姚劲波再谋本钱局 安居客没有新故事
姚劲波正在孵化下一个上市平台。
4月8日，58同城旗下房产信息及交易办事开放平台安居客在港交所递表，美银证券、中金公司及瑞信为联席保荐人。
根据外媒报道，安居客本次IPO将募资至少10亿美元。客岁8月，另一家房产中介巨擘贝壳找房在纽交所上市，募资额达到24.4亿美元。
客岁9月，姚劲波的58同城在美股私有化退市，彼时市场猜测其将会适应中概股回归潮回港上市。然则从58同城率先分拆安居客上市来看，姚老板的目标可能不再是整体上市，而是逐个击破。
远离本钱市场不到一年，姚劲波这回带着安居客能讲什么新故事？
营业模式没有新意
作为国内领先的互联网房地产信息办事平台，安居客前次传出要上市的消息，照样在七年前。
安居客成立于2007年，开创工资梁伟平。凭借互联网化的海潮，安居客敏捷破圈，2009年营收已达数切切元，挤进国内房产中介网站的“第一阵营”，2014年时估值最高达到15亿美元，意图顺势上岸本钱市场。
但创业后一向顺风顺水的梁伟平很快遭碰到最大年夜的挫折。2014年，距离上市只差临门一脚时，安居客宣布上调端口流量费用，受到了线下中介的强烈反弹，被多家中介结合抵制。提价不了了之，安居客也是以估值断崖式下滑。最终以2.67亿美元卖给了当时信息分类范畴的老大年夜58同城。
时隔七年，安居客如今再闯本钱市场，可否获得本钱市场的承认，还要看其本身的故事动不动人。
2018-2020年，安居客营收分别为62.16亿、75.79亿和80.52亿，时代净利润为19.07亿、23.06亿和19.55亿。
招股书中，安居客将本身称为“领先的房产信息及交易办事开放平台”。安居客援引艾瑞咨询申报称，安居客2020年第四时度平均移动月活泼用户量为6700万，是中国最大年夜的在线房产平台，跨越第二三名的总和。截至2020岁尾，安居客活泼经纪人数量为72.6万人，二三名分别为49.3万人、21万人。
不过这种显而易见的线上优势，并没有给安居客带来垄断效应。作为房产中介的另一巨擘，贝壳找房客岁的收入为705亿元，净利润达到27.78亿，营收和净利都明显跨越安居客。
和贝壳一样，安居客的营业也包含新房和二手房。个中新房营业重要经由过程爱房平台开展。爱房起先是合伙企业，于2020年12月成为安居客全资从属公司。同样被打包进上市体系的还包含房产经纪SaaS供给商巧房，也在2020年12月被周全归并。
经由过程整合安居客、爱房和巧房 ，安居客从一个在线营销办事供给商转型为一个开放型房产信息交易办事平台，供给包含房产在线营销、交易办事、SaaS解决筹划等。
具体来看，爱房2020年的交易总量达653亿元，同比增长282%。截至2020岁尾，巧房累计拥有跨越34.4万个经纪人用户。安居客线上覆盖的城市及县城数量超820个。
极光数据显示，2020年12月，安居客APP的卖房、租房渗入渗出率达到3.81%，遥遥领先同一范畴的贝壳找房、链家等。同时，安居客APP的用户时长达到天天51.3万小时，第二名分别为13.4万和9.4万。
不过，固然安居客今朝范围尚可，但营业模式比拟已经上岸本钱市场的贝壳找房并无新意，在相当一段时光里交易照样偏向于线上。比较背后有链家强大年夜线下优势弥补的贝壳，想象空间明显不如后者。
安居客是个流量平台，就是尽管收流量费不管成交：由网站向用户免费供给中介方宣布的房源，再按照商定收取中介方的费用，这一模式曾在互联网1.0时代风靡一时。这也是安居客和贝壳的不合之处：贝壳早在2019年就是GMV范围仅次于阿里巴巴的线上平台，而安居客招股书并未披露GMV范围。
贝壳强调GMV范围也很好懂得。2018年，安居客的老敌手链家推出贝壳找房，后者包含链家花费十多年时光打造的楼盘字典真房源体系，同时供给ACN经纪人多环节合作、助推成交、分佣模式。
贝壳成立之初，其助推成交分佣模式被视为“既当活动员又当裁判”，安居客曾与21世纪不动产、我爱我家、麦田房产、华夏地产结成反贝壳联盟。
