过去一年内地消费市场的快速复苏，让全世界看到了中国商业的强大韧性，亦吸引不少资本加码投资内地优质商业体。
2021年2月，中国内地商业市场诞生了一单27.72亿元人民币的投资大单，交易标的是万科旗下明星商业项目-上海七宝万科广场50%股权，购买方是“亚洲最大房地产投资信托基金”—香港领展。上一次领展成为全国商业焦点是在2019年，其斥资66亿元人民币购买了深圳领展中心城物业。时隔2年，领展再度大手笔投资内地。
不仅如此，在继去年于上海成立内地运营总部后，领展第一季度对内地所有全资拥有的零售项目进行了统一“更名”，其斥巨资进行改造的项目也将在下半年正式亮相。一连续的动作，都在说明香港“REITs之王”领展对于内地投资策略正在发生变化。
领展内地“加仓”进行时
作为一家香港起家的房地产投资信托基金，领展于2015年进入内地市场，投资的首个项目-北京欧美汇购物中心（即将更名为“领展购物广场·中关村”），是团队看了上百个商业项目后才作出的决定。
这样谨慎的领展，过去6年在内地只买了5个项目，且无一例外均是全资持股。那为何上海七宝万科广场项目上却只持股“50%”呢？
领展内地资产管理总监霍业生在接受赢商网采访时表示，这一切还得从香港房托守则修订文件说起。去年12月，香港证监会颁布的《房地产投资信托基金守则》修订文件，提出容许房托基金在符合条件情况下，投资于少数权益的物业，即REITs可以做某个物业项目的小股东，使得REITs的投资更加灵活。
投资七宝万科项目，对领展来说具有战略意义。“第一，通过这次合作，领展完成了对一线城市零售物业的布局，第二，不占绝对控股，打开了跟内地开发商的其它合作渠道，未来有更多的机会买到一些好项目。第三，借这个项目，将加强我们与内地商管团队的交流学习。”霍业生如是说道。
上海七宝万科广场
毫无疑问，被领展看中的七宝万科广场是一个优质资产，地铁上盖物业，运营实力强劲，在去年的特殊情况依然能保持97.8%的高出租率，未来投资回报有一定保障。恰逢其持股50%的投资方GIC（新加坡政府投资公司）正在寻求退出机会。
对于领展而言，这是个不错的“加仓”机会。
在领展“2025愿景”中，其明确提出希望提升其它地区（尤其是中国内地）物业的占比，目标是内地资产占比达到20%。
众所周知，领展香港资产占比80%，且资产包中多是烟火气的民生商场、鲜活街市等民生资产，这类民生资产具有强大的防守力，是领展的发展“护城河”。但持续优化资产包，亦是REITs的投资本性。领展希望能够有一个更多元化的资产包，让其“护城河”更宽更深。
那么，是否从七宝万科广场开始，领展在内地将会扮演财务投资者呢？霍业生在采访中回应了这种可能。“我们还是希望有一个积极的态度去管理自己的资产包。如果有好的项目，也不抗拒占股少，要视具体情况而定。
■ 设立运营总部，统一“品牌输出”
如果说，香港房托守则的修改，为领展内地发展打通了新渠道，那建立内地运营总部，就是领展进一步看好内地市场的另一个态度释放。
2020年第二季度，领展在上海设立了其在中国内地的运营总部。公司对外表示，此举将集中和协调主要运营部门，制定有效的管理策略及实施总部公司治理政策，并将领展工作文化和最佳实践推展到各项目上，进一步促进内地团队的成长。
在霍业生看来，打造本地化团队，是领展内地“长期”发展的基础。
“此前基本上是各个城市团队单打独斗。设立运营总部就意味着香港总部将赋予内地项目更多支持，包括人才储备等。这也令到我们更有能力去继续在国内寻找投资机会。”
与此同时，领展也在反思其在内地商业圈“知名度不够”的问题。
虽然进入内地六年持有5个全资拥有的项目，但各项目名称不同，“领展”品牌露出机会相对较少。
在去年，领展正式宣布将以"领展购物广场"品牌系列，统一旗下全资拥有的内地零售物业品牌，以进一步打开在中国内地的知名度，建立及传递企业品牌形象。
“我们是亚洲最大的房托，在全世界也是排在前三，但是在国内还是太低调。我们应该要去统一品牌，让业内、消费者、合作商户更加了解我们公司的实力，并给予更多的信心。”作为领展内地掌舵人，霍业生认为，五年的厚积薄发，为进一步推动内地业务协同发展，更名很有必要。
领展购物广场·京通
领展购物广场·广州
领展购物广场·中关村
这项工作在今年第一季度付诸实践。领展内地所有全资拥有的项目正式冠上了“领展”二字，四大零售物业更名为领展购物广场·广州、领展购物广场·京通、领展购物广场·中关村以及领展中心城，写字楼物业上海企业天地亦更名为领展企业广场。
