韩石入旭辉,能否再造一个“大悦城”?

排版/Ben King

封面图&头图来源/旭辉商业、旭辉集团微信公众号

 

做商业还是“小学生”的旭辉,小升初之际,挖来了两名金牌操盘手——先是王寿庆,再是韩石。

近日,旭辉集团一纸公告称,前中南商业总裁、中南置地副总裁韩石加盟旭辉商业,担任旭辉商业副总裁兼旭辉商管公司总裁,并主持旭辉商管公司的日常经营管理工作。

从2010年组建旭美商业投资,2012年开出首个自主经营的mall——嘉兴旭辉广场(开业时间:2020-12、已签约153个品牌)算起,旭辉已走过10年商业地产征途,可留在外界印象中标杆仅有上海LCM置汇旭辉广场。

站在新十年起点,经历过蒋达强去职、王寿庆转战文旅后,旭辉商业能寄望新舵手韩石带来什么想象?

 

01

2010-2015年:

商业起步,首战不佳与蒋达强上位

 

旭辉商业起步于2010年6月,彼时,旭辉集团新组建了上海旭美商业投资管理有限公司(以下简称旭美商业投资),负责上海及上海周边地区的商业地产开发,以及拓展商业零售业务。

按照当时的计划,旭美商业投资将于5年内在江浙沪地区开拓20家购物中心或百货商场,包括超过20万?的大型综合体商业项目。

旭辉商业出征首战之地,浙江嘉兴。天眼查显示,早在2011年1月,旭美商业投资就认缴了500万人民币成立商管公司,负责嘉兴旭辉广场综合体项目的开发运营。

在嘉兴2005~2010年重点规划中,旭辉广场综合体属市级商业项目,其中住宅面积7.8万?,商业8.3万?,产品涵盖1—5商业、1栋酒店式公寓与2栋非毛坯城市公寓住宅。

*2020年12月重新开业的嘉兴旭辉广场现场图     图片来源/旭辉商业微信公众号

2012年4月,项目的商业部分顺利开业。这一年,整个嘉兴旭辉广场综合体贡献的租金收入超4216万元,占旭辉商业租金总收入的94.98%。

往后三年,上述项目的租金收入仅在2013年出现过微涨,2014年、2015年则出现了两连跌。对于下跌的原因,旭辉在财报中表示,系由于部分百货店改为购物商场,转租导致租金收入减少。

       

虽商业首战业绩不佳,但在2012年完成了赴港上市后,旭辉集团朝着规模型房企顺利进阶。据公告数据,2011年-2015年间,旭辉的年销售额、土储规模逐年平稳上升,且随着少数股东权益不断增加,净负债率自上市后稳定在60%-70%。

       

稳定的公司基本面,为旭辉商业继续向前迈步种下了良果。

2012年,旭辉招来了曾供职于华润、长江和记、大悦城的蒋达强,担任天津事业部总经理。

在蒋达强的带领下,天津事业部创下佳绩,2014年天津旭辉凭借20亿年度销售额摘下铁军称号。三年后,他升任为旭辉集团副总裁,并出任旭辉商业事业部CEO。2016年4月,在傅明磊等旭辉上海高管集体离职后,蒋达强兼任旭辉上海区域事业部总裁,负责上海区域集团和旭美商业等管理工作。

 

02

2016-2018年:

蒋黄加持,3条产品线初现

 

蒋达强上位后,旭辉商业又迎来了一员大将。2016年6月,深耕商业地产多年的黄涛加入旭辉,担任商业地产管理部总监一职。

蒋黄加持,旭辉商业重振旗鼓,喊出“5年开业25-30个商业项目”的口号,重点打造旭辉广场、旭辉Mall、旭辉U天地3条产品线。

这三条产品线分别定位为8万?以上的城市商业、5-8万?的社区型商业,以及3万?以下的社区街区。

按照计划,旭辉商业以平均每年落地3-5个项目的速度去扩张,5年后管理资产规模计划达到500亿元。

2016-2018年间,旭辉商业主要打造了上海控江旭辉Mall、上海九亭旭辉U天地、长沙旭辉Mall、上海旭辉海上国际、重庆旭辉乐活城、上海LCM置汇旭辉广场等商业项目。其中的标杆项目,则是与香港置地合作打造的上海LCM置汇旭辉广场。

         图片来源/旭辉商业微信公众号

2014年9月,旭辉经过135轮竞价击败华润,以41.75亿拿下了上海浦东新区洋泾大体量的商办地块,计划引入合作方共同开发,项目将由旭辉操盘和并表,以住宅、写字楼及银座式商业为主。