为对抗贝壳，安居客也顺势推出房源字典，对标贝壳的楼盘字典，意图推动真房源。今朝，房源字典收集了中国1.94亿套房产数据，这是国内第二大年夜房源数据库。
但安居客本身不具有链家的线下门店，也不直接供给线下办事，这就让其虚假房源难以杜绝。特别是，安居客的流量收费模式，受限于竞价排名，反复房源、虚假房源问题很难根治，直到2020年7月，仍被北京住建委传递批驳。
对于本钱市场来说，虚假信息太多且轻易掺水的贸易模式，信赖度并不会太高，这可能导致安居客的融资范围远低于贝壳找房。
递交招股书前，安居客完成了一笔2.5亿美元融资，投资方包含碧桂园、雅居乐、恒基等。反不雅，贝壳找房早在2019年完成了一笔高达24亿美元的D+轮融资，客岁贝壳上市后也受到本钱热捧，市值最高冲破800亿美元，成为第四大年夜中概股互联网公司。
值得留意的是，无论是已经上市的贝壳找房，照样正在闯关港交所的安居客，都有腾讯背书。从今朝股权架构上看，58同城持有安居客45.3%股份为第一大年夜股东，腾讯紧随厥后，持有安居客14.1%股份。58同城实际控制人姚劲波透过Quantum Bloom持有58同城54%的股权，也为安居客实际控制人，并担负董事会主席、行政总裁。
能挑58的大年夜梁吗？
安居客上市，是58算盘中关键的一枚棋子。
2015年，58同城以现金+股票的方法用2.67亿美元的低价将安居客收入囊中，相较一年前的15亿美元估值，缩水跨越八成。收购完成后，58同城将58平台房家当务划给安居客，此后58同城收购赶集网，赶集网的房家当务也划到安居客。
在“房住不炒”的大年夜背景下，房地产已经进入存量竞争时代，不仅房地产行业集中度逐渐加强，将来的房产经纪营业也将逐渐向头部集中。
位列第一梯队的安居客有着天然的范围优势，并且其收费模式避免了与经纪人直接竞争，可以更快速的扩大年夜范围。然则，安居客供给的纯真的信息交互只是一单房地家当务的前端，中后端的实地看房、签约等环节，如今还无法在安居客的线上完成，这些环节的经久缺位，可能是其与贝壳竞争的阿克琉斯之踵。
值得留意的是，安居客可能存在向大年夜股东58同城输送好处的行动。安居客的发卖成本中，最大年夜头的是流量获取成本和佣金分成成本，排在二者之后的就是“由58集团供给的技巧支撑和其他办事”这项成本。并且该成本贯穿安居客的发卖、营销、行政、研发四项开支，2020年累计款项达到6.81亿。并且根据招股书披露，安居客在将来将持续为58同城供给该笔款项。
除此之外，安居客还在为58同城“背债”。2020年安居客财务开支暴增169倍，达到2.07亿，这部分财务开支用于缴纳利钱。而安居客则在招股书中解释称，财务支出的增长是因为分担58同城贷款项下的经久债务而产生的利钱开支。截止2020岁尾，安居客经久有息借钱高达105.24亿元，个中，替58同城背负的贷款为101.57亿元，接洽关系方借钱3.67亿元。
今朝，58同城拥有雇用求职、房屋租售、二手交易、家政办事等四大年夜营业。个中雇用求职范畴中，前程无忧、智联雇用的市占比一度跨越58同城；二手交易范畴上，阿里闲鱼与58转转正在一决高低；家政办事范畴具有最大年夜想象空间的货拉拉方才在舆论风口浪尖撤下。此时分拆市场占领率最高的安居客上市，是58同城重回本钱市场的测验测验。
近年来，58同城开端新一轮整合。客岁5月，姚劲波公开表示，58同城正在从一个以流量收入为主的平台迈向将来以办事收入为主的时代。此番安居客赴港上市，无疑是58同城新一轮成长的节点。
除了起首分拆上市的安居客，姚劲波手中还握有快狗打车、天鹅到家、转转、瓜子二手车等多个明星营业，一旦安居客闯关成功，将来不清除持续分拆子公司上市。
不过用房产中介当敲门砖打开本钱市场可能并不轻易。除了老敌手贝壳在身侧虎视眈眈，互联网电商也盯上了这块蛋糕，甚至曾经与安居客并肩作战的房企们，不想被流量平台“卡脖子”，也在上线自建的线上营销平台，安居客正面对着越来越激烈的市场竞争。
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