“河北王”荣盛发展也有失算的时候

“河北王”荣盛发展(002146)的光辉，没有照耀到它的子公司荣万家(02146.HK)身上。

荣盛发展、华夏幸福、宏泰发展并称河北廊坊的房企三驾马车，自去年下半年华夏幸福爆雷后，荣盛发展就取而代之成了“环京一哥”。2020年荣盛发展销售额为1270.97亿元，同比增长10.18%，连续3年销售额突破千亿。

作为这家千亿房企的物业子公司，荣万家的表现又如何呢？

虎嗅看完荣万家财报和股价表现、采访完荣万家执行董事兼总裁刘勇罡后，认为这是一个当下完美的的物业股观察样本，它完美地错过了资本市场疯狂的热情期，用刘勇罡的话说，就是“踩错了点”。

荣万家上市首日股价即下跌8.17%，至今一直处于破发。目前它的市盈率仅10倍，远低于其他物业股动辄四五十倍甚至上百倍的市盈率。

截至5月7日收盘，其股价报收于8.35港元，昨天的成交量仅1.2万股，成交额仅10万元，纵观其上市以来，其单日最高成交量是上市首日，成交量为37.55万股，成交额也才400万露头。

这与荣万家亮丽的财报形成了强烈的反差。3月29日晚，荣万家发布了2020年度业绩公告，年报显示，2020年公司实现收入总额约为18.07亿元人民币，同比增长约41.0%；净利润约为2.64亿元，同比增长约133.1%；经调整后净利润（扣除上市开支及股份支付）约为3.03亿元，同比增长约165.2%；公司拥有人应占利润2.64亿元，同比增长约132.9%。另外，2017—2019年，荣万家营收复合年增长率为32.3%，净利润复合年增长率为71.8%；2017—2020年整体毛利率分别为16.0%、16.7%、18.2%及28.1%。

从财报数据上来看，荣万家像大多数物业股一样，在疫情之年交出了一份业绩靓丽的答卷。这份财报要比它的母公司荣盛发展数据好看很多。

4月27日晚，荣盛发展发布2020年年度报告。报告期内，荣盛发展实现营业收入约715.11亿元，同比增长了0.85%；归属于上市公司股东的净利润75.02亿元，同比减少-17.75%；归属于上市公司股东的扣非净利润74.94亿元，同比减少-17.12%。

对比三条红线，截至2020年12月31日，现金短债比为1.23；净负债率约为80.18%；荣盛发展的资产负债率为82.07%，较期初下降0.32个百分点，剔除预收账款后的资产负债率为73.78%。还踩着一条红线。

财报发布后，荣盛发展股市回应以接近5%的下跌。而它的子公司顶着“2021年第一家在港上市物业服务企业”的名号，却同样没被资本市场认可，问题出在哪儿？

4月20日，在接受虎嗅采访中，荣万家管理层对荣万家的股价低迷进行了反思和复盘，他们认为，主要是三方面原因造成的——

第一，母公司荣盛发展是A股上市企业，在港股的品牌的知名度相对较弱于一些本身就在香港上市的的物业企业，如中国恒大、融创中国等。“公司总体发展的主力点是在河北省、京津冀区域、长三角和大湾区，当然重点布局可能是偏向于北方、京津冀这一块，所以香港的朋友们可能对于我们整体的认知相对弱一点”；

第二，“前段时间华夏幸福出现了一些债务情况，可能对我们公司多少会有影响”；

第三，错过了上市的窗口期。“如果你关注整体的物业板块的话，你可以了解到，基本上从我们之前上市的那批、包括恒大都存在破发的现象。另外，当期的一些物业公司目前也一直都处于在一个破坏的状态。”

刘勇罡说：“本身我们这家公司是一家比较内敛的公司，同时香港的资本市场上基本没有太多的崭露头角，香港的资本市场对我们的了解是非常弱的。”