对于霍业生来说，统一更名还有另一层重要考虑，即配合领展在内地的资产组合扩张。
“品牌打出来了，如果能做出来成绩来，我相信会有很多业主觉得领展是一个不错的选择。”
而基于一线品牌输出、团队配置以及内地总部设立，领展扩张的城市选择范围也更大了。长三角、珠三角、以及一线周边城市都成为其投资偏好。
■ 存量提升，斥资4个亿“改造”中心城
作为一名REITs管理者，领展每年需要对投资者派息作为投资回报，且派息逐年提升。一个优质的资产包能够确保其给股东派送的回报更高，更稳定。这也注定，领展对于资产包的选择会更加“谨慎”。
“对我们来说，不需要测试品。”霍业生说道。
不同于香港的民生零售物业，领展在内地的投资有自己的选择偏好。
“会比较看重轨道交通，这样人流有保证，对商业来说很重要。每个城市CBD只有一个，但轨道交通便利的地方会很多，项目可选择的机会也多。另一方面，更希望是一个中高端定位的商场，这样受众更宽更广一些，从某种程度上抗逆力也更强一些。”
不难发现，现有的5个零售项目均在这个大投资逻辑之下，其中北京中关村、广州及深圳项目更是位于双地铁线路交汇站。
优秀的资产包更需要运营给力。在领展内部，每个项目资产均划定了一条“有机增长”曲线，即Organic Growth。
• 以领展购物广场·广州为例，2017年领展团队进入后，针对该项目进行了一系列运营“计划”，包括大手笔进行地板翻新，改造二层西区，打造鲜明的儿童空间，聚焦“新兴生活方式”与“美好体验落地”，引进品牌与IP内容等。
• 在北京领展购物广场·中关村项目上，团队则秉承YOUNG FOR YOU的理念，探索家与工作以外的“第三空间”, 项目引进了众多全国创新首店、旗舰店等，被称为中关村里低调的“首店收藏家”。
据霍业生透露，目前这些项目已进入收益稳定增长阶段。
“当然，可能会有一些项目，如果它的前景很好的，我们可以愿意承受一些当前一两年可能的回报没那么好。比如深圳领展中心城项目。”
地处深圳福田CBD核心地段的中心城，开业十三年，占据好区位却一直不温不火，各种软硬件老旧导致市场影响力持续下降。
针对该项目，领展将整体投入少于4个亿进行“资产提升”计划，包括消防、中庭动线、外立面等硬件，以及项目定位、业态规划、品牌组合全面升级焕新。
（领展中心城改造前后对比图）
按照规划：
• “翻新”后的中心城将基于商圈内竞品项目情况进行差异化定位，打造亲子家庭2.0版购物中心，引入绿色生态概念，将空中花园绿植生态延伸至场内；
• 同时，通过动线调整，商铺数量将增加20%，其中负一层将收回一半面积进行重新招商，原有的家乐福将升级为“家乐福华南首家ｓelect精品旗舰店”。
据悉，改造后重新亮相的领展中心城将于2021年下半年正式亮相。
这也是领展在中国内地的第一个“改造项目”。“我们相信，未来这个项目的资产价值、租金收益将可能大幅提升。”霍业生说道。
这份信心背后，是领展在香港十余年87个资产提升项目的成功经验在支撑。自2005年上市以来，领展的“旧物翻新”计划就一直持续，并以达到两位数投资回报作为目标。
领展香港“鲜活街市”代表项目-M.C. BOX - 隆亨市集
领展香港商场改造代表项目-乐富广场
领展香港商场改造代表项目-T Town
“虽然资产类别不同，但大体工作逻辑是共通的。我们希望把香港这些成功经验带到内地市场。”
后疫情时代的投资新思考
在与霍业生的交流中，其坦承领展这样一家港资背景很重的企业，进入内地发展必然会各种因素都考虑更多一些。投资意味着风险。
在商场之外，领展的资产包里还有办公楼、菜市场、停车场等物业类型。目前领展也在积极研究一些热门投资类别，包括物流地产和数字地产等，以扩大现有资产类别。
“每一种不同的资产类别，它的经济周期都会不一样。因为疫情的关系，大部分商业项目收入都可能受到不同程度的影响。探索其他资产投资，或开辟另一种防守能力。”
除了加仓中国内地市场外，领展去年相继还在澳洲悉尼和英国伦敦投资了办公楼物业。在霍业生看来，越单一的市场，风险越高。“当你在不同地方有很多不同的资产时，互相之间就有了风险的规避和分散”。
当前，国内商管“轻资产”规模之战正在打响。当所有商管都“轻”了，商业地产最为核心的问题仍是，谁能给这个物业带来持续的资产升值？这也进一步说明，为何拥有优质重资产的玩家更受市场青睐。“重资产”运营者该如何提升资产抗风险能力，领展亦给了我们一个新的思考点。
（撰稿：罗嘉欣，配图均来自领展官网，稿件首发于“商业地产头条”）
