两件大事儿，引发楼市的剧变_地产

近来，两件大事儿，正左右着楼市的未来。尤其像武汉这样的城市！

一、住建部提出城市更新防止大拆大建。

二、多个城市暂缓第二轮集中供地。

防止大拆大建，就是避免将城市过度商业化，过度货币化。

大范围地大拆大建，短期来看的确能带来一定的经济效益，但这无疑是在透支城市的未来。财富没有了可以去赚，城市没地可用了，可就是大麻烦了。

暂缓第二轮供地，一开始还觉得是有什么其他隐情或顾虑，后来发现，不是这样的。只是在第一轮集中供地下调整下一轮的供地策略，关键的是，它在尽可能降低企业的拿地成本。

按照正常的逻辑来看：

收紧大拆大建，没项目开发了，市场供应就紧缺起来了，这房价要上涨了；降低土地成本，房企拿地意愿强了，竞争更激烈了，项目开发成本也下去了，这房价要下跌了。

这一会儿紧，一会儿松的，一下预期要涨，一下预期要跌的，究竟是个啥意思，对购房者来说到底是不是个好事儿？

铁定是好事儿！

是有多好？

我倒是觉得，这是在疫情之后，在宏观调控层面上，继“三道红线”之后的最关键两步。

至于什么高层会议，的确很关键，但也只是定了个方向而已，这次是，具体到执行中的落地规则。

剑指大中城市，严控大拆大建

上周，住建部发布一份“关于城市更新中防止大拆大建问题的征求意见”，提到：“实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。”

不仅仅只是说说不能搞大拆大建了，更重要的是，明确提出了三个严控的要求。

即：

1、严控大规模拆除，规定拆除面积占老城区的面积比例不大于20%；

2、严控大规模增建，规定新建总建面与拆除总建面的比不大于2；

3、严控大规模搬迁，规定居民就地、就近安置率不低于50%；

（截图源自：住建部官网）

很明确了，这并非是叫停城市更新，也亦非是禁止大拆大建，而是要求有节制地开发，为城市的长期发展“保存体力”。

如何“保存体力”？

于一个城市而言大面积地搞大拆大建，会带来什么样的问题？

首先一点，这片区的房价肯定是要面临着一轮轮攀比式上涨的，否则这旧改的项目也没人愿意去干。

其次就是，让大批的本地市民变成“拆迁户”，而将外来中低收入群体排挤至城市边缘的郊区。毕竟这外来的中低收入群体，在以前还有个老破小可以租住。

最后会出现，新房加速中高收入群体向市中心聚集，从而带来人口结构的改变。简单来说就是，无意间驱逐了外来的中低收入群体。

对于这一问题，征求意见里边也提到了，为了解决新市民、低收入等群体的租赁住房问题，要求住房租金的年涨幅不超过5%。

急功近利的城市化，会出现大量老建筑被拆除，老树木被砍掉。同一块土地原来三五层楼，现在动辄就三五十层。除了变相抬高房价、增加生活成本，造成城市拥堵，还会丢了一些邻里人文气，少了一些市井烟火气。

尤其是，像武汉这种地域色彩比较浓厚的城市。

武汉统计年鉴2020数据显示：截至2019年末武汉市的常住人口1121.20万人，其中7个主城区常住人口达675.88万人，占全市总人口的60.28%，看着也还算正常。

可这个7个主城区的土地面积却只有955.15平方公里，占全市土地面积的11.15%。

也就是说，10%的主城区土地承载着60%的城市人口。还仅仅只出现在省会城市，放在全省看，人口集聚程度，更是夸张。

这样的人口分布，老城区的发展活力在哪里，显然只有旧改了，不旧改可就没得地了。

可能有人会说可以向天上发展啊，当然，这没毛病。现有的建筑不可能去加层吧，还得要土地重新建造，这新建项目也必定往高层，超高层发展。

再一个，一个武汉中心大厦，一个绿地中心大厦，一个汉口王家墩，一个武昌滨江，就如同武汉头顶的两天顶盖，向上可不那么容易啊。

尤其是，江汉、硚口和武昌这三个市区，人口密度已经达到了2000人/平方公里，甚至更高。房价4W+更比比皆是，要发展，唯有旧改这条出路。

除非放任人口的外流，往其三环、四环甚至更远的地方流去。

反倒是像武昌，可以光谷为中心向江夏“借地”发展，汉阳可向蔡甸进行“扩张”。

若是从七普数据来看，武汉市人口达到了1232.65万人，比2019年末增加了111.45万人。

其中，7个主城区人口约640.20万人，比2019年末少了35.68万人，主城区人口占比已经下降到了51.94%，净减少8.34个百分点。

可见武汉的人口从市中心向郊区外溢已经是很明显了，从二环到三环，三环到四环，从四环到更远……

如今严控大拆大建，更是助推了人口和资源的进一步外扩。

而四面开花的“造城运动”，正是武汉的发展动力之源。

当然，在中心城区边界线不断变长，周边城区也都发展得很不错的时候，核心地段的核心资产会将进一步稀缺，就如同今天，武汉楼市最火热的两个地方，一个两江四岸，一个光谷高新。

主城区的外延，进一步加剧了核心地段核心资产的价格上涨。

延缓集中供地，土地价格要降了

另一个就是，多个城市已经暂缓第二轮的集中供地。

日前有深圳、青岛、天津、上海、长沙等城市先后中止或延缓第二批集中供地。同时，北京、广州、南京等城市虽尚未发布相关暂缓供地的公告，但从土地出让时间上看，已经较原计划有明显的延后。

至于各大城市调整集中供地背后的原因，大概可以归纳为这样三点：

1、第一轮集中供地效果不及预期，依然过热的土拍市场已经背离了“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷。2、于房企而言竞配建和竞自持已变相地抬高了土地成本，从而利润被严重压缩，再结合当下高层对房地产市场的“打压”，越来越多的房企放弃了参与，而选择了观望。3、房企的压力会影响到上下游产业链企业，当购房者、供应商、金融机构等多方利益受到了牵制，不排除会引发系统性的金融风险。

通过给房企让利，不但可提高房企拿地的积极性，维持房企的稳定经营，还可以减少土地市场的不稳定因素，从而更好地实现“稳房价”的预期。

不管是从政府“稳房价”的方向，还是从房企的“降成本”来看，面对第一次集中供地的一些不足，进行适当的调整打补丁，是有这个必要的。

国盛证券的最新研报数据显示：地产行业的毛利率自2018年起出现持续下滑，在2021年的第一批集中供地时，由于高溢价率加上高自持和配建的比例，房企拿地的毛利率出现了严重的恶化，无锡第一批成交的16宗土地平均毛利率仅13%，远低于房企30%的毛利率。

同时，13%的毛利率意味着房企只有5%甚至更低的净利润率，民众眼中的“暴利”行业也成了“微利”行业。