其实，除了上述三点外，还有一点也让人感到不解。他们自去年5月从荣盛发展剥离出来准备单独上市后，抛弃了用了20年的“荣盛物业”改称“荣万家”（全称“荣万家生活服务股份有限公司”），仅从名字上就看不出它跟荣盛发展有什么关系。

总之，这是一个在轰轰烈烈的物业股上市大潮中，错过了早班车、搭上了末班车的上市故事。

去年在三道红线的重压和物业股高PE的诱惑下，大陆很多房企猛龙过江似的把旗下的物业板块分拆去香港上市，这些物业股也成了背后房企的提款机，据悉，去年赴港上市的内地物业股就有18家之多，他们融来的钱很大一个功能是帮母公司填窟窿。

恒大集团总裁夏海钧今年3月31日在恒大2020年业绩发布会上透露：“公司在资本市场打开了新局，我们去年通过物业上市、恒大汽车配股、恒大地产配股等网络配股、房车宝引战等，从资本市场增加权益888亿港元。”去年他曾表示，仅物业分拆引入战投就将恒大净负债率降了19个百分点。

现在，资本从亢奋中醒悟了，何况被资本无视基本上是腰部企业的宿命。

以下是虎嗅对刘勇罡的视频采访的文字内容：

虎嗅：你们上市后好像一直处于破发状态，具体原因是什么？

刘勇罡：您问的这个问题实际上可能也是很多人比较关注的。第一，我们上市的时间是偏后一点，点踩得不是很好。然后从我们上市的时机上来看，在那个阶段（物业股）都是在下行的一个状况，所以我们可能进入了一个下行通道。

现在有一些震荡，但是基本上是在一个上升的通道当中，这种认同我觉得是需要一段时间的。本身我们这家公司是一家比较内敛的公司，同时香港的资本市场上基本没有太多的崭露头角，香港的资本市场对我们的了解是非常弱的。

虎嗅：所以您觉得今年还会是物业去香港上市的好时机吗？

刘勇罡：我觉得可能在Q2或Q3以后吧，我相信（物业股股价）还会有一拨拉升。当然今年可能比较不利的一点——本来不应该这么讲——可能去年有一个大的因素是疫情因素。今年物业股冲得不是很猛，我觉得跟国内的疫情基本得到控制是有一定关系的。

虎嗅：接着您说的疫情话题，你们去年的高速增长，是不是也是因为疫情带来的？

刘勇罡：在过去的一年或者说一年半当中，疫情爆发的时候，我们准备是极其充分的，包括我们的前置仓，包括我们便利店，包括我们的小区，在没有外部物资供应的情况下，仍然可以稳健的提供给客户更多的物资保证。

在过去的疫情当中，我们通过送货上门、前置仓和我们的便利店，跑通了模式。我们过去的业主送菜群基本上已经转成了我们业主的零售群。我们的体系搭建出来了，包括汽车仓，包括我们的便利店已经搭建出来了。

在落地端在线下端应该说也有了保障，在线上端我们也跑得比较顺畅了，而且我们现在除了以往的这种送菜群转化成我们业主的服务群，包括社商的经营群以外，更多是我们在园区里，包括在我们的业务群当中，每二四六会在园区里把我们业主需要的生鲜、菜品以及一些必需品送到他面前去，衍生出了很多新的航道。

虎嗅：你们属于一个区域性的物业管理公司，对吧？我看你们好像主要在河北。

刘勇罡：这可能恰巧说明了可能外界不了解我们，应该说荣万家已经是一个全国化的公司，而且它在全国的布局是非常清晰的。

现在我们有两个核心的引擎，一个是环渤海区域，当然在河北省我们是排名第一的；另外一个是在长三角区域，可能长三角区域的核心引擎是外界都不是很清晰的，我们在南京的一个区就布局了四十几个项目，这种密度和浓度是很少企业能够达到的。另外，我们在西部和大湾区也在全力布局。应该说我们是典型的全国化公司。

