净利润大幅下滑90% 高负债压力下的金融街能否突围？

在业绩密集发布的当下，房企的业绩表现出现明显分化，疫情就像试金石，而金融街(000402,股吧)的抗风险能力显然没有通过疫情的考核。

3月31日，金融街发布2020年业绩财报，根据财报，金融街2020年实现营收181.2亿元，同比下降30.79%；归属于上市公司股东的净利润24.98亿元，同比减少27.41%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.88亿元，同比下降89.94%；加权平均净资产收益率7.02%，下降 3.32 个百分点。

截图来自金融街财报

核心盈利指标大幅下降，金融街的业绩没有提振投资者的信心，截止3月31日收盘，金融街股价报6.83元，当天下跌1.44%，而同一天，房地产板块整体比较稳健，上涨家数90，下跌家数37，板块整体比较稳健，相较而言，投资者对金融街缺乏信心。

业绩出现大幅下滑

从拆解财报的角度来看，金融街业绩下降，主要是因为项目交付不如预期。

财报显示，金融街2020年实现营收181.2亿元，同比下降30.79%，占总营收87%的房产开发业务实现营业收入158.13 亿元，同比下降 32.91%，毛利率为 27.54%，较去年同期下降 9.22 个百分点。

金融街在财报中表示，受新冠肺炎疫情影响，公司房产开发业务项目结算规模较去年同期下降；同时，因结算项目的结构性差异，房地产开发业务毛利率有所下滑。

金融街一向以优质资产著称，但优秀资产也没有获得预期的回报。

财报显示，公司物业出租业务实现营业收入16.69 亿元，同比下降 9.36%，毛利率为 88.37%，较去年同期下降2.97个百分点；物业经营业务实现营业收入3.26亿元，同比下降 52.52%，毛利率为-22.66%，较去年同期下降 46.91个百分点。

金融街认为，主要原因是受新冠肺炎疫情影响，项目客流量和销售额明显下滑，加之给客户租金减免，租赁收入和毛利率有所下降，而酒店入住率和景区客流量大幅下降，导致物业经营业务下降。

不过，同样受到疫情影响的企业，诸如世茂股份(600823,股吧)、合生创展、金隅股份、宝龙商业等，却表现相对稳健，比如，2020年，合生创展集团商业地产投资之收益为36.2亿港元，同比增长14.9%，同为国企的金隅股份，物业投资及管理板块实现主营业务收入 47.78 亿元，同比仅减少 5%，表现远好于金融街。

高负债承压，被迫卖资产还债？

虽然业绩大幅下滑，但金融街的财务指标有所改善。

按照“三道红线”指标：扣除预收账款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。金融街在2020年上半年处于红档，即三道红线全部触线，这意味有息负债不得增加。

不过，到了下半年，金融街已实现“由红转橙”。根据贝壳研究院统计，金融街剔除预收款后的资产负债率为74.4%，较上年同期提升约0.9个百分点，超过阈值；净负债率为172.4%，较2019年末下降约16.5个百分点，超过阈值；现金短债比为1.3，较上年同期提升约0.6至达标。

由此，金融街2020年年度指标两项超阈值，较2019年下降一档。不过，金融街降负债的方式并非是销售回款，毕竟金融街的扣非净利润只有2.88亿元，实际上，从去年下半年开始，过去十年罕有大宗资产出售的金融街相继转卖多个资产，开启卖卖卖模式。

去年12月底，金融街出售了与万科共同持有的金丰万晟，同时，金融街宣布，与中信地产以协商方式解除北京中信城B地块《合作协议》；今年1月28日，金融街发布公告称，拟将德胜公司100%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌出售，挂牌起始价格暂定为15.75亿元。

这些动作直指降负债，金融街坦言，出售金丰万晟可以帮公司减少有息负债14.95亿元，资产负债率下降0.24个百分点，撤出中信城B地块也可以尽快收回大额资金。据华泰证券(601688,股吧)报道，金融街撤出中信城B地块得到合作款50.11亿，另加资金费35.97亿，这可以极大补充公司货币资金，有利于优化资产负债水平。

不过，在业内看来，金融街有息负债至少达875亿元，卖资产是比较快速的降负债方式，但即便如此，金融街的净负债率仍高达172.5%，距离“三道红线”清零仍然有距离，未来的偿债压力仍然很大。

金融街能否突围？

金融街希望三年将“三条红线”指标将至“转绿”，这与当前房地产行业的降负债节奏基本一致，外界关心的是，除了卖资产，金融街能否通过提高盈利能力来实现降负债呢？目前看来，这并不容易。

行业环境已经不复此前的黄金十年，无论是“三道红线”还是供地“两集中”，这些供给侧的政策将会加剧房企之间的分化，中小房企生存空间进一步变窄，已成行业共识，金融街亦不例外。

虽然，金融街2020年的销售规模增长不错，较去年同期增长 26.0%至402.0亿元。但金融街拿地的速度已经大幅减缓。财报显示，金融街2020年权益投资50亿元，同比减少70.4%。不仅如此，根据中指院发布的《2021年1-3月全国房地产企业拿地排行榜》，在拿地百强房企中已经看不到金融街的名字。

不过，金融街表示出了积极的扩张意愿。对于2021年，金融街计划实现项目土地投资权益金额约180 亿元。

目前来看，外界对金融街的未来业绩增长普遍缺乏信心。实际上，隶属过去十年金融街的表现可以发现，其发展节奏比较起伏，要知道，中国房地产行业过去十年经历了高速成长，全国商品房销售额从5.25万亿长到17.36万亿元，翻了3.3倍，而金融街的营收从81.1亿长到181.2亿元，只翻了2.2倍，而且没有呈现稳定增长的势头。

数据来自同花顺

此外，尽管降了一档，但按规定，金融街的有息负债年增速不得超过5%，这将很大程度上制约未来的发展。在业内人士看来，三道红线背景下，小房企安全边际不足，有息负债增速限制下通过加杠杆实现“弯道超车”也将难上加难，信用基本面预期难言改善。

在业内人士看来，从住宅开发角度看，金融街的规模非常尴尬，无论是运营效率还是土地获取能力，金融街都面临较大的局限性。对于商业地产而言，金融街虽然持有优质商业标的，具有一定发展优势，但未来仍存在较大挑战。

对于金融街的业绩表现，华泰证券表示，鉴于地产结算利润率下行，预测2021-2023年EPS为0.95、1.05、1.14元（2021、2022年前值1.32、1.44元），可比公司2021年预测PE均值7.7倍（Wind一致预期），考虑到公司商业地产稀缺价值，给予公司2021年8.0倍PE估值，目标价7.60元（前值7.92元）。

考虑到短期地产行业结算毛利率下行趋势以及公司盈利增速放缓，华泰证券将金融街的评级由“买入”下调为“增持”。