编者按：“七年之痒”是夫妻结婚七年左右产生的一系列矛盾的统称，一般指婚姻到了第七年，夫妻双方可能会因婚姻生活平淡、规律而感到无聊乏味，要经历一次危机的考验。在商业地产领域，平淡缺乏改变的商业项目，也会让消费者感到无聊乏味，尤其是在步入存量时代的当下，一些开业较早的商业体，在项目品牌、建筑形态、营销活动等层面都与新开项目存在着一定的差距。
针对苏州开业七年左右的商业项目，赢商网独家策划了《苏州那些正在经历“七年之痒”的商场》系列专题，从开业七年左右商业项目在品牌、营销、服务等方面近年来的调改入手，剖析存量商业的改造之道。
2013年开业的邻瑞广场定位于社区商业，商业建筑面积约15万?，以其庞大的体量、功能完备的业态配置、灵活的动线、以及苏州首家山姆会员店的引入，成为邻里中心系列的高端产品，也是当时苏州备受期待的商业项目。
苏州邻瑞广场项目200米范围内共有5条公交线路，规划中的地铁五号线华莲站距离项目仅500米，项目还与多条城市主干道相连，交通通达性佳。项目周边共有22个中高端住宅小区和2栋写字楼，拥有较高的消费能力。
基于项目的交通条件和消费客群，邻瑞广场凭借自身的大体量、全业态，一经开业便“俘获”了众多周边消费者，成为所属商圈内当之无愧的流量担当。
但随着苏州众多商业项目的开业，促使各商圈逐渐繁荣，但邻瑞广场所处的斜塘商圈一直没有新的商业项目开业，使得商圈内商业氛围不够浓郁。而随着湖东商圈以及湖西商圈的“百花齐放”，位于两者之间的邻瑞广场，便渐渐丧失了竞争力。
时至今日，随着邻瑞广场工作日和节假日客流虽然在全市排名分别为38名和29名，但其工作日和节假日的客流密度在全市排名均在100名以外，而苏州全市目前开业项目一共只有150余家。
这种落差，一方面来自于实力强劲的同行竞争和所处商圈缺乏强有力的吸引力；另一方面，也与自身脱不了关系。邻瑞广场的项目方一直以来运营的都是面积较小的邻里中心，这种15万方的购物中心还是首次运营，缺乏相应的运营管理经验；其次，项目对外发声较少，缺乏具有新意的营销活动吸引消费者前去消费。
此外，邻瑞广场虽然一直在积极进行品牌方面的招调，但招调方向仿佛不得要领。据了解，目前，邻瑞广场共有零售、餐饮、生活配套、文体娱乐、儿童亲子类品牌136家。其中，零售品牌50家，占比36.76%；餐饮品牌45家，占比33.09%；儿童亲子19家，占比13.97%；生活配套18家，占比13.24%；文体娱乐4家，占比3%。
（数据时间：2020-12-01）
作为社区商业项目，邻瑞广场零售业态占比过高；儿童业态占比明显偏低，而且商场内的儿童业态以儿童零售为主，儿童培训及儿童娱乐品牌较少；同时，文体娱乐业态占比仅3%，难以吸引周边年轻消费群体。此外，项目缺少具有吸引力的品牌，商场对外吸引力基本仅靠山姆会员店和海底捞支撑。
结语：邻瑞广场的“没落”与自身及外部多方面因素有关，但作为“邻里中心”这种社区商业里面的行家，在运营大型社区商业时却显得力不从心。期待邻瑞广场能够及时调整，迎来新的“春天”。