我们作为全国化的公司，有两个核心引擎，也就是说在河北是绝对高浓度聚集，在长三角、尤其在南京，我们的聚集浓度也是极其高的，这样能够为我们带来比较高的聚集度，也就意味着我们会有比较低的成本，包括我们输出的品牌效率会更高。

虎嗅：你们的业务主要布局在哪些城市，或者说这些城市的营收占比比较大？

刘勇罡：因为我们荣盛发展之前有“河北王”的称号，我们大部分还是在京津冀会多一些，京津冀的业务占比，随后我们可以给到您。去年的整体的我们的又占比，这个是在长三角大概占到26~27%左右，我们在环渤海区域大概占到百分之四十几。

虎嗅：荣万家大概是什么时候成立的？它的发展历史。

刘勇罡：荣万家到现在一共是成立了20多年的时间了（虎嗅注：成立于2000年），最开始叫荣盛物业，最早它成立在廊坊、河北省廊坊市，它的第一个项目落地在南京（虎嗅注：荣盛发展创始人耿建明是江苏南京人）。说明了它虽然是一个北方公司，但是血统是南方的血统。所以企业在发展过程中，既有北方的快速发展的豪迈，同时也有南方的、做事情相对比较精细的这种风格。

公司是从2019年正式进行了拆分，公司独立建制、进行独立化运作。到2021年，我们实现了上市，这是比较大的企业里程碑，同时公司在整个过程当中，从2012年的中指排名第86位，到去年已经是进入了中指排名的第19位。（虎嗅注：4月22日，荣万家中指排名提升至第17位。）荣家在全国现在来已经布局了400多个项目，管理的合约面积到今年年底渴望达到1亿平米米左右。

荣万家整个管理团队在2017年以后基本上都来自于像万科、中海、龙湖或者是一些头部的企业。当然在过程当中我们也融入了自己的管理风格，也就是企业的管理基因，我觉得企业管理基因有两点是特别重要，一个就是谦和。另外一个就是实干。这个企业来讲，它的工作执行力是极其强的。

我以前在万科和中海供职，我觉得这种调动能力或者执行能力可能不是那两家公司可以比拟的，应该说这家企业更像一个军队。

虎嗅：这跟你们的创始人的风格有关吗？（虎嗅注：耿建明曾在部队当过五年基建工程兵，江苏南京人。）

刘勇罡：我觉得是有非常严重的关系。我们的创始人本身就是个军人出身，我觉得这个基因已经写进了这个企业的骨子里。

虎嗅：在管理过程中，这会不会带来强纪律性导致的管理僵化的问题，就是过于强调结果，或者是过于追求目标而忽略了过程？作为一个普通员工的话，他可能会觉得身处这样一个团队没有幸福感，不知你们的团队会不会有这种感觉？

刘勇罡：我觉得实际上对于任何一个快速成长期的团队，都会出现可能压力比较大的状况。但是有两点，第一就是如何去疏解团队的这种心理压力；第二我觉得还是基因主导，实际上来讲当团队的基因或者80%的人都是属于共振型的，或者说他的抗压能力都比较强，大家都在向前跑，新人融入进去的时候，他不会觉得像你说的这种极度的痛苦或怎么样，反倒是文化主导，可以导致大家的这种状态始终保持亢奋。

另外一个，从公司的业绩兑现上来看，公司也是强调我们比如说“三四五”，三个人干五个人的活拿四个人的工资，对于个人也是有一定认同的。

我觉得幸福感和安全感是相辅相成的，在荣盛大家可能更多像一家人，比如说在家里有事情的时候去做一些人文关怀，而且大家在一起像兄弟一样，在并肩作战。我觉得可能对于荣万家来讲，更多的我们希望大家在一起共同发展，然后分享我们的成果。