2015年5月17日,香港置地宣布与旭辉签约,通过股权合作(持股50%)的方式,与旭辉共同打造大型商业综合体LCM置汇旭辉广场。

此后,旭辉还联手香港置地拿下上海最贵菜市场地块,也就是上海LCMART洋泾市集。

*LCMart生鲜市集实景图    图片来源/旭辉商业微信公众号

2016年开始,旭辉商业的资管规模增速逐渐加快,租金收入表现开始冒出爆发式增长的苗头,从2016年的0.6亿元,再到2017年的0.94亿元,2018年的2.37亿元……彼时,在住宅及商办物业合同销售额上,旭辉集团也创下佳绩,2016年仅为530亿元,2017年就以1040亿元的成绩冲进了千亿俱乐部。

当一切都渐入正轨时,蒋达强却在2018年初选择离开,随后加入弘阳集团。对此,旭辉在对蒋达强离职的声明中解释——“蒋达强先生由于个人发展原因,提出辞职申请”。

蒋达强辞职后,旭辉找来了万达老将王寿庆接棒。

 

03

2019年至今:

王寿庆转战文旅,“大悦城之父”韩石来造星?

 

因颇受旭辉创始人林中之赏识,王寿庆于2018年3月担任上海旭美商业投资管理有限公司的法定代表人。

*王寿庆履历    制图/商业地产头条

新外援到位后,旭辉商业硬气了不少。2019年3月份的业绩会上,林中曾称,旭辉未来要“对标”新鸿基,“可能10年后你再看旭辉,就和香港新鸿基一样,有一半是开发业务,有一半是收租的业务”。

豪言外露,当年7月,旭辉集团合并商业管理部和旭美商业,正式成立旭辉商业,由总裁林峰亲自挂帅,布局提速。

2020年,上海旭美商业投资管理有限公司旗下新增12个项目公司。其中,南昌兴赫商业管理有限公司、绍兴兴煌商业管理有限公司、上海辉平商业管理有限公司、重庆兴尊商业管理有限公司的主营范围均包含“商业综合体管理服务”。

南昌兴赫商业管理有限公司负责管理的是南昌旭辉广场,上海辉平商业管理有限公司则负责管理上海宝龙·旭辉广场,另外2家公司分别对应绍兴旭辉广场,以及重庆的综合体项目。

  图片来源/天眼查

加速布局项目的同时,旭辉商业再现人事调整。2020上半年,原龙湖集团商业地产部副总经理陈琦加入,取代王寿庆担任旭辉商业助理总裁、旭美商业总经理。

而王寿庆的职务则转变为“旭辉商业文旅公司总裁”。2020年7月6日,上海旭辉文商旅企业发展有限公司成立,王寿庆担任法定代表人,注册资本1亿元,旭辉集团100%控股。

  图片来源/天眼查

早在2017年,旭辉就在文旅领域有所动作,以股权合作的方式介入西安本土房企荣华控股现有的项目开发。以此为契机,双方将在文化旅游、特色小镇、现代服务业等领域拓展新的项目。

近两年,旭辉的文旅布局则进入了贵阳、苏州等地,并于2021年以25.64亿元入股北京“华熙LIVE·五棵松”项目,加码文体商业。

*华熙LIVE中心C座      图片来源/华熙LIVE五棵松微信公众号

对于文旅业务的未来规划,旭辉集团高级副总裁黄晖曾对媒体表示,出于对市场前景的看好,旭辉加大了在文旅康养领域的投资和布局力度,但目前新增的投资项目,大多是围绕旭辉的地产主业来进行的,在地产项目内、外部增加文旅和康养的元素。

在旭辉看来,成功主持南昌和合肥万达城(主题乐园、万达茂)筹备开业的王寿庆,无疑是当下公司文旅业务最佳操盘手,毕竟术业有专攻。

而在商业板块,其缺的是一个能把旭辉品牌打造成“明星IP”的能人。离开大悦城后,辗转数年的韩石,顺势而来。

作为“大悦城之父”,韩石以西单大悦城一战成名。随后,该产品线迅速被复刻到上海、天津、沈阳、杭州、成都等地。

无疑,旭辉看中了韩石的商业造星力。而如何迅速打响旭辉商业3条产品线的名气,或成为韩石走马上任后需跨过的第一道坎儿。

*旭辉商业项目分布    图片来源/旭辉集团微信公众号

在已开业项目中,业界辨识度颇高的仅有上海LCM置汇旭辉广场,其他大多以“默默无闻”之态而存在。

缺少明星标杆项目,很大程度上制约着旭辉商业租金收入增长的上限。毕竟写字楼、公寓的运营模式相对标准化,租金收入相对浮动小;而购物中心,在不同操盘逻辑之下,租金收入变动浮动大。

正因如此,准备高调发力商业的旭辉,亟需挖来韩石弥补这一赤裸裸的短板。按照计划,旭辉商业到2023年将布局50座商业综合体。

只不过,强手如林的今日,韩石能否一如当年那般得志,在旭辉2千亿销售额护航之下,再造一个“大悦城”,外界有太多的期待,同样有太多的质疑。

 

商业很美     无去来处

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