仅仅是我们一个机构、一个公司要面对，而是全香港都要面对。全香港的零售业都面对同样的问题，全香港的酒店业都面对同样的问题，这个问题应该问财政司司长或问特首。
我们自己在大环境未曾明朗化之前，当然希望抢占本地市场的份额，所以一系列动作都是往这个方向走。
酒店就多做本地客、餐饮也是争取本地客的份额；至于商场，我们近半年吸引了很多汽车过来我们停车场停车。两年前我们停车场肯定是没有那么忙的，但现在比以前忙碌了很多，这也证明我们是抢到了本地客的生意。
现场提问：公司业绩提到有减租的幅度，提供租金减免大概20亿左右，到今年这些措施都会不会继续有？还是说租金减幅预期是多少？业绩或者市道最坏的情况是否已经过去了？
吴天海：对于今年生意或租金减免，有一个很重要的因素，我希望大家都能考虑进去：在一年前的今天，有很多租户给的租金是当时或之前签下来的高水平租金。
现在很多高水平的租金已经陆续到期的了，取而代之很多都是经过调整的租金，因此租户所承担的新租约之下的新租金，已经轻了很多。
是不是还需要继续援助？这个我们会进行考虑，当然有一部分租户仍然是旧约，这就是另外一个方法。不过这始终是一个零和游戏，如果要形成一个双赢的方案，肯定需要市道好，通关是其中一个重要的环节。
最坏情况是否已经过去？刚刚我说现在的情况是天阴有雨，不是落大雨，大雨暂时已过去了，会不会继续来？我不敢说。
现场提问：管理层如何看网购对线下场的冲击？
吴天海：网购经过疫情之后受欢迎了很多，但一般消费者使用网购，我相信主要是日常使用的货品比较多一点，奢侈品方面可能没有那么多。
另外，在香港，时装一类的商品暂时网购的比例不是很高。
但我觉得起码在2021年来讲，假如疫情可以稳定，大家能多一点逛街，逛商场始终是一个很重要的活动。而逛街或多或少都会花一点钱，我相信暂时对实体的零售影响不会很大。
现场提问：香港同内地依然未通关，因此访港人数未有明确变化，公司如何看本地零售业走势，会不会考虑线上模式？
吴天海：我们会不会做线上？我们不是做零售的，网购是租户自己去做，实际上大部分的租户都已经在做了，只是个别情况不一样而已。
现场提问：LV在时代广场关店，续租情况怎么样呢？今年续租租金预计有多大幅度下调？今年1、2月份酒店情况是否有改善？
吴天海：同个别租户谈租约的情况不太方便透露，只能再次强调一点，比如奢侈品在香港今日的市场，我想大部分的奢侈品牌在过去1-2年改变了对香港市场的看法，可能没两年之前觉得香港市场是那么重要，陆续都减少在香港的投资了。
这不是任何一个商场、单一一个商场的问题，而是整个香港相对于内地市场发展的趋势，大趋势我们没有办法能够阻挡。
至于某一个品牌本来有五间铺，但觉得3间够了，要减一些，他减哪两间呢？这由很多不同的因素决定，第一就是哪一间的租约到先到期，如果租约还有五年，除非能走得掉，否则未必一定会走那张最长的租约，因为既然有约在身，提前走赔偿也是挺厉害的。
所以有很多不同的因素，如果减铺的话，减哪个先？正如我刚刚讲，一方面有人看淡香港市场，有一些人没有看得那么淡，不是不淡而是没有那么淡，他仍然相信香港市场地位的时候，如果见到海港城有一些铺是很喜欢的，可能会搬过来，实际上我们也有这样的例子。
因此我们对今年的市道不是绝对悲观，但还是说来说去那句话“天阴有雨”。
1-2月份酒店当然没有好转，因为大家知道每一个月只有几千游客来香港，如果做游客生意每晚租出一间房这个市场份额都很高了，现在大家都是靠本地客，本地客始终有限的。所以现在酒店业非常辛苦，不可否认。
现场提问：现在内地奢侈品销售非常强劲，是否担心即使通关之后游客的消费很难复苏到以往的水平？
吴天海：不敢说短期就恢复到以往的水平，这肯定需要一个适应期，也需要看通关是怎么开。
例如澳门通关早香港起码几个月，但澳门那边的情况也未曾马上就完全恢复，这需要一个过程。过程之中，香港自身要有足够的吸引力，如果仍是停滞不前的话，那始终都会跑输的。
