从五角场到小上海周浦镇，再到沪宁第一镇江桥，上海万达第三代城市综合体似乎都开在了上海的“生地”之中，却为改变城市业态创造了奇迹，不仅填补了当地大型商业的空白，更带动了当地商业的发展和繁荣，也成为当地的商业新地标。日前上海区域万达广场商业管理有限公司总经理王寿庆，就第三代城市综合体的有关话题发表了自己的观点。
订单地产：让商家跟着万达走
万达第三代城市综合体的成功首先得益于董事长王健林提出的“订单地产模式”，就是携手知名商业企业，在全国各大城市发展城市综合体，万达负责开发，租售给这些企业经营，并用主力店来带动其他店铺的出租。简言之，即在规划之初就与合作伙伴签约，对方需要多大面积就在规划中预留多大空间，避免盲目招商和招商后的重新分割。这样不仅节省大量建设成本，而且又能合理设计商场格局，使租金收益最优化；同时加快了资金流转速度，降低了租户的租金水平，形成开发商与主力店之间的共生关系。此外，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益，达成双方的利益最大化。
万达在中国首创“订单商业地产”模式，这个创新的发展模式使万达广场每个项目在设计之初就确定了大部分主力店，万达集团固有的众多合作品牌为万达广场日后的良好经营提供了坚实的保证。万达广场是一种全新的商业物业运作模式，销售与自持并举的经营之道，意味着万达集团同广大小业主结成了利益共享联盟，于是坊间一直都有“买房跟着万达走”的说法。
万达独特的“订单商业地产”形成了强大的竞争优势，获得了市场的认可，而且这种模式在现在的市场环境中是无法复制的，每到一地就能把一地做热，进而拉动一个城市的经济发展和税收；吸引众多品牌主力店追随万达，进入每一个万达广场；先租后建、满场开业、场场旺铺。目前，万达商业合作伙伴超过5000家，已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、特力屋、国美、苏宁、第一食品、巴黎春天等30多家著名企业签订了战略结盟协议，其中有12家是世界500强企业，万达广场开发到哪里，这些企业的连锁品牌就进驻到哪里。
城市综合体：抢占“生地”做开发
探究万达的第三代商业地产城市综合体，就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼融合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。
商业地产的选址可以分为看得见的和看不见的两种。所谓看得见的选址就是指南京路、淮海路、徐家汇等传统商业街和已经成熟的商圈，选址在这些地方谁都知道。而看不见的选址是指那些本身有潜力但未被发掘的地方。比如宁波的项目选址在农田里，当初品牌商们都表示不会入驻，现在里面的租户都赚得钵满盆满。
当然，万达选址“另类”并不代表没有标准，选择五角场是看中了那里是上海市总体规划的四个城市副中心之一，人群聚集、交通枢纽，且方圆五公里内大型商业空白；选择周浦是因为大浦东势必吸引更多中高端人士，周浦的消费水平会不断升级；江桥也是如此，虹桥交通枢纽把江桥纳入了上海西大门之内，这里的交通、区域价值都将面临一个前所未有的发展机遇。
零售模式：随消费习惯而改变
王寿庆认为，五角场万达广场能取得成功，首先是定位比较准确。五角场万达广场的消费人群是中端稍稍偏上一点，这样的定位与香港APM广场有些接近，事实上这也是市场上最大的一部分消费人群。万达做的是亲民化的品牌，大部分消费者都可以接受，虽然品牌的层次并不那么高端，但是品牌和产品既叫好又叫座。因为高端品牌大多数人买不起，顶级商场终究只能做少数人的生意，人气不可能很旺。
其次是零售模式的改变。万达主力店之一宝大祥总经理说，他们在万达的销售情况超过了南京路店。人的消费行为和消费习惯已经改变了，所以零售模式也要跟着改变。万达广场是新型的城市综合体，其中包括大型购物中心、美食广场、大型娱乐中心、五星级电影院、5A级写字楼甚至高星级酒店等，在这里你停好车子，就能享受到吃、喝、玩、乐一条龙服务。这样的消费模式才是符合现代人生活方式的。
成功招商：只是商业地产运营的开始
商业地产界普遍有一种观点，认为成功招商是一个商业地产项目能否取得成功的关键所在。成功招商固然重要，但成功招商只是开始，后续的经营才是最主要的。五角场万达广场开业时已达95%以上的满铺率，但他们仍要花很大精力去扶植和维护这个项目。因为商业地产项目中商业的比重远远大于地产。地产只是造一栋用于开商场的楼而已，接下来的工作完全是商业的运营。王寿庆认为，项目的开业是新的招商的开始。一些商家经过市场检验后必然被淘汰，必须引进新的商家。整个商业广场的运营管理，也就是业态不断调整的过程。
不要以为商业地产的盈利点在于出售和收租，商场中的每一部分都会带来可观的盈利，关键在于你如何运营。如何做好运营，万达的经验是第一用心做服务，第二用头脑经营。让租户去做产品的营销，经营管理公司来帮他们解决后顾之忧，这就是万达的经营理念。
管理团队：360度全程运营服务
城市综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。需要具备自我管理、自我增值和更新的能力。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。
万达第三代城市综合体开业之后，由万达商业管理公司全程护航，以“360度全程沟通、全程策划、全程服务”的运作模式，赋予项目运营以崭新内涵。公司拥有一支复合型人才构成的专业化运营管理团队，熟练操作品牌营造、商场营运、策划推广、商铺管理、租赁管理、工程技术、物业管理、资金运作、信息系统、法律事务和人力资源等多方面的核心业务。通过服务品质和服务功能的全面提升，多业态、多业种、多功能和多方位吸引客流，创造需求，实现商场经营者与消费者的双赢，以国际标准，卓越品质，缔造万达商业全新MALL时代生活。
统一运营管理整合营商资源，统一形象、统一视觉系统（VIS）管理，提升整体形象；统一招商品牌的审核管理，统一完善租约管理；统一经营主题；统一业态规划，统一商品布局；统一策划一年365天的系列营销策划与各类活动；统一物业管理；统一进行建筑空间环境管理与设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境；统一指导、协调、监督商户经营活动，保持良好经营秩序；统一咨询平台；统一提供服务咨询，方便顾客服务。
以三标一体运作，规范管理经营。 ISO9001质量管理体系标准、ISO14001环境管理体系标准、OHSAS1800职业健康安全管理体系标准的“三标一体化”，是万达对管理界一次真正的管理创新。 “三标一体化”的高效运行将明确优化服务管理并严格供方管理。