虎嗅：以您的经验和观察，您认为物业管理未来的发展趋势是怎样的？

刘勇罡：首先，毋庸置疑的一件事情是，物业管理一定会得到很大的发展，而且物业管理一定会有这种长远的、匀速的，或者说是不断增长的发展，它的外延是非常大的。

第二，从物业管理的角度上来看，我觉得物业管理会更不像物业管理，现在更多的物业管理企业，包括荣万家，基本上已经把自己定位为生活服务公司。也就是说把物理管理作为流量的入口和引流的一个基础条件，它能够拿到客户这个流量，接下来是基于流量的经营：第一要做好物业的服务，这样能够实现流量的把持，进而它要去营建在社区里的商业环境和打造不同的客户消费场景，来实现流量的变现。当然这样说得比较商业。

从业务上来看，物业一方面像我刚才说的不断的深耕，另外一个我们也会在广度方面去进行考量，进入不同赛道。比如说我们的二手房经济，竞争对手就是强大的链家。比如说做零售，我们的对手就是沃尔玛，甚至是京东、淘宝。

但是怎么样发挥自己的优势？比如说我们在零售端口上，我们的线上已经有了4000以上的SKU，线下有了59000的SKU，这么多的商品品类能够实现我们跟客户之间的生活需求满足。京东和淘宝毕竟还有一个运距和时间到达的问题，比如说我们在便利店选取的这些标品，能够实现客户在需要的时候第一时间拿到。比如说你要买一瓶酱油，你做饭的时候，你不会跑去京东和淘宝上去下单，因为你达不到这个效果。所以我们更多的是在线下便利店进行了这种标准的布局。

另外一个，我们在研究了竞争对手以后，我们发现我们的优势在于与客户的贴近，就是我们是他身边的便利店，或者身边的二手房中介，或者身边的房屋装修公司。我们基于这一点，包括我们在跟竞争对手竞争的时候，我们可以第一时间知道哪一家房屋的出租。这个业主由于我们多年的沟通、协调、了解，我们的信任应该是非常深刻的，所以他更愿意让我们去做他房产的再次销售，或者说是出租。

虽然在不同的赛道我们面对的对手是强大的，而且是专业的，但是我们用我们的优势去跟他们进行竞争。实际上并不是说谁足够强大，谁就能赢得胜利，反倒是在不同的细分市场，我们有不同的竞争环境和竞争能力。所以我觉得未来，物业一定会打造出一种基于物业场景的消费概念。

实际上链家可能已经有这种嗅觉了，它已经在考量收购一些物业公司的股权，它可能是嗅到了这种味道，但是物业公司尤其是大的物业公司，现在已经在筑墙了，筑好了墙以后，我相信也不是其他企业想进来就进来的。

虎嗅：如果按照梯队来划分的，你认为荣万家属于第几梯队？

刘勇罡：从梯队的划分上来看是很低级的。第一，我觉得首先我们先划一道杠，就是百亿的杠，这道杠叫市值百亿，可能荣安家不属于百亿以上的，我们是百亿以下的。第二，超过百亿的，也就是说像恒大、碧桂园这种企业，未来可能万科（万物云）也会是这种企业，应该说他们是绝对头部。

但是我觉得未来成长性更好的，会是50亿（市值）左右的公司，第一，它的增速是很迅猛的；第二，整体的资质都不差。第三，市值在30亿以下或20亿以下的这种公司，我觉得就有点太小了，它的增速很难保障。

因此，我觉得在50亿左右，恰巧是它的一个快速成长期，一旦到了一个大的阶段，它可能反倒趋向于平稳。对这个行当来讲，我觉得从投资人角度上来看，可能更倾向于成长性。

虎嗅：业主的哪些诉求是你们的物业管理中的痛点？或者说你们遇到的最大的挑战是什么？

刘勇罡：我觉得遇到最大的挑战就是，面对有一些小区里的可能不和谐或者不文明的事情的时候，物业管理企业不是执法机构，在做很多事情的时候是很无力的。比如说有这种违章装修，物业管理企业只有举报、上报的这种权利，没有其他的权利。也就是说当这种情况出现的时候，其他的业主、遵守规定的业主会指责你，而你也很无力，你只能去上报，而上报了以后，如果相关的主管部门不去做任何动作的时候，你就只能接受业主们的指责。虽然已经作为了，你又不能告诉其他业主，我已经作为了，但是业主是用结果来投票的。

