坐拥苏州首家山姆会员店的邻瑞广场,却走上了“没落”之路

编者按:“七年之痒”是夫妻结婚七年左右产生的一系列矛盾的统称,一般指婚姻到了第七年,夫妻双方可能会因婚姻生活平淡、规律而感到无聊乏味,要经历一次危机的考验。在商业地产领域,平淡缺乏改变的商业项目,也会让消费者感到无聊乏味,尤其是在步入存量时代的当下,一些开业较早的商业体,在项目品牌、建筑形态、营销活动等层面都与新开项目存在着一定的差距。

针对苏州开业七年左右的商业项目,赢商网独家策划了《苏州那些正在经历“七年之痒”的商场》系列专题,从开业七年左右商业项目在品牌、营销、服务等方面近年来的调改入手,剖析存量商业的改造之道。

2013年开业的邻瑞广场定位于社区商业,商业建筑面积约15万?,以其庞大的体量、功能完备的业态配置、灵活的动线、以及苏州首家山姆会员店的引入,成为邻里中心系列的高端产品,也是当时苏州备受期待的商业项目。

苏州邻瑞广场项目200米范围内共有5条公交线路,规划中的地铁五号线华莲站距离项目仅500米,项目还与多条城市主干道相连,交通通达性佳。项目周边共有22个中高端住宅小区和2栋写字楼,拥有较高的消费能力。

基于项目的交通条件和消费客群,邻瑞广场凭借自身的大体量、全业态,一经开业便“俘获”了众多周边消费者,成为所属商圈内当之无愧的流量担当。

但随着苏州众多商业项目的开业,促使各商圈逐渐繁荣,但邻瑞广场所处的斜塘商圈一直没有新的商业项目开业,使得商圈内商业氛围不够浓郁。而随着湖东商圈以及湖西商圈的“百花齐放”,位于两者之间的邻瑞广场,便渐渐丧失了竞争力。

时至今日,随着邻瑞广场工作日和节假日客流虽然在全市排名分别为38名和29名,但其工作日和节假日的客流密度在全市排名均在100名以外,而苏州全市目前开业项目一共只有150余家。

这种落差,一方面来自于实力强劲的同行竞争和所处商圈缺乏强有力的吸引力;另一方面,也与自身脱不了关系。邻瑞广场的项目方一直以来运营的都是面积较小的邻里中心,这种15万方的购物中心还是首次运营,缺乏相应的运营管理经验;其次,项目对外发声较少,缺乏具有新意的营销活动吸引消费者前去消费。

此外,邻瑞广场虽然一直在积极进行品牌方面的招调,但招调方向仿佛不得要领。据了解,目前,邻瑞广场共有零售、餐饮、生活配套、文体娱乐、儿童亲子类品牌136家。其中,零售品牌50家,占比36.76%;餐饮品牌45家,占比33.09%;儿童亲子19家,占比13.97%;生活配套18家,占比13.24%;文体娱乐4家,占比3%。

(数据时间:2020-12-01)

作为社区商业项目,邻瑞广场零售业态占比过高;儿童业态占比明显偏低,而且商场内的儿童业态以儿童零售为主,儿童培训及儿童娱乐品牌较少;同时,文体娱乐业态占比仅3%,难以吸引周边年轻消费群体。此外,项目缺少具有吸引力的品牌,商场对外吸引力基本仅靠山姆会员店和海底捞支撑。

结语:邻瑞广场的“没落”与自身及外部多方面因素有关,但作为“邻里中心”这种社区商业里面的行家,在运营大型社区商业时却显得力不从心。期待邻瑞广场能够及时调整,迎来新的“春天”。