虎嗅：反过来，从你们的角度来看，物业管理中还有哪些痛点在当下是比较紧迫想去改变的？

回答：实际上物业管理从现在来看，它越来越规范、越来越成熟，但是有些点还是比较难以解决的，比如说在物业这种操作过程中，物业管理人员的补给，人才的补给，实际上是非常有限的。

第一就是基层操作员工。社会当中，随着我们政策的变化，越来越多的劳动力被留在了当地农村，越来越少的人会出来打工，所以我们的保安和保洁员实际上在招工时候是非常困难的，压力也很大，包括他的每年薪金都会有所上涨。

另外一个，从我们的业务上来看，大家可能会觉得一个物业管理人员是个人就可以去做，实际上他也需要有大量的培训，包括他的认知，包括待客的服务技术，包括现在像现在我们进入不同赛道，挑战他的是，他要既会做客户服务，又懂扫地和擦地，同时他还要去懂卖二手房，然后如何向客户去推销他的土特产，实际上对于这种人才的成长是非常非常慢的。所以我们现在培养了管家团队，我们的管家团队也做了几个分级，但是仍然会出现我们的管家团队补给速度比较慢的问题。

还有比如说像这种低端劳动力的解决，我们虽然采用了一些智能化系统，比如说人脸识别开门的系统，但是我们发现当我们真正只用人脸识别的时候，我们的客户又不买账了，因为我们的客户感觉冷冰冰、没有感觉，他希望我们提供以前的那种温暖和柔软，但是这个东西来是要付出额外成本的。

当然我们这边也做了一些动作，比如说我们以往看门的都是小伙子或者是一个老大爷。我们现在跟开发商进行了早期介入，把我们的大门入口做成了入口大堂。我们入口大堂的左右两侧均布置了包括便利店、洗衣店、服务中心这样一些服务机构，客户在回家路上经过的时候，就可以实现把家里的日常生活的需求满足，包括他的这种高频的像菜鸟驿站。

同时我们还在出入口，就是大堂的尽头，也就是进入小区的环节当中，我们现在可以通过让一名漂亮的女管家坐在门口，一方面可以把我们的服务推到更前端，另外一方面也实现了真正的微笑服务。到现在为止，我相信还没有哪个业主会去跟我们的女管家会发生什么冲突，反倒是解决了以往可能小伙子说话生硬或者是跟业主有一些不礼貌的问题。实际上物业管理要求我们不断迭代、升级。

另外，以往可能是很多解不了的事情，在跳脱出来以后，以往我们可能只是想a到b的思考问题的模式。

新一代的物业人员，我觉得之所以物业管理能够迎来更多更快的发展，是因为新一代的跨界的这种物业人的进入。比如说现在我们的这些物业人有之前是做营销的，有之前是做互联网的，或之前是做其他业务的。跨界人才的介入，实际上也对跨界思维进行了一种导入，实际上现在物业的服务基因是在潜移默化的改变，，这些新新人类也是受过高等教育的一群人。

之前我也跟投资人讲，为什么彩生活会出现，彩生活带给大家是什么？应该说在最早期的时候，彩生活进入带给大家的想象力，他让资本市场对这个行当的认同发生了变化。

到2018年开始，迎来了第二波上市潮，实际上是什么？是人才的变化，是这波真正的新新人类的加入。现在基本上所有物业公司老大们都是经过高等教育的，而且除了基层操作的业务懂以外，他们更懂其他的业务，而且有很多大佬并不是物业出身的，他们有一些来有些来自于金融，有一些来自比如说房产销售，或者来自于其他的业务。物业在这个阶段之所以会迎来快速发展、迎来上市，我觉得是这个行当水到渠成的问题。

人到了，其他业务也到了。